杭州土拍：绿城溢价25%加仓笕桥 地铁包揽转塘姊妹地

　　浙江在线-住在杭州网9月29日讯(浙江在线记者 丰方旭) 今日，杭州成交三宗宅地，其中一宗位于笕桥板块，两宗姊妹地位于转塘板块。

　　绿城溢价25.55%加仓笕桥，成交楼面价26553元/㎡；杭州地铁置业底价包揽转塘姊妹地。

　　本场出让主要有以下两个看点：

　　1、土地供应速度放缓，房企拿地或将更为激烈。今年上半年，杭州土地供应较大，但自下半年以来，土地的供应速度已经有了明显放缓。而伴随着土地供应的缩减，优质宅地将吸引更多的房企关注，竞争或将更为激烈，而这也可以从今日笕桥地块的竞价中可以看出。

　　2、杭州地铁集团再度拿地，后续将与谁合作？此前，2014年杭州地铁集团摘得牛田大体量商住地，与绿城合作开发了地铁绿城·杨柳郡；2018年和2019年分别摘得五常和新塘商住地，与万科合作开发了未来天空之城和彩虹天空之城。此次，再度摘得两宗姊妹宅地的地铁集团后续将与哪家房企联合开发，又将引发众多猜测。

　　绿城高溢价加仓笕桥 成交楼面价26553元/㎡

　　绿城以总价29.97亿元竞得笕桥单元JG0604-R21-02地块，成交楼面价26553元/㎡，溢价率25.55%。地块容积率2.1，建筑面积112887.6㎡，还需配建11288.76㎡公租房。

　　地块商品住宅毛坯销售均价不高于36800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于40800元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。据浙报传媒地产研究院测算，若按政府限价精装均价40800元/㎡的未来房价计算，地块的盈利空间较小。

　　地块距离在建地铁6号线二期枸桔弄站1公里，在建地铁4号线二期在笕桥板块内有2个站点。板块内将建设34米宽东西向城市次干路笕石路，往西连通下城区、往东连通钱塘新区，大幅增加交通便捷度。

　　地块附近采荷三小笕正校区已于2018年9月投入使用，地块北侧48班初中计划明年开工。板块内还将建设1所90 班九年一贯制学校和3所幼儿园。

　　地块附近有融创玖樟台、万科·公园大道、滨江金色黎明、在建绿城合景·春来晓园等楼盘，居住氛围浓厚。 

　　笕桥单元JG0604-R21-02地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　距离地块西南面400米处为绿城合景·春来晓园，于9月18日领出预售证，高层精装均价40800元/㎡，与本地块限价持平，摇号综合中签率为48.1%，预计去化速度较快。

　　地铁底价包揽转塘姊妹宅地 后续将与谁合作？

　　杭州地铁集团分别以2.62亿元和14.29亿元底价竞得转塘单元XH1810-10A、10B地块和转塘单元XH1810-12地块，成交楼面价分别为19075元/㎡和15548元/㎡。

　　据浙报传媒地产研究院测算，若按政府限价精装均价35400元/㎡和31400元/㎡的未来房价计算，地块将有较大的盈利空间。

　　地块东北面300米处即为地铁6号线美院象山站，未来轨道交通出行极为便利。

　　与此同时，地块北面即为中国美院象山校区，西面为象山国际广场，东面为浙江省人民医院望江山院区，周边各类生活配套齐全且完善，可以充分满足居民日常生活所需。

　　目前板块内的在售项目均距离地块约1.5公里，祥生·云镜和仁恒祥生·珊瑚世纪雅园目前在售高层精装成交均价为38000元/㎡左右，叠排精装成交均价为52000-54000元/㎡。

　　地块周边的二手房价普遍处于37000-42000元/㎡之间，与地块限价有着较大的倒挂空间，未来地块入市后，项目或将有较快的去化速度。

　　转塘单元XH1810-10A、10B地块；转塘单元XH1810-12地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　测算逻辑：

　　① 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　② 转塘地块车位价格分别按照35万元/个计算，笕桥地块车位价格按照40万元/个计算；

　　③ 转塘地块精装价格分别按照1500元/㎡和1750元/㎡计算，笕桥地块精装价格按照2000元/㎡计算；

　　④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

　　⑤ 自持部分未做处理。

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