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楼市“冷圈”调研②江山:经常被媒体点名“偏远”的小县城 房价站两万

2021-09-18 18:46 来源:住在杭州网 / 记者:马梦婷 / 编辑:陈宇洁

导语

浙江小城市房地产市场当下如何?

  浙江在线-住在杭州网9月18日讯(浙江在线记者 马梦婷)2021年7月以来,浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

  随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧,土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

  与此同时,城市分化加剧,市场转冷的背景下,一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

  而浙江三四线城市中不算热点的小城市,当前情况又如何?是否有未严厉调控的区域市场仍活跃?多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了?

  浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市,进行了实地调研。

  今天推出:江山:经常被媒体点名“偏远”的小县城 房价站两万

  上期推出:楼市“冷圈”调研①永康:二手高层天花板达5万 量缩已是必然

  城市建成区18.7平方公里、户籍人口61.3万,靠近江西省的浙江县级市……这样的基本面,这个县级市的房价如何?

  衢州江山市,给出了超2万元/㎡的房价反馈。

  目前,江山房价已普遍接近2万元/㎡,老城核心区及城北到达2万元/㎡以上,高的甚至达到约2.5万元/㎡。

  这在整个浙江县级市房价中位列前茅,甚至与不少城市的市区房价比肩。

  值得注意的是,这不是2021年的才出现的现象。

  近年,江山房价逐步上涨,发展出独立于衢州市区的独特市场。

  虽然当前去化情况一般,但由于江山市房地产市场素无大起大落,且是典型内生型市场,价格上的降温传导在江山暂无明显表现。

  01 # 衢州县市“尖子生” 是浙江中下游 # 

  从基本面来看,江山多项数据在衢州处于前列甚至超过市区,这是江山发展出独立内生市场的前提。

  从2020年数据来看,江山市GDP312.64亿元超过柯城区、衢江区,在衢州各区县市中位列第一。江山市统计局公布的2021年1-7月江山市经济运行情况来看,其经济也在继续保持稳定恢复态势。此外,《江山市2020年第七次全国人口普查主要数据公报》显示,江山市各县市中仅次于柯城区,十年增加26550人,所占衢州全市比重与六普相比略降。

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  但其发展水平,拿到整个浙江来看,就不够了。

  衢州在浙江城市梯队中,仅算下游,江山更是与浙江多个“千亿”强县相去甚远。遑论江山在城市界面、配套等综合楼市价值方面,也无甚明显优势。

  这形成了一个看似悖论的情形:经济发展平平,人口规模没有大幅流入,综合价值优势不突出,是什么支撑如此高房价?

  02 # 市域狭长空间小 长年低库存 # 

  先看看江山本身的城区样貌。

  从城北的江山高铁站出发,至城南的虎山南面区域,约 8公里,是一条斜纵线。

  这一距离是整个城区的大概纵深。再往南,经开的厂房与远离老核心的区位,在购房者的心理将形成接受障碍的沟壑。

  整个城区的宽度更是异常狭窄,仅约5公里。

  与此同时,城区面积仅18.7平方公里的江山,还面临西山、虎山两座山体环市区的地理基础。夸张化类比这样的地形,可以看看丽水青田——青田县以山地占地为主,平坝面积很小,城区群山环绕,房产开发空间少、房地产开发成本大。

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  江山市城区情况图

  自然条件和市域面积使得江山房地产的土地开发范围并不大,就成了先决条件。

  但江山本地人群刚需乃至改善的住房需求,选择局限,又亟待实现,助推他们成为近年江山房地产市场的购房主力。在这里,投资客罕至,支撑市场的购房需求基本为切实需求。

  目前,江山市区库存的确较低。城北、城中仅礼贤·清华园、中原·江山荟(2万元/㎡以上区域)两个项目,城南有贝林·清溪里及华宸、华达各一个项目(1.7-1.9万元/㎡左右区域),溪东有步阳三个项目(精装1.95万元/㎡左右区域)。

  所以说,虽然综合价值没有特别大的发展亮点,但江山项目少,本地人群的购房需求却是实打实的。

  03 #热门后已出调控未来购房动力待观察 # 

  随着江山楼市价格上涨甚至比肩市区,江山市也出台了调控政策。最近一次江山楼市新政,提出限房价等土地供应模式与热点地块住宅网签起限售5年。

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  江山市人民政府官网截图

  现在看到的城南项目预期价格水平17500元/㎡(贝林·清溪里)、18500元/㎡(华达城南新城项目、华宸城南商业综合体项目),就是4月新政后城南土地出让时限定的均价。

  政府调控的限价限售之下,近期,还有浙江多地土地流拍的市场大行情,但降温传导在江山暂时没有明显表现。

  目前江山新房和二手房的价格与前几月相比未有大幅波动,新房1.7-2.6万元/㎡水平,二手房没有倒挂或少量倒挂维持在1.6-2.9万元/㎡水平。

  从去化来看,楼盘蓄客销售行情一般,但由于市场处于低位库存又行情独立,降温情况暂不明显。

  从土地来看,近年江山供应少但地价水平不低。如地理位置已较为偏僻的城南贝林·清溪里项目,新房均价限价17500元/㎡,彼时土地成交价格达9161元/㎡+竞配人才公寓17850元/㎡。据获悉,近期多家房企对于江山待推土地具备拿地意向,可见仍抱有预期。

  一方面,江山基本处于内生市场,目前是一个行情独立于衢州市区的独特市场。

  江山房地产市场已进驻的开发商,仍以江山本地及浙江本土开发商为主。二手房的中介也基本都是本地门店,没有连锁入驻。

  另一方面,目前的一些短板可能随着江山未来规划发展补齐。

  江山市区新房虽已处于1.7-2.6万元/㎡水平,城市配套却没有很明显的提升。如城区大多商业配套不成规模,处于社区级别,较为响亮的“综合体”只有大润发、东方时代购物中心。目前也没有任何高等教育学府落座江山。

  但根据江山市第14个5年规划和2035年远景目标,江山将大力推进高品质商业街、商业综合体和智慧商圈建设,打造老火车站商圈、通禄门未来社区、风情鹿溪等特色亮点,大力引培高等教育,力争实现高等教育机构“零”的突破,推进市人民医院争创三级乙等医院。商业、教育、医疗等方面发展预期明确。

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