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杭州单日成交约80亿 富阳楼面价纪录刷新 临安城区全线低溢价

2019-06-14 19:23 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:何肖霞 / 编辑:张筱

导语

碧桂园摘银湖东洲两地首入富阳,且刷新富阳宅地纪录;临安城区宅地降温。

  浙江在线-住在杭州网杭州6月14日讯(浙江在线记者 何肖霞)今日杭州富阳、临安各出让4宗涉宅地,总计8宗地最终成交金额约80亿。

  对比两个区的成交情况,富阳和临安差异明显:富阳银湖和东洲地块保持了板块标杆水准的成交地价,其中碧桂园首入富阳拿下的银湖宅地更是以12630元/㎡刷新了整个富阳的楼面价纪录;而临安城区的锦北和锦南宅地成交价都出现了明显的下滑:尤其是中天锦北宅地,对比其周边项目苕溪壹号的地价,价差达4439元/㎡,降幅约32.5%,苕溪壹号的地块优势仅在于南向更靠近河景,容积率略低。

  6月14日富阳、临安成交土地一览表

  富阳4宗宅地成交情况:祥生、碧桂园拿下银湖姊妹宅地;杭房、碧桂园竞得东洲两宗低密地块。碧桂园独中两元,于两个板块各下一城,首次布局富阳,同时还刷新了富阳的楼面地价纪录。

  临安4宗宅地成交情况:越秀竞得青山湖低密宅地;地上、宝龙分获锦南姊妹地;中天拿下锦北宅地。其中,越秀青山湖项目以其低总价、低密度等因素最终溢价封顶+自持2%,其余3宗地均为低溢价成交。结合配建等因素,根据浙报传媒地产研究院的测算,此次临安城区成交的3宗地块,实际地价均明显低于周边地价水平。

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  【结果综述】

  碧桂园、祥生分获银湖姊妹地 碧桂园、杭房斩获东洲低密宅地

  富阳银湖、东洲板块久未出地,银湖最近一次成交追溯到2018年7月,中铁、金茂分获两地块,彼时成交楼面价11400元/㎡左右。东洲板块时隔更久,最近一次出让为2017年11月,宋都拿下两宗地块,成交楼面价10999元/㎡(板块标杆)。

  此次银湖成交的两宗地块中, b地块在经过60轮竞价后,由祥生以总价7.9亿元竞得,楼面价11389元/㎡,溢价率21.2%;根据浙报传媒地产研究院测算,项目实际成交楼面价13127元/㎡,毛坯保本售价约19394元/㎡。

  得主祥生自此深耕银湖,此前在板块内已有云湖城等项目。

  c地块在经历4个小时的鏖战后最终由碧桂园竞得,成交总价19.2亿元,折合楼面价12630元/㎡,溢价率14.8%。根据浙报传媒地产研究院测算,项目实际成交楼面价13127元/㎡,毛坯保本售价约19394元/㎡。

  这是碧桂园首次进入富阳区域,12630元/㎡的楼面价不仅刷新了板块纪录,更是刷新了富阳宅地纪录。

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 银湖36号-B、C地块位置图

  (来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

  两宗地块周边在售新界2020、新都会等,开盘均价21000元/㎡左右,待售项目为中铁诺德·林溪府。

  东洲两宗低密宅地最终由杭房、碧桂园分获,其中杭房项目成交总价11.8亿元,楼面价10536元/㎡;根据浙报传媒地产研究院测算,项目实际成交楼面价11662元/㎡,毛坯保本售价约17627元/㎡。

  另一宗地块由碧桂园经过41轮竞价,最终以总价10.1亿元竞得,楼面价10856元/㎡;根据浙报传媒地产研究院测算,项目实际成交楼面价11911元/㎡,毛坯保本售价约17930元/㎡。

  碧桂园单日连摘银湖、东洲两地,可见其十分看好富阳区域市场。

  东洲低密宅地位于富阳东洲板块,背靠黄公望,生态资源丰富。地块紧邻宋都如意春江,西面还有绿城·富春玫瑰园、万科·公望等,东面有融创·微风之城,多为低密项目,目前洋房、叠排成交均价18000-19000元/㎡左右。

  东洲1-2-A、B地块位置图
  (来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

  越秀自持2%补仓青山湖 宝龙、中天、地上加仓临安城区

  临安此次出让的4宗地块分别位于青山湖板块、临安城区的锦北及锦南板块。

  其中,青山湖低密宅地由越秀以总价4.3亿元竞得,楼面价10137元/㎡,溢价率30%,自持2%。根据浙报传媒地产研究院测算,项目实际成交楼面价12098元/㎡,毛坯保本售价约18490元/㎡。(由于自持比例2%,建面42795.6㎡,测算中予以忽略)

  越秀项目位于临安青山湖易辰江南大院南侧,出让面积3.6万方,可建体量4.3万方,地块还将配建幼儿园一所。

  青山湖科技城宅地位置图
  (来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

  锦南两宅地分别由地上及宝龙以总价11.3亿元、5.7亿元竞得,楼面价分别为7047元/㎡、6128元/㎡。根据浙报传媒地产研究院测算,宝龙项目住宅部分实际成交楼面价7028元/㎡,毛坯保本售价约12539元/㎡;地上项目住宅部分实际成交楼面价8135元/㎡,毛坯保本售价约13898元/㎡。

  地上项目及宝龙项目位于临安锦南板块,板块内整体供应不多,仅吴越府体量较大,碧桂园玖晟府、美好锦玺、佳源优樾等均处于销售中后期。地上宝龙两项目主要的竞争来自北面的锦城板块,如碧桂园中梁·凤鸣公馆、地上春天学府等,均价16000-18000元/㎡左右。

  锦南宅地位置图
  (来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

  锦北宅地由中天竞得,成交总价9.6亿元,楼面价9223元/㎡,溢价率8.50%。根据浙报传媒地产研究院测算,项目毛坯保本售价约14932元/㎡。

  中天项目位于临安城区锦北单元,是目前临安房地产较为密集的板块。地块周边2公里范围内在售、待售新盘多达9个:如中天万科·启宸、万科坤和·西望、地上·苕溪壹号、融创金成·十锦台等。项目高层住宅成交均价基本在1.9万元/㎡-2.1万元/㎡。二手房项目春天华府位于地块西面,近月挂牌均价18927元/㎡。

  锦北宅地位置图
  (来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

  【测算逻辑】

  1、住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  2、车位价格锦南姊妹地块按照12万元/个、锦北及青山湖地块按照15万元/个、银湖姊妹宅地及东洲两地块均按照18万元/个、车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  3、锦南姊妹地块商业部分参考周边太平洋人寿项目;

  3、毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

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