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牛市三年后 杭州土地三块“试金石”最高溢价3%
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 章嵘嵘  编辑: 叶露
  望江新城与钱江新城二期,成为本场土地出让的焦点。

  浙江在线-住在杭州网杭州8月27日讯(浙江在线记者 章嵘嵘) 望江新城与钱江新城二期,成为本场土地出让的焦点。

  原因一,两大板块起点高,预期高。前者是南宋皇城根基,后者是钱江新城二期所在地,作为钱江新城南北延展区域,是杭州拥江发展战略实施的重要阵地。

  原因二,较传统的城市核心板块而言,全新且优质板块的市场反应,更能检测当前土地市场温度。

  从最终的成交结果看,杭州土地市场下行趋势不可逆转,无论是刚需板块,传统核心板块还是全新改善板块,地价均有合理回落。可见杭州土地市场正逐渐以市场规律为导向,自我调节,寻求平稳健康的发展状态。

  出让后,浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论:中国的宏观经济形势金融货币政策都面临着极大的不确定性,这将给房地产市场和房地产市场政策都带来极大的不确定性。在不确定时期,更应稳定市场预期。

  主城8.27成交地块指标表

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  本期关注点:

  1、两大全新板块,真实地价如何?

  2、下一个豪宅诞生地,望江新城准备好了吗?

  3、钱江新城二期“首秀”现底价,不意外。

  4、2213亿土地出让金超2017年全年,创历史新高。

  结果综述:

  滨江29976元/㎡竞得望江新城贴沙河畔宅地

  (配建公租房10%约8732.3㎡,代建幼儿园7206㎡,实际楼面价约34057元/㎡,毛坯保本房价测算约45500元/㎡)

  中宸城建20024元/㎡底价竞得钱江新城二期首宗宅地

  (配建公租房18800㎡,占总体量的25.8%,实际楼面价约28260元/㎡,毛坯保本房价测算约38600元/㎡)

  上海绿都18363元/㎡竞得祥符东单元宅地

  (配建公租房10%约18468.5㎡,实际楼面价约20814元/㎡,毛坯保本房价测算约29550元/㎡)

  测算逻辑:保障房建面从总体量中扣除;保障房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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  望江新城区位图

  两大全新板块 真实地价如何?

  ① 望江新城:34057元/㎡实际地价低于南星。

  望江新城商品住宅市场起步较晚,近年来仅推出一宗边缘宅地,即滨江·翡翠海岸项目,核心区宅地尚属首次。

  此次望江新城核心区首宗宅地最终成交总价26.2亿元,楼面价29976元/㎡,考虑到配建公租房与幼儿园,实际楼面价约为34057元/㎡。

  由于板块紧邻南星,地价也有明显对标。7月滨江以36086元/㎡楼面价竞得南星宅地,同时需配建10%公租房及幼儿园,实际地价约45263元/㎡。

  相较而言,望江新城地价较南星下降了近万元,这与板块发展程度不无关联。南星发展至今,已成为豪宅林立的成熟区域,而对于望江新城才刚刚起步。

  ② 钱江新城二期:起点、预期双高,2.8万+宅地迈出区域发展第一步。

  钱江新城二期首推宅地,虽以20024元/㎡底价成交,但由于配建公租房占比约26%,实际地价高达28260元/㎡。该地价水平高于紧邻的九堡板块,较艮北新城相持平。

  九堡板块目前最高地价为今年4月北辰项目的25720元/㎡;艮北新城近年出地频繁,最高地价为越秀现房项目的30841元/㎡,而最近一次为今年4月的金科项目28866元/㎡。

  若以钱江新城二期规划定位为考量,此次首宗近3万+宅地迈出了区域发展第一步,不失为一个好开局。作为钱江新城二期建设区块,作为紧邻新中心的一线江景区域,区域将成为江城一体、特色活力、品质宜居的新江湾生活区,媲美钱江新城。

  ③ 祥符板块:20814元/㎡实际地价下调近20%。

  本次出让,还有一宗祥符东宅地,最终以18363元/㎡成交,溢价3%,实际地价为20814元/㎡,较同区域的万科·中城汇而言,地价下调近20%。

  去年8月,万科同日将祥符姊妹地收入囊中,地价分别为24704元/㎡与25787元/㎡,后者自持比例为18%。

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  望江新城周边项目价格参考

  南星满员千万豪宅转场

  望江新城准备好了吗?

