浙江在线-住在杭州网8月28日讯（浙江在线记者 丰方旭） 随着主城区三宗”试金石”般的地块以最高溢价3%成交后，杭州彻底结束了持续三年的土地牛市。而2018年前八月的成绩单也出炉：

　　据浙报传媒地产研究院统计，截至2018年8月底，杭州十区土地共成交157宗，成交总金额已高达2218.3亿元，这一数字已超过2017年全年。这意味着杭州土地年成交总额纪录连续两年被刷新。与此同时，2018年前八月出让土地可建体量1453.1万方，已接近2017年全年，并超越历史第二位的2016年。

　　备注：2017年，杭州十区土地成交金额总计约2180.6亿元，刷新全年成交总额记录，创下历史之最。

　　提要：

　　1、 走势：年初高热甩尾下半年明确降温

　　2、 价格：配建增多真是地价偏差加剧

　　3、 房企：有人淡出有人伺机入市

　　4、 后市：9月起推地减少供应或将稳定

　　走势：年初高热甩尾下半年明确降温

　　截至今年8月底市中心核心宅地近底价成交，杭州土地市场的上一波底价风，要追溯到三年前的9月。可以说，从2016年下半年开始，杭州房地产市场“越控越涨”。

　　但就土地市场而言，无论是现房销售、楼面价封顶、配建保障房、竞报自持比例……这些政策都没有拦住土地成交的高歌猛进。这股势头延续至了2018年年初。

　　但随着时间慢慢的推移，土地市场的风向已经发生了变化。

　　自4月起，临安宅地流拍敲响了第一记警钟。

　　此后，余杭区、萧山区、直至主城区，不仅是告别了“封顶溢价+高自持”，逐渐报名单位减少、热门地遇冷、低溢价成主流。到了7月，随着主城区多宗中心宅地低预期成交，土地市场的下行完全明确。

　　价格：配建增多真实地价偏差加剧

　　上文提到了杭州十区2018年的供应体量在前八月就已经超越2016全年、接近2017年全年。值得关注的是，杭州市政府不仅在总量上增加供应，还通过商品住宅配建公租房的方式，落实“多渠道保障”。

　　自3月开始，越来越多商品住宅加入了配建公租房条件。2018年已出让的商品住宅中，有公租房配建共计15宗，可建体量约156.4万方。

　　此外，截至目前，杭州年内已成交9宗纯租赁住房用地，可建体量50.7万方。

　　加大住房保障力度，是重要的稳定市场的手段，从侧面促进商品房市场的平稳健康房发展。

　　但是配建的增多，在地价方面带来了新的变化：纸面的成交价格无法代表地块上项目可售部分的真实地价。据浙报传媒地产研究院统计，近四个多月来，由于配建造成的纸面价格和真实价格误差由0.3%到68%不等，大部分价差超过10%。详细可见下表。

　　2018年杭州八区带配建地块实际楼面价测算表

　　房企：有人淡出有人伺机入市

　　尽管土地市场已经有了明显的降温，但是杭州的城市热度却没有发生根本性的改变。

　　在这市场敏感的时期，依旧有房企在寻找机会首入杭州。

　　截至2018年8月27日，共有7家房企新入杭，分别为华侨城、新希望、重庆华宇、银城地产集团、南京弘阳、上海恒文以及于临安拿地的美好置业。其中，美好置业作为全国布局的上市公司，拿下的正是此前杭州年内流拍的第一宗宅地。

　　另一方面，一些以稳健、保守著称的房企，有回归市场的举动。

　　滨江在6月15日竞得市北东单元宅地、7月16日竞得南星宅地，而且就在昨日，滨江再次出手将望江单元宅地收入囊中，短短两月内，摘得三宗优质宅地；平安于8月6日低溢价竞得蜀山单元宅地，而在此之前，平安也已有多年未曾拿地……

　　新进杭州房企招拍挂拿地分布图

　　后市：9月起推地减少供应或将稳定

　　今年上半年，杭州各区域推地量大且速度快，十区仅1月便成交37宗土地，紧随其后的是7月，成交31宗土地。

　　截至2018年8月底，杭州十区出让的土地可建总体量已达1453.1万方，接近2017年出让总体量。据浙报传媒地产研究院了解，杭州各区已基本完成2018年推地计划，预计从9月起，杭州各区的土地挂牌量将有较为明显的减少。

　　经过2017年和2018年的大量推地，较多断供板块都已经得到了补充，甚至部分板块的潜在供应量过大，已经有一定的风险。

　　因此推地量减少，对杭州整体供应的稳定性有十分重要的保护作用。

　　杭州十区板块大存量TOP10

（注：表内数据为住宅潜在供应量，已刨去商业和自持，数据截至2018年7月底）

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论：

　　2018年年初，土地市场仍高温，真正降温始于7月中美贸易战和整个经济形势预期和判断的变化，开发商拿地的逻辑发生了明确变化：即由过去两年中的“抢到就好”，已经转变为按现阶段静态价格测算能够保本微利。同时，中国的宏观经济形势金融货币政策都面临着极大的不确定性，这将给房地产市场和房地产市场政策都带来极大的不确定性。如在这个时候减少供地量的话，会稳定市场预期，对市场有益。