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皇城根下 豪宅基因 61亿可售货值将助谁打榜?
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 章嵘嵘  编辑: 叶露
  杭州土地市场向来不缺地,但是,自带豪宅基因的宅地却是拍一块少一块,极为稀缺。

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  望江新城区位图(制图/章嵘嵘)

  浙江在线-住在杭州网8月14日讯(浙江在线记者 章嵘嵘) 杭州土地市场向来不缺地,但是,自带豪宅基因的宅地却是拍一块少一块,极为稀缺。

  如公认的豪宅区——南星单元,七年仅出让8宗涉宅地,平均每年仅1宗。而且继7月滨江竞得壹品南宅地后,南星宅地市场已基本“满员”;又如市中心的武林潮鸣板块,至今也只有绿城建发·凤起潮鸣这“一根独苗”。

  即将入市的望江新城宅地,或将为杭州豪宅市场新添一种选择。

  8月27日,望江新城05地块率先入市,地块位于望江新城核心,紧邻贴沙河畔,区位优势十分明显,地块起始楼面价29403元/㎡,封顶楼面价44061元/㎡。此外,南面的08地块也已列入出地计划。

  不容忽视的是,目前杭州土地市场正处于十字路口,一面是房企拿地日趋理性,一面是空窗已久、“皇城根儿”下的优质宝地,望江新城宅地又将如何突围?

  提要:

  市场:杭州千万豪宅市场成交稳健;

  地价:算上公租房,望江宅地地价在合理区间;

  房价:限价困境之下,地块未来盈利空间可期;

  货值:61亿元可售货值吸引大;

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  望江新城地块区位图(制图/章嵘嵘)

  杭州千万豪宅市场,中长期预期依旧乐观

  2016年下半年尤其是G20峰会以来,杭州楼市预期不断上涨,市场成交量价齐升,众多价格低、性价比高的“网红”楼盘顺势崛起,而被红盘淹没的千万豪宅市场,近年发展如何?

  浙报传媒地产研究院数据显示,2012年至今,杭州总价1000万以上的豪宅市场成交相当稳健,尤其是2018年豪宅成交量势头较猛。

  成交量呈阶梯式上涨,2016年后每年成交千套以上,2018年8个月即成交1809套,高出2017年全年632套;成交均价也稳步向上,至今为56493元/㎡,较2017年全年均价上涨15%。

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  杭州八区千万豪宅成交走势图(成交总价1000万元及以上)

  豪宅市场整体销售良好,部分热门板块的豪宅项目也出现了较为可观的涨幅。

  如南星板块的侯潮府,2015年9月首开,2015全年成交均价为43592元/㎡,2016年该价格已上涨至52154元/㎡,涨幅为20%。2017年项目仍有部分尾盘在售,成交均价达到66335元/㎡。

  目前区域仅信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两个豪宅项目在售。壹品2017年底入市,至今成交均价为69098元/㎡;翡翠海岸2018年初入市,成交均价为66878元/㎡。

  豪宅市场成交亮眼,一方面是由于其资源属性优良,抗跌性强,升值保值潜力较大等固有优势,另一方面豪宅项目购买人群相对固定,不过分依赖信贷政策,且销售节奏稳定,以实现最大盈利空间为目的,投资价值并不会随政策而频繁波动。

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  南星板块商品住宅成交走势图

  33420元/㎡实际地价 处于正常合理水平

  望江新城的土地市场有明确的对标区域,即南星单元。

  望江新城与南星单元,同属于上城区,隔秋涛路分布于东、西两侧,两者区位优势略同,且宅地稀缺,寸土寸金。

  不同的是,南星单元土地市场发展较早。2009年地价已飙升至24295元/㎡(绿城·御园);2013年金隅25803元/㎡竞得金隅学府项目,再次刷新杭州宅地楼面价新高;2016年后,土地行情水涨船高,区域地价频频更迭,最高达到44460元/㎡(滨江保利·上品),还需自持23%。

  最近一次为7月滨江竞得的南星D-05地块,起价29559元/㎡,最终成交价36086元/㎡,若算上10%公租房跟幼儿园成本,实际楼面价高达45263元/㎡。

  此次出让的望江新城05地块,与滨江南星项目条件相仿,地价可直接参考。

  地块起始楼面价29403元/㎡,地块内需配建10%(约8732㎡)公租房,地块外需代建7206㎡幼儿园用地。若公租房与幼儿园代建成本按3700元/㎡计算,望江地块实际楼面起价为33420元/㎡。

  目前房企拿地已逐渐趋于理性,望江地块最终成交价或将与南星地价相持平。

  若放眼整个杭城,对比地价4万+的城西申花,3.6万+的城东新城,地处皇城根儿下的望江新城核心宝地,33420元/㎡地价还是相对合理的。

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  地块周边土地成交分布图(制图/章嵘嵘)

  限价困境之下,望江地块未来盈利空间可期

  在限价困境下,高价地项目首当其冲。要么选择符合“限价”标准正常销售,盈利空间进一步收窄甚至面临亏损;要么选择推迟入市以时间换空间,意味着房企的资金链将受到考验,两者风险都比较大。

  不同于“面包贵过面粉”的高价地项目,自带豪宅基因的项目对限价政策的影响并不明显。

  一方面,豪宅项目“房地价”差值明显,有盈利空间。以滨江南星项目为例,地块实际楼面价为45263元/㎡,毛坯保本房价大约为60000元/㎡,周边高层新房限价下精装价格约7万元/㎡左右,区域内望江府、金隅学府二手房精装价格约7.5元/㎡,若算上精装修成本,项目仍可实现一定溢价。

  另一方面,豪宅项目销售节奏逐步加快。如翡翠海岸,2018年1月首开,7月份最后一批房源售罄,短短6个月时间就实现了清盘。壹品也是如此,2017年12月首开,截止8月已全部售罄。

  望江地块若以滨江南星项目为参考系,未来项目盈利仍可期。

  测算逻辑:保障房/幼儿园建面从总体量中扣除;保障房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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  61亿元货值规模 吸引力较大

  参考距地块最近的信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两个豪宅项目成交价,将望江地块未来项目售价以7万元/㎡估算,未来项目将为房企带来价值约61亿元的可售货值。

  61亿元意味着什么?

  根据住在杭州网统计,2018年1-6月杭州房企(操盘版)销售金额排行中,万科以153.5亿元位列第一,滨江152.1亿元紧随其后,融创、融信上百万榜单,其余房企成交金额均在百万以下。

  其中信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸两大豪宅项目,上半年分别成交48.6亿元、36.4亿元,助力滨江登上榜单前二。

  单盘61亿元的可售货值,不仅是普通住宅项目销售的几倍之多,也为房企明年的销售业绩提升打下了坚实基础。

  这对于想要巩固行业地位,掌握城市话语权的房企,或想冲上第二梯队实现千亿目标的房企,又或是在百强竞争中积极寻求生存的房企而言,都有积极意义。


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