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杭州房产政策全解第四弹 未来的房价都在土地规则里

2020-10-17 08:32 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:何肖霞 / 编辑:吴洵非

导语

下期关键词:预售政策 建筑规范

  浙江在线-住在杭州网10月17日讯(浙江在线记者 何肖霞) 浙江房地产市场是房企的兵家必争之地,市场成熟度、透明度均高,在全国当前“房住不炒”、“一城一策”的调控背景下,11个地级市及下辖市县区,因房地产所处阶段不同,“游戏规则”也不尽相同。

  浙报传媒地产研究院对浙江全域进行详细的房地产及相关政策梳理,按城市房地产发展成熟度、政策复杂度,围绕新房和土地两个角度,推出系列政策盘点。

  政策范围涵盖:新房销售相关、土地竞价相关、落户与人才引进相关、预售条件和建筑规范相关。

  欢迎广大读者在文末留言提问,我们将尽可能一一解答。并且在每个城市政策梳理完成后,将具有普适性的问题进行集中归纳整理。

  本期城市:杭州

  本期关键词:限房价&竞地价

  下期关键词:预售政策 建筑规范

  上期回顾杭州房产政策全解第三弹 打开落户大门 补贴拥抱人才

  房地产的一级市场就是土地市场,杭州是全国最早开始施行土地招拍挂出让城市,为杭州这座城市房地产发展的透明、完善发展奠定了源头上的公开公平公正的基础。

  2017年10月1日,整个浙江启动了网上拍地模式,在土地交易网站完成土地的挂牌→成交全过程。

  竞价规则方面,相对同等级城市,杭州不算复杂。杭州的三县市(桐庐县、淳安县、建德市)土地竞价一直是“价高者得”

  而杭州市区(10个行政区)则经历过以下几个阶段:

  ①价高者得→②设封顶价+竞报其他面积(养老、公租房、自持等)→③在②的基础上设拿地条件(现房销售、限制新房售价)

  目前杭州市区在执行的主要出让方式就是挂牌,极少数招标。而竞价的规则核心就是“竞地价+限房价”

  关键词一:竞地价

  竞地价其实分为三个部分:

  封顶限价内直接报价

  ↓

  报价达封顶限价(溢价30%)后竞报自持比例

  ↓

  自持比例竞报达100%后竞养老面积

  *备注:自持-拿地者自已持有,不能以任何形式转让产权。目前市场上自持部分多为长租公寓形式。

  自持这一规则出现的四年中,杭州市区共有132块土地需要自持。2020年以来,自持比例有走低趋势,诸多房企在适应规则后,通过合作等形式,有效规避了高自持带来的项目运营难度。

  截至目前,绝大多数地块的自持规则如下:

  ① 自持比例是总可售建面的比例;

  ② 自持的面积从住宅建面中扣除。

  举例:

  某宗商住地块总建面10万方,住宅建面7万方,房企以封顶+自持10%竞得,则该项目自持面积为1万方,住宅可建体量为6万方。

  但也有例外,如兴耀·滨耀城地块挂牌文件中,对自持部分做了特别约定:自持面积为实际住宅建面的比例,而非总可建面积的比例。

  关键词二:限房价

  2019年6月,杭州挂出九宗土地,在挂牌文件中首次出现了“限房价”。

  这意味着在地块挂牌时就锁定该宗土地未来的新房售价,包括:

  毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准。

  举例:

  最近成交的乔司翁梅地块商品住房毛坯销售均价不高于27000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于29700元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/㎡。 也就是说这宗地块未来精装均价不高于30000元/㎡。

  对房企而言,限房价带了三个重要影响

  ① 房企的利润预期更明确

  可以根据自身的测算逻辑直接判定合理的拿地价格。避免盲目“加预期”。

  ② 加速“高周转”

  预期利润=预期收益-预期成本,由于“限房价”锁死了房企的“预期收益”,利润的提高只能来自于降低成本,成本的要素是:拿地价格和开发周期,相对而言拿地价格由市场竞争决定,而开发周期是房企自己相对可控。

  ③ 暂别“高低配”产品

  房企的产品规划中,高层、小高层和洋房、排屋等产品形态,在定价上有着一定的溢价关系——通常同一楼盘内,洋房价格是高层价格的1.15-1.2倍,联排价格是高层价格是1.6-1.7倍。

  在“限房价”之前,杭州容积率2.0以下的土地经常会被开发为“高层+联排”的项目,也就是经常被提到的“高低配”。这类项目的高层相对单价低、定位刚需或首改,而低密部分的排屋则有相当溢价,也是房企获取利润的部分。

  但限价中的“均价”和“最高价”,已经决定了单盘中可能存在的产品形态价差,其价差达不到过去的价格分布,直接导致“高低配”产品的“难产”。

  举例:已经交付的融信·澜天项目,容积率为2.5,物业类型分高层、联排两种产品,其毛坯成交均价20906元/㎡,最高成交单价40661元/㎡,两者间差价约1.9倍。而就目前杭州市八区各板块所公布的限价情况来看,毛坯销售均价与毛坯最高单价倍差约1.1倍。

  截至目前,“限房价”一年有余,杭州市区已经有62个板块解锁新房限价,其中12个板块在这个周期内有过限价的提升。

  结合市场情况,绝大多数板块的限价都紧贴着市场价格,但也有部分板块的限价“虚高”。例如:临安锦南板块目前精装限价25480元/㎡,其实际成交均价16000元/㎡-19000元/㎡。

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