  随着南星逐渐“满员”,望江新城核心宅地,或将为杭州千万豪宅新添一种选择。

  除了自带豪宅基因的特殊区位外,还有哪些支撑?

  第一,豪宅市场需求稳健。据浙报传媒地产研究院统计,2012年至今,杭州总价1000万以上的豪宅市场成交量呈阶梯式上涨。尤其是2016年后每年成交千套以上,2018年8个月即成交1809套,较2017年全年增加632套;成交均价也稳步向上,至今为56493元/㎡,较2017年全年均价上涨15%。

  尤其是地块周边区域,不仅涨幅可观,销售节奏逐渐加快。如南星板块,2016年商品住宅成交均价约47273元/㎡,2018年该数据已上涨至67560元/㎡,涨幅达43%。在售新盘去化明显加快,翡翠海岸与壹品两大豪宅,均在8个月内实现清盘。

  第二,项目销售期内将无竞品。目前南星板块在售项目基本售罄,储备项目仅保利滨江·上品及滨江新项目两个,存量约17万方,若以板块今年月均去化2万方计算,去化周期约9个月。待出让地块上市,周边将无竞品风险。

  第三,规划升级,定位杭州版“太古里”。望江新城规划重点打造城站东枢纽创新区、海潮寺文化休闲街区以及创新金融总部经济集聚区,配合北部、中部、南部三大宜居生活区,催生繁华时尚的杭州版“太古里”。

  第四,竞得者滨江实力强,高端市场经验丰富。滨江成功获取首张望江新城核心区“门票”。作为老牌本土房企,在高端市场经验丰富,尤其是同区域内翡翠海岸、壹品为基础,在本项目上更能游刃有余。

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  钱江新城二期宅地区位图

  钱江新城二期宅地首秀

  “高起价”“高配建”导致底价成交

  作为钱江新城二期启动出让模式的首宗宅地,一挂牌便成为焦点,明明区域规划完善,区位优势明显,但业内却直呼“勾不起”。

  最终成交结果也毫无意外:杭州中宸城建以底价14.6亿元竞得,折合楼面价20024元/㎡。

  四七堡宅地为何低价成交?

  第一,最本质的原因还是地价太高,28260元/㎡实际楼面价远超纸面成交价。且地块位于板块边缘,靠近九堡,并非区域核心,也不能饱览一线江景,高地价却不能带来高性价。

  第二,存在盈利风险。目前紧邻区域的九堡、艮北板块的待售新盘均受限价影响,据悉金地·玖峯汇精装备案价将被控制在4万/㎡以内,而招商·公园1872精装价格预计4万出头。

  据浙报传媒地产研究院测算,中宸项目保本毛坯房价约38600元/㎡,若算上精装成本,项目仅有微利预期,甚至有亏损风险。

  第三,周边存量超百万方,存在需求分流风险。目前城东片区的新盘扎堆,仅城东新城、艮北新城两大板块的潜在供应量合计已达150万方,对于紧邻的江湾新城而言,竞争压力巨大,同类购房需求也将被提前消化。

  第四,近2万方公租房与项目规划定位不符。钱江新城二期作为钱江新城核心区的延伸,规划起点高,房企也更倾向于打造高品质改善住区,地块近2万方公租房配比,不利于项目整体高端定位。

  此次钱江新城二期宅地底价成交,也体现了房企已逐渐适应目前的限价水平,停止盲目“加预期”,回归利润测算,根据自身需求合理拿地。

  2218.3亿元土地出让金已超2017全年

  此次土地出让后,杭州十区经营性用地出让金额达2218.3亿元,超过2017年全年总量。

  截至2018年8月27日,杭州十区土地共成交157宗,成交总金额高达2218.3亿元,较2017年全年2180.6亿元,增加37.7亿元,已刷新全年成交总额记录,创历史新高。

  记者从浙报传媒地产研究院获悉,杭州各区已基本完成2018年推地计划,尤其是主城区后续土地挂牌将明显减少。

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