楼市“冷圈”调研⑪三门：三年仅成交6宗涉宅地 房价台州“垫底”

　　浙江在线-住在杭州网10月1日讯（浙江在线记者 岑天宇）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：三门：三年仅成交6宗涉宅地 房价台州“垫底”

　　三门县位于中国“黄金海岸线”中段的三门湾畔，是台州市最北边的一个县，西枕天台山、北接宁波、南邻台州市区。三门湾口有三山矗立，形成三道航门，故名三门湾，三门县因此而得名。

　　经济发展、人口基础方面的数据常年倒数，导致三门在台州不够看，在浙江更加不起眼。综合导致三门的房价表现平平。

　　目前，三门的房价已普遍超过1万元/㎡，大湖塘新区甚至有楼盘逐渐向2万/㎡发展。不过这在整个浙江县级市房价中还是处于中下游。

　　二手房方面，除滨海新城外三门二手房倒挂现象并不显著，老城区二手房在1万元左右，大湖塘新区整体二手房约14000元/㎡。

　　虽然房价在浙江省表现一般，但是去化情况整体还尚可，整个三门房地产市场大体平稳，属于内生型市场，整体波澜较小。

　　三门板块房价图(来源：决策通4.0)

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　　稳中有升 新老城区齐发展

　　房价上的较大差距，将老城区、大湖塘新区和滨海新城割裂成完全不同的两个市场，导致整个三门刚需和改善主要分布在老城区、西区和大湖塘新区，投资则集中在滨海新城。

　　三门县城市的商品房主要围绕西区、老城区、大湖塘开展，滨海新城以工业为主，整个城市在售楼盘不多，每个区域只有1-2个楼盘在售，甚至部分区域多年没有楼盘在售。本次调研选择了以投资为主的滨海新区和自住改善为代表的大湖塘新区。

　　大湖塘新区是三门城区最早开发建设的一个区块，于2001年开始建设。

　　目前大湖塘新区是三门县政务、商务、文化、生态的中心。围绕着心湖公园，几乎集齐了三门县顶级的城市配套，比如：三门县政府大楼、三门文化艺术中心、行政服务中心、心湖公园、总商会大厦、三门大剧院、检察院大楼、心湖小学、保罗大酒店以及各大银行和众多高端住宅小区。

　　大湖塘新区方面，去年12月30日，三门大湖塘新区XC-02-02-06地块由万星地产以3.7亿元总价竞得，折合楼面价7978元/㎡，溢价70.78%。这一价格刷新三门县宅地地价纪录。目前项目案名已出——万星·观澜云著，备案价格区间：13424-19998元/㎡，联排价格28000元/㎡左右。

　　目前该价格在三门也是首屈一指的，堪称豪宅首选。据记者了解到，开盘后整体去化良好。

　　三门滨海新城位于三门湾畔，总规划面积32平方公里，辖区南北通衢，山、湾、岛、泽等资源丰富，目标定位是三门未来的政治、经济、文化和商贸中心。近年来，当地有关部门不断完善新城的基础设施，加强城市功能，优化投资环境，但目前而言和其目标定位还有较大差距。

　　其中，滨海新城从2010年开始有较多住宅项目，整体去化还是不算的，但居住氛围一直不见起色。一方面是因为部分天台、临海等外地投资客在此购房，导致楼盘内入住率较低；另一方面是因为受到三门城市地理缘故，居住区域相对分散。

　　目前滨海新区在售楼盘有两个，中天·留香园，目前一、二期已经售完，去化良好，三期高层价格已经从7000元/㎡涨至8500元/㎡，叠墅在售均价在11000元/㎡左右；时代天景由本土开放商金鳞之星打造，目前最后一期小高层在售均价为10000元/㎡，较上次备案均价也有500元的上调。

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　　超低供应稳定楼市

　　土地方面，三门出让量近两年都处于低谷：2019年三门县共出让4宗涉宅地（不包括1000㎡以下的涉宅地），总出让建面24万方，平均成交楼面价2986元/㎡；2020年，仅有一宗涉宅地出让，出让建面4.6万方，成交楼面价7978元/㎡。

　　2021年，截至9月15日，也仅有一宗涉宅地出让，出让建面5.1万方，成交楼面价4290元/㎡。还有一宗地块预计10月19日出让，不过体量也不大，仅1.7万方。

　　今年三门的涉宅地出地量都不如遂昌、磐安等地，而这些地方的常住人口仅是三门县的一半左右。

　　除了2020年出让的地块因为稀缺性导致成交楼面价特别高以外，整体地价缓慢攀升；但是每年5万方左右的供应量对于一个近40万人口的城市来说，还是太少了。