浙江在线-住在杭州网杭州7月20日讯（浙江在线记者 魏盼） 新房摇号弃选率上升、土地市场地价回调……在市场调控的大环境下，新房土地市场都发生了诸多变化。

　　杭州“限价放开”预期逐步减弱的大背景下，房企能够非常清晰预估利润空间，不会再豪赌后市预期，拿地更为理性：今日余杭三宗地块中，勾庄两地底价成交，崇贤低溢价成交。

　　但与此同时，距离杭州不足30公里的绍兴，今天地价却创下新高——龙湖以楼面价12132元/㎡竞得镜湖官渡2号地块。就在一周前，嘉兴海宁鹃湖地块实际地价也超过18000元/㎡。

　　杭州“本杭”土地底价成交，而绍兴、海宁等“环杭”城市底价却创新高，背后逻辑是什么？

　　7月20日余杭三宗地块成交情况

　　本期关注点：

　　1、底价就是凉透？业内：勾庄起价太高！

　　相比市场价差 房企更关注备案价差

　　2、崇贤地价下调 地块本身条件与市场预期的双重作用

　　“广撒网”不再 房企更注重“精挑细选”

　　结果综述：

　　世茂底价17692元/㎡包揽勾庄两地

　　(配建无，毛坯保本房价测算约25700元/㎡)

　　西房低溢价9213元/㎡补仓崇贤

　　(配建公租房5%，约2834㎡，实际楼面价约9892元/㎡，毛坯保本房价测算约16000元/㎡)

　　测算逻辑：公租房/幼儿园建面从总体量中扣除；公租房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　底价就是凉透？业内：勾庄起价太高！

　　限价放开预期减弱：

　　相比市场价差房企更关注备案价差

　　勾庄两宗地块，均仅有世茂一家单位报名，最终以17692元/㎡底价成交。

　　即使有地铁加持，仍底价成交。市场真的凉透了？其实不然。

　　勾庄板块近两年时间未有涉宅用地出让，而2016年勾庄板块成交三宗土地，成交楼面价基本维持在5000-7000元/㎡。此次两宗地块起价均为17692元/㎡，起价已经刷新板块地价纪录。因此，在地块挂牌之初，已有口水论坛网友感叹：“勾庄两块地，只要不流拍，就是地王。”

　　在限价放开的预期逐步减弱的大背景下，房企拿地也更为理性，与原先测算注重真实市场价差不同，现阶段房企更关注备案价差。而勾庄地块从备案限价角度往回推算地价，这一起价在他们看来也是“过高”了。

　　勾庄目前没有高地价新盘在售，虽然板块与杭州主城区无缝对接，但在备案限价这个关口，主城与余杭并非同一体系，不能简单参照“祥符递减模式”，对标良渚新城的可能性更大。

　　目前良渚新城16000元/㎡地价的项目，融信·沐澜精装小高层备案价仅25600元/㎡，叠排精装备案价33400元/㎡，中粮·梦栖祥云精装洋房备案价仅28000元/㎡左右，且两盘容积率均仅有1.6，而勾庄地块容积率2.3，世茂勾庄地块17692元/㎡的起价如果按良渚新城对标，也需考虑产品类型溢价，才能保本。

　　市场预期改变，热度逐渐下降，地价也确实较此前有所回调，但对比当前新房价格仍维持在高位。

　　崇贤地价继续下调

　　"广撒网"不再房企更注重"精挑细选"

　　深耕区域加仓将成为房企拿地趋势，今天西房继续补仓崇贤的动作进一步论证了此观点。

　　但令人疑惑的是，崇贤此次地价仅9213元/㎡，相比一周前恒文拿下的向阳地块12208元/㎡的成交价，足足下跌了近3000元/㎡。

　　对比两宗地块指标，同样的5%公租房配建，同样有限低限高要求，即便位置较恒文地块稍偏，但差价也不应如此之大。可以肯定的是，土地市场热度不再，而更加趋于理性。

　　两点结论：

　　一、房企不再对限价空间或市场预期抱有更多的期待，而是更多从企业自身需求及战略出发，更有目的挑选合适的地块。

　　二、存货较多的房企目前的重心已从“拿地”转变为“去化”，活跃在土地市场的房企已逐渐更换“面孔”，捡漏者或进场。

　　杭州市场的冷风

　　会波及正当热的“环杭”市场吗？

　　今日余杭三宗地块中，勾庄两地底价成交，崇贤低溢价成交。

　　与此同时，距离杭州不足30公里的绍兴，今天地价却创下新高——龙湖以楼面价12132元/㎡竞得镜湖官渡2号地块。就在一周前，嘉兴海宁鹃湖地块实际地价也超过18000元/㎡。

　　杭州土地底价成交，而绍兴、海宁等“环杭”城市底价却创新高，背后逻辑是什么？杭州市场的冷风会波及正当热的“环杭”市场吗？

　　事实上，房企对于杭州预期的改变，与其说是对杭州市场预期的下行，不如说是对限价放开预期的改变。相比杭州对于备案价格的严控，“环杭”城市条件相对更为温柔。因此，杭州市场热度与“环杭”市场热度并不一定形成正相关。