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杭州土地底价成交 绍兴镜湖却出新高 背后逻辑是什么
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 魏盼  编辑: 叶露
 

  浙江在线-住在杭州网杭州7月20日讯(浙江在线记者 魏盼) 新房摇号弃选率上升、土地市场地价回调……在市场调控的大环境下,新房土地市场都发生了诸多变化。

  杭州“限价放开”预期逐步减弱的大背景下,房企能够非常清晰预估利润空间,不会再豪赌后市预期,拿地更为理性:今日余杭三宗地块中,勾庄两地底价成交,崇贤低溢价成交。

  但与此同时,距离杭州不足30公里的绍兴,今天地价却创下新高——龙湖以楼面价12132元/㎡竞得镜湖官渡2号地块。就在一周前,嘉兴海宁鹃湖地块实际地价也超过18000元/㎡。

  杭州“本杭”土地底价成交,而绍兴、海宁等“环杭”城市底价却创新高,背后逻辑是什么?

  7月20日余杭三宗地块成交情况

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  本期关注点:

  1、底价就是凉透?业内:勾庄起价太高!

  相比市场价差 房企更关注备案价差

  2、崇贤地价下调 地块本身条件与市场预期的双重作用

  “广撒网”不再 房企更注重“精挑细选”

  结果综述:

  世茂底价17692元/㎡包揽勾庄两地

  (配建无,毛坯保本房价测算约25700元/㎡)

  西房低溢价9213元/㎡补仓崇贤

  (配建公租房5%,约2834㎡,实际楼面价约9892元/㎡,毛坯保本房价测算约16000元/㎡)

  测算逻辑:公租房/幼儿园建面从总体量中扣除;公租房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  底价就是凉透?业内:勾庄起价太高!

  限价放开预期减弱:

  相比市场价差房企更关注备案价差

  勾庄两宗地块,均仅有世茂一家单位报名,最终以17692元/㎡底价成交。

  即使有地铁加持,仍底价成交。市场真的凉透了?其实不然。

  勾庄板块近两年时间未有涉宅用地出让,而2016年勾庄板块成交三宗土地,成交楼面价基本维持在5000-7000元/㎡。此次两宗地块起价均为17692元/㎡,起价已经刷新板块地价纪录。因此,在地块挂牌之初,已有口水论坛网友感叹:“勾庄两块地,只要不流拍,就是地王。”

  在限价放开的预期逐步减弱的大背景下,房企拿地也更为理性,与原先测算注重真实市场价差不同,现阶段房企更关注备案价差。而勾庄地块从备案限价角度往回推算地价,这一起价在他们看来也是“过高”了。

  勾庄目前没有高地价新盘在售,虽然板块与杭州主城区无缝对接,但在备案限价这个关口,主城与余杭并非同一体系,不能简单参照“祥符递减模式”,对标良渚新城的可能性更大。

  目前良渚新城16000元/㎡地价的项目,融信·沐澜精装小高层备案价仅25600元/㎡,叠排精装备案价33400元/㎡,中粮·梦栖祥云精装洋房备案价仅28000元/㎡左右,且两盘容积率均仅有1.6,而勾庄地块容积率2.3,世茂勾庄地块17692元/㎡的起价如果按良渚新城对标,也需考虑产品类型溢价,才能保本。

  市场预期改变,热度逐渐下降,地价也确实较此前有所回调,但对比当前新房价格仍维持在高位。

  崇贤地价继续下调

  "广撒网"不再房企更注重"精挑细选"

  深耕区域加仓将成为房企拿地趋势,今天西房继续补仓崇贤的动作进一步论证了此观点。

  但令人疑惑的是,崇贤此次地价仅9213元/㎡,相比一周前恒文拿下的向阳地块12208元/㎡的成交价,足足下跌了近3000元/㎡。

  对比两宗地块指标,同样的5%公租房配建,同样有限低限高要求,即便位置较恒文地块稍偏,但差价也不应如此之大。可以肯定的是,土地市场热度不再,而更加趋于理性。

  两点结论:

  一、房企不再对限价空间或市场预期抱有更多的期待,而是更多从企业自身需求及战略出发,更有目的挑选合适的地块。

  二、存货较多的房企目前的重心已从“拿地”转变为“去化”,活跃在土地市场的房企已逐渐更换“面孔”,捡漏者或进场。

  杭州市场的冷风

  会波及正当热的“环杭”市场吗?

  今日余杭三宗地块中,勾庄两地底价成交,崇贤低溢价成交。

  与此同时,距离杭州不足30公里的绍兴,今天地价却创下新高——龙湖以楼面价12132元/㎡竞得镜湖官渡2号地块。就在一周前,嘉兴海宁鹃湖地块实际地价也超过18000元/㎡。

  杭州土地底价成交,而绍兴、海宁等“环杭”城市底价却创新高,背后逻辑是什么?杭州市场的冷风会波及正当热的“环杭”市场吗?

  事实上,房企对于杭州预期的改变,与其说是对杭州市场预期的下行,不如说是对限价放开预期的改变。相比杭州对于备案价格的严控,“环杭”城市条件相对更为温柔。因此,杭州市场热度与“环杭”市场热度并不一定形成正相关。

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