杭州供地解读②：余杭年内供应重仓勾庄 未科仅剩“独苗”

　　住在杭州网4月7日讯（记者 俞东辉）近日，杭州正式发布《2023年国有建设用地供应计划》，其中住宅用地共计956.69公顷，包含商品住宅用地632.12公顷。

　　浙报传媒地产研究院经过详细梳理后发现，杭州市区今年计划供应122宗涉宅地，其中已出让23宗，已挂牌将在4月25日出让的共计12宗，换言之，还将有87宗涉宅地待出。

　　仔细查看这些地块分布发现，2023年杭州市区将有不少绝版宝地即将上市，对于改善、刚需来说，都值得关注。浙报传媒地产研究院对各区的供地进行分区梳理解读，以供房企及购房者参考。

　　今日推出第二篇：余杭区

　　近日，余杭区公布了《杭州市余杭区国土空间分区规划（2021-2035年）》征求意见稿，其中提到余杭区将构建杭州城市新中心新格局。

　　其整体国土空间格局也被优化为“两廊一轴、一核三片”，那么各个片区未来又将有哪些重点地块即将出让？哪个片区又将是未来余杭区的推地重点区块？

　　对应杭州市发布的2023年度国有建设用地供应计划，余杭区共有16宗涉宅地块位列供应计划，而其中6宗地块已经于前期出让，2宗地块目前正处于挂牌状态，仍处于计划待出状态的仅8宗地块。

　　勾庄再成供应主力 出让面积占比四成

　　作为余杭区东部片区的核心区域，勾庄板块2023年还将有3宗地块计划出让。

　　勾庄是目前杭州的当红板块之一，无论是土地市场、新房市场还是二手房市场关注度均较高。

　　此前2月份勾庄板块成交的1宗涉宅地块，也是由浙江中豪封顶摇号竞得，并且由中豪、滨江、越秀联合开发。

　　勾庄板块近年来一直是杭州购房者首次置业的中坚板块，板块内也诞生了诸如幸福里等“万人摇”楼盘。

　　但随着板块内新增项目的大量供应，板块面临着“库存压顶”的去化风险。而这不仅是新房三十余万方存量的风险，更是幸福里、北宸之光、杭宸等一众板块内挂牌二手房所带来的去化风险。

　　目前“库存压顶”也给勾庄带来诸如投资客出逃、挂牌价下跌等的众多问题。

　　2022年余杭区共计成交22宗涉宅地块，总建面231万㎡，其中勾庄板块成交6宗，成交建面73.7万㎡，占比达到32%，是全区的供应主力。

　　而2023年勾庄板块3宗计划地块出让面积合计就达到25万方，占到余杭区剩余计划出让地块总出让面积的40%，再次成为余杭全区的供应主力。

　　在本就已经高供应的板块仍旧推出如此高的计划供应量，这或将给勾庄板块带来风险隐患。

　　勾庄板块计划地块区位图

　　从地块属性来看，其中两宗地块有极强的地铁站点加持，古墩路东勾仁大道北地块紧邻地铁2号线白洋站，好运街北勾阳路东地块则属于地铁四号线好运街站上盖项目。

　　作为承接主城刚需外溢的主力板块，地铁对于地块的价值毋庸置疑。且两宗地块周边多为住宅小区，居住氛围相对浓厚。

　　而金昌路南祥园东路西地块距离地铁站点则相对较远，且南侧多为产业园区，居住氛围也远不如其余两宗地块。

全年仅剩的未科宅地 位于中央活力区

　　位于中央活力区的为杭州未来科技城137号地块，地块出让面积37267㎡，预计容积率2.0，该宗地块也是供应计划中未来科技城2023年全年仅剩的一宗涉宅用地。

　　今年2月份及3月份未来科技城板块相继成交两宗宅地，距离137号地块分别仅600米及1200米，两宗地块分别由滨江及绿城竞得。但两宗地块均未达到封顶价，溢价率分别仅为6.9%及10.9%。

　　虽然3宗地块均位于城市核心的中央活力区，但从小环境上来看137号地块明显略劣于前期成交的滨江及绿城地块。

　　绿城地块距离地铁葛巷站不足500米，紧邻“未科三兄弟”中南·樾府、东原·印未来等交付楼盘，整体小环境更为优质。而137号地块则距离绿汀路地铁站接近1km，周边在建项目及工地较多，整体居住氛围略差于绿城地块。

　　杭州未来科技城137号地块航拍图

　　虽然该宗地块是未来科技城2023年全年仅剩的一宗计划供应涉宅用地，但未来科技城整体房地差较低。滨江及绿城地块新房限价为36100元/㎡，而地块成交楼面价分别为24578元/㎡及25515元/㎡，房地差仅万元出头。

　　因此，137号地块虽然位于城市核心中央活力区，但由于板块内地块较低的利润率，使得其在土地市场上或许难以享受核心地块的溢价待遇。

　　而从新房市场角度来看，在36100元/㎡的限价于其前提下，该地块在未来的新房摇号市场却仍然值得期待。

　　瓶窑良渚持续供应 闲林为低密地块

　　除去未来科技城、勾庄板块，余杭区2023年剩余的计划待推地块零散分布于东部片区及城西片区的瓶窑、良渚及闲林板块。

　　其中瓶窑板块共有两宗计划地块，合计出让面积高达18万方，两宗地块均位于瓶窑与云城相连的城市主干道“瓶仓大道”西侧。

　　地块东侧与规划的中法航空大学隔瓶仓大道相望，虽然有“云城北”、“中法航空大学”等概念加持，但板块目前各项配套及城市界面仍然相对落后，整体居住氛围较差。

　　板块内主力在售项目华昭府、杭启云珹府等项目近几批推盘摇号中签率几乎达到90%及以上。

　　瓶窑良渚闲林地块区位图

　　良渚板块仅一宗计划地块，位于和光尘樾西侧，距离地铁2号线良渚站500米，该地块也是良渚板块核心区内为数不多的拼图之一。

　　当前良渚板块古墩路以北区域已经形成完整成熟的居住板块，未来城、澜天、和光尘樾等项目交付入住给区块带来了充足的人气。

　　但不可否认的是，面对勾庄板块强劲的客户分流，良渚板块新房及二手房市场所受冲击相对较大。

　　闲林板块计划用地仅1宗，地块预计容积率仅1.2，也是2023年余杭区计划地块中为数不多的低密地块。

　　地块东侧紧邻绿城桃源小镇项目，该区域也是杭州主流的低密板块之一。周边桃源小镇、绿城隐庐、中梁御府、合悦清晖园等项目均以低密产品为主。

　　唯一值得遗憾的是，计划地块形状相对较差，为东西大道与桃源小镇隔出的“边角料”地块，后期如果无法与桃源小镇融合的话产品打造方面将面临极大挑战。

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