|
|
|
|
|
|
原创 杭州 环杭 口水 摇号 专题 研究院
您当前的位置 :浙江在线  >  住在杭州网 > 浙江土地 > 原创个人文章页 > 马梦婷个人页面  

楼市“冷圈”调研⑨嘉善:紧邻上海 长三角桥头堡 投资在降温

2021-09-29 17:21 来源:浙江在线 / 记者:马梦婷 / 编辑:吴承宇

导语

浙江小城市房地产市场当下如何?

  浙江在线-住在杭州网9月28日讯(浙江在线记者 马梦婷)2021年7月以来,浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

  随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧,土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

  与此同时,城市分化加剧,市场转冷的背景下,一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

  而浙江三四线城市中不算热点的小城市,当前情况又如何?是否有未严厉调控的区域市场仍活跃?多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了?

  浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市,进行了实地调研。

  今天推出:嘉善:

  即使没有长三角都市圈、长三角生态绿色一体化发展示范区等“超级风口”,嘉兴嘉善天然的融杭接沪的地理位置,也注定是名头响亮的。

  尤其是随着一线城市房价抬升,进一步拉开等级价差后,近年嘉善房地产市场所受关注在同级别县市中极高。

  不考虑乡镇,嘉善当前县城新房毛坯大概1.5-1.9万元/㎡,热门板块精装约2.2万元/㎡,整体仍呈现低库存,热门板块去化好。

  但,非常明显的变化是,嘉善的非核心板块已经有所降温,降温缩减明显的就是投资市场。

  1、预支规划红利的市场

  事实上,嘉善在经济、人口、市域面积等基本面数据在全嘉兴都属于倒数,大多数仅优于海盐,城市能级低,人口少。

  其核心力量在哪?

  在区位和规划。

  长三角生态绿色一体化发展示范区、环沪都市圈是嘉善当前重要优势。

  嘉善在过去几年这一波上涨行情中,吃的主要就是规划红利。

  有的规划如今已落地。

  比如产业:嘉善筹建了多个现代化产业园区,承接上海高新技术企业落地,打造了中国归谷嘉善科技园、中新(嘉善)现代化产业园、中荷产业园、姚庄新经济产业园、嘉善产业新城等等。

  从实地调研来看,嘉善科创产业建设确实效果明显,既引入了一定人才、推动了经济建设,还带动了部分房产板块发展。嘉善经开区、姚庄镇、枫南小镇等板块,随着临沪高能级智慧产业新区的产业助推,房产关注度和人口吸附力都有所蜕变。

  但有的规划则实现还需要时间。

  比如放眼全国都罕见的嘉善交通规划——1座火车站(嘉善火车站)、2座高铁站(嘉善南站、通苏嘉甬嘉兴北站)、1条轨道交通(长三角示范区轨交1号线)、2条城际铁路(沪嘉城际、沪杭城际)。

1.png

  “2221”轨铁网规划布局图

  听起来不得了,这样的交通对城市能级的增益是不可估量的。

  但至今通车的仅有火车站与嘉善南高铁站,其他高铁站、轨道交通站点、城际铁路站点尚未兑现。不少购房者对此类规划持观望态度,认为实现预期所需时间还非常久。

  不过可以明确的是,至少未来的最近几年,嘉善仍将受到这些利好的堡垒式支持。比如今年5月20日后,(上海无房)在嘉善买房开始可以申请上海公积金,近期,又有嘉兴与上海虹桥国际中央商务区签约,嘉善接沪通沪利好已成趋势。

  在此背景下,市场的微妙变化会更集中在哪?

