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杭州楼市2019:不确定中的7个确定
来源: 浙江在线   记者 浙报传媒地产研究院  编辑: 周杭
  始于2015年底的“去库存”运动所造就的巨大“国家牛市”,于2018年上半年达到高潮,并快速谢幕。

  2018年的中国房地产市场风云变幻,作为中国房地产市场的典型城市之一,杭州楼市2018年同样经历了重要转向。

  市场转变的真正内因并非是外部经济因素,而是社会对宏观经济和社会发展预期的改变。

  预期的改变,瞬间改变了市场的走向。

  一、2018杭州楼市市场特征和结论

  1. 楼市在上半年达到本轮行情最狂热的阶段,下半年预期开始转变,市场随即呈现降温之势。

  2. 由于限价政策,改变了市场供给、需求、价格,甚至成交量,用商品房数据进行市场研究分析,其意义无法完全体现。 

  3.很多项目、特别是高地价项目的备案价,无法达到开发商的预期,使得项目上市时间推迟,变相捂盘。截至2018年底,杭州市区(不含富阳区、临安区,下同)在2017年出让的项目中,仍有41个项目未上市,占总数量的一半以上。

  4. “摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致相当数量真正有购房需求的人能够买到限价商品房,更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。

  5. 下半年市场预期发生变化之后,市场供需双方开始逐步趋于理性,被扭曲的市场趋于正常。

  6. 杭州对土地出让的节奏把握精准绝妙。上半年市区出让土地可建面积就达728.9万方,1296.1亿元;到8月末,土地出让金达到1995.3亿元,已超2017年全年水平,占2018年年度出让金额的93%。

  7. 7月开始,开发商对市场预期发生改变,拿地逻辑也随之产生明显变化。大多数开发商以现阶段静态测算保本微利为原则,土地溢价率大幅降低。

  8.市区二手房成交量于下半年开始逐渐下滑,至四季度月成交量仅为年内最高月份的1/3。典型次新二手房年底的价格与六七月时的最高价相比,下降幅度达15%左右。

  9. 由于预期改变,市场的投资和投机心态也随之改变。这一点在以投资为主要目的的酒店式公寓成交量上,表现极为突出。

  10. 市场渐趋正常之后,板块分化明显,部分板块竞争激烈,甚至开始出现滞销现象。部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销。

  11. 过去两年中,高价地块按现行市场价格测算,有大约80个项目亏损或疑似亏损。(由于部分项目有自持,部分项目需现房销售,很难精确估计真实的市场成本。)

  12. 由于全年商品住宅去化量略低于新增涉宅地的供给量,全年隐性库存(潜在供应量)略有上升(上升约68.5万方)。

  13. 由于下半年市场变化,未能达到前期购房者的价格预期,加之确有部分开发商的产品减配和品质下降,也有部分购房者在购房时被“价外加价”或捆绑车位等因素,2018年商品房“维权”事件此起彼伏。

  14. 在“拥江发展”战略背景下,城市格局继续发生变化,“两个主中心,七个副中心”的城市格局进一步形成。

  15. 包括轨道交通在内的城市基础设施建设速度加快,杭州地铁三期十条线路全线开始建设,到2021年底将全部建成通车。

  2018年底,国家发改委正式批复杭州地铁三期规划调整,新增机场轨道快线项目,未来将实现从未来科技城杭州西站30分钟到火车东站,45分钟到萧山机场。

  16. 由于城际铁路的确定与建设,使富阳、临安融入市区速度加快,同时,海宁、德清、柯桥等城市和城区“环杭卫星城”的格局初步形成。

  二、2019楼市展望

  不确定的2019。

  杭州楼市乃至整个中国房地产市场都在不确定的预期中,进入了2019年。

  诸多外部影响因素均不确定,房地产市场的政策也不完全确定。

  但是应该能在各种不确定中,寻找到一些确定的因素。

  1.中国城市化进程的高铁网特征越来越明显。

  所谓高铁网特征就是将中国的一二线城市,主要是二线城市置于同一平台比较性价比。这是具有中国特色的城市间“虹吸”现象。

  依据这一特征可以判定,类似2018年春天出现的二线城市之间的“抢人大战”可能还会出现。如出现限购等方面的政策松动,可能会在二线城市之间快速传导。

  2. 综合比较城市的资源和经济活力等要素,以及与房价之间的比值,迄今为止,杭州仍是中国一二线城市中性价比最高的城市之一。

  3. 无论是从财政需求还是基础设施建设需求判断,2019年,杭州或仍将大规模推地。(截至本报告发稿日,杭州市区已挂牌土地27宗,可建面积达199万方。)

  杭州市区面积已经高达8003平方公里,理论上绝不会缺地,2019年乃至未来的土地供应仍将充沛。

  4. “两个主中心,七个副中心”的城市格局将进一步形成。

  10条地铁线路,1条机场快线和5条城际铁路所形成的城市格局和交通格局,将缩小土地级差地租。除拥有特殊稀缺山水资源和稀缺城市资源以外的区域,特别是七个副中心区域核心间的价格梯度将缩小。

  5. “防范风险”仍是房地产企业面临的重要课题。即使调控政策出现松动,仍不能乐观,仍需要“守住底线”思维,“活下去”的说法虽然夸张但不无道理。

  6. 过去多年的市场证明:在进入的时间节点、城市和区域的选择、地块和地价选择都已确定的前提下,产品定位是否正确是决定项目成功或失败的最后一笔,没有试错的机会。需求市场的精细化研究将越来越关键。

  这方面,成功或失败的案例比比皆是。部分板块竞争激烈,常常是由于产品的同质化。

  7. 2019年将是交付大年。过去两年中由于限价政策导致的“价外加价”、捆绑销售、产品减配、品质下降等因素,或将引发大规模的“维权”潮。

  这一点几乎没有悬念,这也是诸多房企2019年中最大的风险点之一。


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