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热门区域房源断档、付款比例提高、挂牌价虚高……转战二手房的人要注意了!
2017-09-21 17:41:18 浙江在线-住在杭州网
二手房市场成交火热,价格倒挂,这是今年楼市持续升温后给人的印象。但从8月份的成交数据来看,杭州二手房成交量已经出现了连续5个月的下滑;与此同时,在国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中,8月杭州二手房成交价格却上涨了0.7%,涨幅甚至超过了新房。

  浙江在线-住在杭州网9月21日讯(浙江在线记者 陈行利)二手房市场成交火热,价格倒挂,这是今年楼市持续升温后给人的印象。但从8月份的成交数据来看,杭州二手房成交量已经出现了连续5个月的下滑;与此同时,在国家统计局发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据中,8月杭州二手房成交价格却上涨了0.7%,涨幅甚至超过了新房。

  一方面是逐渐下滑的成交量,另一方面又是居高不下的成交价格,杭州二手房市场这一尴尬的表象背后,究竟经历了什么?

  新房买不到买二手房?

  老城区也供不应求

  “原本以为二手房总不会这么难买,结果都等了个把月了,还是没多少房子可以看。”因为买不到新房而将视线转向二手房的刚需小王,最近因为买房的事儿心情越来越焦躁。本以为二手房的选择会比新房多一些,没想到到了二手房市场,依旧是一场等待房源的拉锯战。

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  图表来源:杭州我爱我家市场研究中心

  像小王这样的刚需购房者,市场中并不少见。“小面积、低总价”的市中心老小区房源,几乎是这些刚需购房者最为青睐的选择,也是近年来二手房源成交的中坚力量。据杭州我爱我家8月份的成交数据,90方以下面积段的“刚需房”,特别是60方以下的房源,占到了总成交量的34.93%。

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  图表来源:杭州我爱我家市场研究中心

  但下半年以来,随着房源挂牌量的减少,可售房源的逐渐去化,不少市中心的老小区成交量开始出现颓势,成交后劲不足。像原本60方以下面积段的二手房成交比较活跃的朝晖、采荷、翠苑、大关等热门区域,如今挂牌房源已大幅减少,房源量基本属于“断档”状态,个别小区挂牌量甚至以个位数呈现。

  “市中心选择太少了,只能去周边看看。”在等待数月未果后,小王像许多等不到房的刚需一样,开始转移战线,将眼光投向了丁桥、下沙等二手房源相对集中的区域。老城区供不应求,直接导致大量刚需群体外溢至周边板块,成交热度正在从老城区向远郊区域蔓延,二手房市场出现整体远郊化的现象。

  因付款方式碰壁新房?

  二手房东也有这个要求

  上文提到的小王,之所以买不到新房,最重要的原因就是看中的几个新楼盘,无一例外对付款方式有要求。“倒没有要求一次性付款那么多,但销售说了,怎么着也得准备个6成的首付才有希望。”作为手上现金并不充裕的刚需一族,小王对此很是无奈。

  但直到开始接触二手房之后,小王才发现,其实现在很多二手房房东对买家的付款方式也是有要求的:“之前看了一套朝晖的房子,本来都觉得挺合适了,但房东提出要求首付至少6成,只能作罢。”

  “现在银行审批和放款的周期都拉长了,以前最快1个星期,现在可能1个月,甚至2个月都不一定下得来款。”一位经纪人告诉记者,目前不少二手房的房东都是有着“再次置换”需求的,等着二手房的房款去购置新房。因此,这样的房东往往对买家的首付和尾款到账时间都有所要求,以防因为资金不到位而错过新房。“这样的房东可能还会越来越多。”

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  图表来源:杭州我爱我家市场研究中心

  事实上,这个现象,在成交数据上也有印证。据杭州我爱我家8月份的统计数据显示,8月份成交的二手房,在购房付款方式选择上,全款购房比例再次上升了1.32个百分点,占到了27.62%;商业贷款和组合贷款的比例均有所下降,而放款最慢的公积金,整个占比仅有6%左右。

  对此,杭州我爱我家数据分析中心认为,如果信贷政策持续收紧,放款时间持续拉长,会在一定程度上打压置换型购房者的热情,从而影响二手房的市场交易。

  新房、土地市场传导

  二手房价格持续补涨

  从国家统计局发布的数据来看,今年8月份,杭州二手房成交价格环比上涨幅度为0.7%。这一涨幅,超过了一线城市和大部分二线城市的二手房涨幅的平均水平,同时也是连续第4个月,赶超杭州新房成交涨幅。

  究其原因,一方面,热门板块新房限价、供应量紧缺,部分购房需求转向周边二手房市场,导致周边次新房成为“抢手货”,价格由此明显上涨。以城东新城为例,融创·玖樟台高层公寓成交均价在35000元/平米左右,但附近的次新房滨江·金色黎明三期二手房成交均价已经将近40000元/平米,新房二手房的价差高达15%左右。在滨江等新房更为紧缺的板块,这样的价差幅度则更大。

  另一方面,随着土地出让高峰期的来临,土地市场的热度传导到二手房市场的速度也在提升。最为典型的就是9月份三塘单元宅地的出让。据本网记者调查,在9月4日三塘单元地块以36453元/平米的成交楼面价出让前后的一个月时间里,周边很多二手房源单价上浮了3000-4000元/平米。

  新房需求的外溢,土地市场热度的传导,导致二手房价格持续补涨。不过在这样的宏观趋势之下,也存在着部分小区挂牌价格虚高的现象。比如位于下沙的东海柠檬郡小区,二手房网站上的近月挂牌价格显示,均价已经达到了28600多元/平米,但实际的成交均价数据来看,近月成交均价却是25800元/平米左右,其中的价差幅度达到了11%。对此,购房者更应保持理性,切勿盲目购房。


来源: 浙江在线-住在杭州网  记者 陈行利   编辑:张筱
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