  2、更理性是特征投资属性消减中

  嘉兴近期多地土拍遇冷,市本级宅地大幅降温,海宁宅地三年来第一次流拍。

  降温是否传导至嘉善?仅从最近一次嘉善土地成交来看,由于竞得者此前已与嘉善签订合作框架协议,无法判断真实市场情况:24日,嘉善高铁新城一宗商住地成交,由华润&嘉善县城市建设投资竞得,成交楼面价7084元/㎡,溢价率封顶0.1%。与同板块5月成交的嘉善国有资产项目相比,二者名义地价一致,但24日成交华润&嘉善城投项目需配建2.29万方政府回购房、商业用房不小于3000㎡,综合配套条件更好,实际楼面价更高。

  华润&嘉善城投项目是嘉善正重点打造的“未来社区”板块先行地块,土拍前就有华润置地与嘉善县政府签署战略合作框架协议,因此参考意义有限,是否降温,还需看看9月30日出让的经开土地。

  新房上部分楼盘的客户来访量确实有所缩减,但市区热门板块楼盘去化仍较好,如高铁新城的金地·明樾华庭,毛坯均价1.9万元/㎡首开基本售罄,而非热门板块去化一般。

  一方面嘉善库存处于低位,需求仍在,楼盘去化压力不大,市区新房主要集中在嘉善经开区和北部新城,高铁新城在售楼盘仅剩金地•明樾华庭,魏塘老城和罗星新城几乎无新房可卖。楼盘有限的背景下,选择被优化,呈现结果就是热门板块仍被看好,但城市界面较差的非核心区域则动力欠佳。

  另一方面,嘉善同步全嘉兴实行外地人限购一套和房产限售两年的政策。

  严控下的投资欲望势必缩减。

  同时,当前嘉善二手房卖得较为一般,非核心板块更是吃力。

  综上,嘉善市场近期主要变化是“更理性”:刚需与改善需求仍在,热门板块去化更有优势,缩减的相当一部分是投资市场。

  考虑到嘉善县城主城的低库存现状与土地开发强度警戒,刚需可能会被迫外溢至部分有一定库存的乡镇。

2.jpg

  《嘉善县自然资源发展“十四五”规划》提及土地开发强度

  3、改变的城区布局

  魏塘街道的嘉善老城是此前嘉善的主城、老城区,但当前已几无新房。

  事实上,整体嘉善布局已有所改变。

  近年嘉善新城、高铁新城所在罗星街道综合配套发展好,通达高铁,新房价格已至全县最高——精装新房超2万元/㎡,二手房倒挂,以银泰、万联城为代表的强配套区域二手房(如新城海上风华苑)约2.5万元/㎡。北部新城与嘉善经开区价格更低,毛坯房价在1.5-1.8万元/㎡左右,城市界面发展还在进程中。

3.png

  嘉善县城城区房价情况

  罗星街道颇有后来居上的风范,从嘉善人口情况也可见一斑。

4.png

  根据2020年七普数据,嘉善人口吸附最强劲的是常住人口排名第二的罗星街道(涵盖嘉善新城,高铁新城),十年增长人数占据全嘉善增长的75%。惠民街道(嘉善经开区)随其后,是人口增长次主力。

  魏塘街道(嘉善老城,北部新城)虽人口数量仍是全县第一,但近十年人口是流出的。

  不过从嘉善的规划来看,罗星街道与魏塘街道将是嘉善发展的双生子,共同构成嘉善未来核心发展、公共配套进阶的中坚力量。

5.png

  嘉善县推进长三角生态绿色一体化发展示范区建设方案

  一是在《嘉善县国土空间总体规划(2020~2035年)》提及的嘉善未来新城,明确的核心就是高铁新城、主城区、北部新城,借此观嘉善综合价值未来建设中心将涵盖魏塘及罗星。

  二是根据《长三角生态绿色一体化发展示范区嘉善片区综合交通规划》,西塘站、姚庄站、谈公北路站、嘉善站(火车站)、嘉善体育场站、高铁新城站、嘉善南站均在其中,从北部新城贯穿老城新城

版权和免责声明

凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

  

本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

  

联系电话:0571-85399752。

研究团队
Team
住在杭州网首席评论员
高级研究员
高级研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
最新报告
Report