杭州房产政策全解第四弹 未来的房价都在土地规则里

　　浙江在线-住在杭州网10月17日讯（浙江在线记者 何肖霞） 浙江房地产市场是房企的兵家必争之地，市场成熟度、透明度均高，在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下，11个地级市及下辖市县区，因房地产所处阶段不同，“游戏规则”也不尽相同。

　　浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理，按城市房地产发展成熟度、政策复杂度，围绕新房和土地两个角度，推出系列政策盘点。

　　政策范围涵盖：新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

　　欢迎广大读者在文末留言提问，我们将尽可能一一解答。并且在每个城市政策梳理完成后，将具有普适性的问题进行集中归纳整理。

　　本期城市：杭州

　　本期关键词：限房价&竞地价

　　下期关键词：预售政策 建筑规范

　　上期回顾：杭州房产政策全解第三弹 打开落户大门 补贴拥抱人才

　　房地产的一级市场就是土地市场，杭州是全国最早开始施行土地招拍挂出让城市，为杭州这座城市房地产发展的透明、完善发展奠定了源头上的公开公平公正的基础。

　　2017年10月1日，整个浙江启动了网上拍地模式，在土地交易网站完成土地的挂牌→成交全过程。

　　竞价规则方面，相对同等级城市，杭州不算复杂。杭州的三县市（桐庐县、淳安县、建德市）土地竞价一直是“价高者得”。

　　而杭州市区（10个行政区）则经历过以下几个阶段：

　　①价高者得→②设封顶价+竞报其他面积（养老、公租房、自持等）→③在②的基础上设拿地条件（现房销售、限制新房售价）

　　目前杭州市区在执行的主要出让方式就是挂牌，极少数招标。而竞价的规则核心就是“竞地价+限房价”。

　　关键词一：竞地价

　　竞地价其实分为三个部分：

　　封顶限价内直接报价

　　↓

　　报价达封顶限价（溢价30%）后竞报自持比例

　　↓

　　自持比例竞报达100%后竞养老面积

　　*备注：自持-拿地者自已持有，不能以任何形式转让产权。目前市场上自持部分多为长租公寓形式。

　　自持这一规则出现的四年中，杭州市区共有132块土地需要自持。2020年以来，自持比例有走低趋势，诸多房企在适应规则后，通过合作等形式，有效规避了高自持带来的项目运营难度。

　　截至目前，绝大多数地块的自持规则如下：

　　① 自持比例是总可售建面的比例；

　　② 自持的面积从住宅建面中扣除。

　　举例：

　　某宗商住地块总建面10万方，住宅建面7万方，房企以封顶+自持10%竞得，则该项目自持面积为1万方，住宅可建体量为6万方。

　　但也有例外，如兴耀·滨耀城地块挂牌文件中，对自持部分做了特别约定：自持面积为实际住宅建面的比例，而非总可建面积的比例。

　　关键词二：限房价

　　2019年6月，杭州挂出九宗土地，在挂牌文件中首次出现了“限房价”。

　　这意味着在地块挂牌时就锁定该宗土地未来的新房售价，包括：

　　毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准。

　　举例：

　　最近成交的乔司翁梅地块商品住房毛坯销售均价不高于27000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于29700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。 也就是说这宗地块未来精装均价不高于30000元/㎡。

　　对房企而言，限房价带了三个重要影响：

　　① 房企的利润预期更明确：

　　可以根据自身的测算逻辑直接判定合理的拿地价格。避免盲目“加预期”。

　　② 加速“高周转”：

　　预期利润=预期收益-预期成本，由于“限房价”锁死了房企的“预期收益”，利润的提高只能来自于降低成本，成本的要素是：拿地价格和开发周期，相对而言拿地价格由市场竞争决定，而开发周期是房企自己相对可控。

　　③ 暂别“高低配”产品：

　　房企的产品规划中，高层、小高层和洋房、排屋等产品形态，在定价上有着一定的溢价关系——通常同一楼盘内，洋房价格是高层价格的1.15-1.2倍，联排价格是高层价格是1.6-1.7倍。

　　在“限房价”之前，杭州容积率2.0以下的土地经常会被开发为“高层+联排”的项目，也就是经常被提到的“高低配”。这类项目的高层相对单价低、定位刚需或首改，而低密部分的排屋则有相当溢价，也是房企获取利润的部分。

　　但限价中的“均价”和“最高价”，已经决定了单盘中可能存在的产品形态价差，其价差达不到过去的价格分布，直接导致“高低配”产品的“难产”。

　　举例：已经交付的融信·澜天项目，容积率为2.5，物业类型分高层、联排两种产品，其毛坯成交均价20906元/㎡，最高成交单价40661元/㎡，两者间差价约1.9倍。而就目前杭州市八区各板块所公布的限价情况来看，毛坯销售均价与毛坯最高单价倍差约1.1倍。

　　截至目前，“限房价”一年有余，杭州市区已经有62个板块解锁新房限价，其中12个板块在这个周期内有过限价的提升。

　　结合市场情况，绝大多数板块的限价都紧贴着市场价格，但也有部分板块的限价“虚高”。例如：临安锦南板块目前精装限价25480元/㎡，其实际成交均价16000元/㎡-19000元/㎡。