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滨江房产圈地钱江世纪城 融创拿下钱塘新区未来社区

2020-06-29 16:57 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:丰方旭 / 编辑:吴洵非

导语

绿城&交投、赞成、招商均有所斩获。

  浙江在线-住在杭州网6月29日讯(浙江在线记者 丰方旭) 今日,杭州成交6宗优质地块,分别位于钱塘新区、萧山区、余杭区。滨江包揽钱江世纪城两宗宅地,其中奥体单元地块成交楼面价成为板块地价新标杆;融创加仓钱塘新区,溢价25%竞得未来社区地块;赞成自持6%摘南部卧城宅地;绿城&交投高溢价拿下未来科技城低密宅地;招商低溢价竞得萧山新区商住地。

  本场出让主要有以下几个看点

  1、两个3分钟封顶+自持,房企拿地势头不减:杭州自4月开始宅地频现封顶+自持,市场热度较去年有明显升温,且在5月和6月继续保持了高热水准。今日宅地又吸引众多房企激烈竞争,其中两宗地块均为3分钟封顶并自持,可见当前市场上的大多数房企还有很高的拿地需求。

  2、滨江包揽钱江世纪城2019年以来的所有宅地:截至今日滨江房产包揽钱江世纪城宅地,滨江房产已拿下2019年以来板块出让的全部宅地。此前的三个项目分别为御虹府、嘉品、君品,目前御虹府已售罄。

  3、“高周转”需求下限价区域竞争更激烈:目前市场,房企拿地往往只有微利甚至保本,“拿地、快销、再拿地”这样的快周转模式成为大部分房企的选择。而“限房价”的政策下,较多板块新房与二手房仍存在倒挂,例如今日的钱塘新区、萧山新区、钱江世纪城板块,这样的倒挂,能推动日后新盘的快速去化。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>>

  6月29日地块成交情况

  融创竞得钱塘新区未来社区地块 限价19300元/㎡

  融创以总价501939万元竞得钱塘新区未来社区地块,成交楼面价9441元/㎡,溢价率25.82%。地块商品住房毛坯销售均价不高于16800元/㎡,装修价格不高于2500元/㎡。

  地块的配建要求较多,未来社区将围绕社区全生活链服务需求,以人本化、生态化、数字化为价值导向,以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市新样板。

  根据地块规划条件显示,地块有较多配建需求

  1、双创空间(办公)由受让人自持,建筑面积不小于2万㎡,自持年限不少于10年,自通过土地复核验收之日起算。自持年限内不得分割、不得转让

  2、九大场景(除双创空间外)由受让人自持,建筑面积不小于1.5万平方米,自持年限不少于40年。自持年限内不得分割、不得转让

  3、项目配置5万㎡服务式公寓,其中40%实行只租不售、60%可按不可分割最小单元销售

  杭州钱塘新区云帆社区一期商住地块(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  周边项目信息表

  滨江深耕钱江世纪城 再次包揽两宗宅地

  滨江此次包揽钱江世纪城两宗优质宅地,其中奥体博览中心地块成交总价340506万元,成交楼面价32688元/㎡,溢价率29.71%,并需自持5%;钱江世纪城核心单元地块成交总价168516万元,成交楼面价31107元/㎡,溢价率23.44%。

  奥体博览中心地块3分钟便已封顶,32688元/㎡还需自持5%的成交楼面价也超越了此前2018年保利•澄品的32277元/㎡,成为了钱江世纪城的板块地价新标杆。

  奥体博览中心项目商品住房毛坯销售均价不高于42500元/㎡,装修价格不高于4500元/㎡。世纪城核心单元项目商品住房毛坯销售均价不高于41000元/㎡,装修价格不高于4000元/㎡。据浙报传媒地产研究院测算,项目若取政府精装均价限价进行销售,地块的盈利空间较小。

  奥体博览中心单元BJ1701-11、13地块、钱江世纪城核心单元SJC0203-02、03、04地块(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  周边项目信息表

  招商低溢价竞得萧山新区宅地 限价32500元/㎡

  招商以总价191101万元竞得萧山新区宅地,成交楼面价17562元/㎡,溢价率9.76%。地块商品住房毛坯销售均价不高于29000元/㎡,装修价格不高于3500元/㎡。

  萧山新区板块内二手房成交价较高,如临近的萧山区的金地天逸,二手房挂牌价在45000元/㎡左右,一二手倒挂严重,价差将近1万元。

  地块位于萧山新区,西接滨江西兴,北至萧山市北,处于目前萧山最繁华的金城路商圈,坐拥萧山区最优质配套,同时也可共享滨江区发展红利,区位优势明显。

  湘北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  周边项目信息表

  3分钟即封顶 赞成自持6%竞得南部卧城宅地

  赞成以总价110938万元竞得南部卧城宅地,成交楼面价17400元/㎡,溢价率29.85%,自持6%。地块商品住房毛坯销售均价不高于25300元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。本项目的政府精装均价限价28300元/㎡与周边在售项目的高层精装均价相持平,与朝阳站滨江项目限价差距1500元/㎡,因此本案后期将有较快的去化速度。

  地块位于萧山南部卧城核心区,紧邻地铁2号线,南面为南江商业中心,北侧为德信•市心府和东原德信•九章赋,周边各类生活配套设施较为完善,区域的居住氛围十分浓厚。

  蜀山单元XSCQ2701-27地块(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  周边项目信息表

  绿城&交投竞得未来科技城低密宅地 限价52150元/㎡

  绿城&交投以总价291264万元竞得未来科技城低密宅地,成交楼面价39786元/㎡,溢价率24.33%。地块商品住房毛坯销售均价不高于47650元/㎡,装修价格不高于4500元/㎡。据浙报传媒地产研究院测算,本项目若取政府精装均价限价52150元/㎡进行销售,地块已没有盈利空间,这对房企的操盘运营能力有极大的考验。

  地块位于未来科技城核心区,北面即为阿里巴巴淘宝城,地块周边还分布着较多住宅小区,区域居住氛围浓厚。其中,距离本案较近的大华西溪风情是区域内十分典型的低密住宅区,目前排屋二手挂牌价格主要在50000-70000元/㎡之间。由此看来,未来项目以52150元/㎡的价格销售,去化应有较好的保障。

  杭州未来科技城81号地块(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  周边项目信息表

  测算逻辑

  ①住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ②奥体博览中心地块车位价格按照47万元/个计算,钱江世纪城核心单元地块车位价格按照45万元/个计算,蜀山地块车位价格按照28万元/个计算,未来科技城地块车位价格按照35万元/个计算,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ③奥体博览中心地块精装价格按照2250元/㎡计算,钱江世纪城核心单元地块精装价格按照2000元/㎡计算,蜀山地块精装价格按照1500元/㎡计算,未来科技城地块精装价格按照2250元/㎡计算;

  ④毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

  ⑤自持部分未做处理。

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