相比过去,2018年杭州楼市最大的不同是什么?

我想多数人的第一反应会是「摇号」。

买房要公证摇号,这在杭州历史上还是第一次。截至2018年12月28日,杭州(含富阳、临安)一共发放了563张预售证,入市房源套数约7.7万套,超54万人次参与摇号。

摇号新规的推出,彻底颠覆了杭州楼市的生态,为这个市场注入了太多的不确定性。……【详细

2018年杭州摇号楼盘概况
 

   2018年4月20日,杭州国立公证发布“和家园臻园”公开销售摇号公告,并公布首次摇号于4月23日进行,开启了杭州“第一摇”。

   截至2018年12月28日,杭州(含富阳、临安)一共发放了563张预售证,入市房源套数约7.7万套,超54万人次参与摇号。

   563次摇号楼盘中,共有158次开盘流摇,46次摇号零登记,共发生了8次“万人摇”。从10月开始开盘流摇率、零登记楼盘大幅上升,中签率也随之增长。2018中签率最高的是市中心板块达到100%,最低的是新街板块

  价格方面:杭州州多数购房者所能承受的单价极限约为4万元/平米。

2018年杭州摇号楼盘月均中签率变化

从上图中我们可以看到,摇号中签率的变化大致是一条向上的曲线,不过上升的幅度随着时间的变化有明显的不同。 摇号的前3个月,也就是4-6月,中签率还较为稳定,月均中签率都在30%以下。 然而进入下半年后,行情开始急转直下,7月相较6月一下子提高了约8个百分点,8月更是直接突破了50%,此后一路上扬,12月的月均中签率已高达74.4%。 很明显,7月是杭州摇号的「分水岭」。

2018年杭州各大板块摇号中签率变化
  杭州各大板块中签率统计
区域 中签率 区域 中签率
市中心 100.00% 瓜沥 42.40%
萧山科技城 98.60% 之江 41.80%
瓶窑 90.90% 银湖 41.10%
留下 89.60% 大江东 35.40%
临安市区 88.70% 萧山新区 35.30%
城东新城 84.90% 良渚 35.20%
青山湖 75.90% 萧山市北 34.50%
祥符 72.80% 未来科技城 31.80%
临平 71.50% 东湖 27.40%
宁围 63.80% 艮北新城 24.90%
南部卧城 61.50% 文晖 23.60%
申花 60.90% 湘湖 22.60%
闲林 53.70% 义桥 14.60%
鹿山 51.30% 滨江 11.70%
钱江新城 50.50% 奥体 10.70%
东洲 49.40% 三墩北 6.70%
崇贤 43.90% 新街 5.70%
富春 43.20%
注:板块开盘项目少于2个的,鉴于样本量不足,不在统计之列

 

 
 17个典型板块的中签率变化
区域 中签率(7.18) 中签率(9.6) 中签率(12.28)
临安市区 60.6% 78.1% 89.7%
申花 59% 57.5% 60.9%
钱江新城 47.6% 39.4% 54.6%
青山湖 45.8% 64.9% 79.8%
东洲 40.5% 43.1% 54.1%
银湖 36.3% 30.9% 46.2%
闲林 31.6% 43.4% 61.4%
富春 29% 0.334 48.9%
良渚 26% 26.7% 38.9%
萧山新区 21.8% 22.3% 37.1%
未来科技城 20.8% 24.5% 31.5%
东湖 18.6% 17.8% 33%
萧山市北 15.2% 20.2% 40.6%
义桥 13.% 17.2% 0.335
三墩北 9.5% 8.4% 6.7%
崇贤 8.3% 8.3% 45.4%
大江东 4% 12.2% 41.2%

 

 

 

2018年摇号中签率低于20%的板块有4个:新街、三墩北、奥体、星桥。
2018年摇号中签率高于80%的板块有6个:市中心、萧山科技城、瓶窑、临安、城东新城、留下。
在记者持续观察的17个板块中,中签率提升幅度超过20%的有:大江东、崇贤、萧山市北、闲林、青山湖、临安市区。
其中,大江东和崇贤的变化最为剧烈。7月中旬,两个板块的整体中签率还在10%以下,但到了12月,它们的整体中签率均已超过40%。
中签率的陡增,说明这些板块的热度并没有强有力的预期支撑。

2018年杭州摇号楼盘价格区间中签率
哪个单价段的房子最受欢迎?4万是一个「分水岭」。4万以内的几个价位段,平均中签率大体稳定,约在40%-50%之间,而4万再往上,中签率会随着单价的增长而大幅度跳升。据此推断,杭州多数购房者所能承受的单价极限约为4万元/平米。未来,那些售价在4万元/平米以上,或预计售价在4万元/平米以上的项目,将面临一定的去化压力。

万人摇

2018年一共发生了8次“万人摇”,按时间顺序排列分别为未来城三期(4.4%)、融信·澜天(3.4%)、融信保利·创世纪(3.0%)、卓越·蔚蓝领秀(3.5%)、中国铁建·西湖国际城(5.8%)、万科·江湾城(4.7%)、中国铁建·西湖国际城(4%)、未来城二期(2.9%)
2018年杭州“万人摇”报名组数及均价分布
2018年“万人摇”板块分布
 

    从8次“万人摇”的板块分布上来看,良渚有三次,三墩两次义桥、长皋、奥体各一次,可以看到发生“万人摇”的区域大部分属于主城区边缘地区。

  从发生“万人摇”的开盘均价上来看,1.5-2万元/平方米的楼盘有3个,2-2.5万元/平方米的楼盘有3个,多数属于“价格洼地”。

  另外,从发生的时间上来看,6月至8月,占据了7次,也可以从侧面反映出购房者的心态在8月份之后有转变。

流摇

2018年杭州开盘流摇次数变化图
自5月诞生首个流摇楼盘算起, 截至12月28日,杭州共有158 次开盘流摇。其中,11、12月 占据大半,两个月合计的流摇 次数达到了89次。可以看出,杭州楼市的大规模流摇发生在国庆节之后。
2018年杭州开盘流摇区域分布图

158次流摇中。临安区占据1/3,其余城区平均流摇率均低于20%,
主城区平均流摇率低于7%。上城区和滨江区均无流摇。

余杭、萧山区流摇率基本持平。

2018年杭州开盘流摇楼盘价格区间分布图
流摇楼盘中,主要集中在均价15000-19999元/平方米和20000-29999元/平方米价格段上,两者占据了近60%,值得注意的是均价50000元/平方米的流摇楼盘达到了10.76%,可以看出高价房流摇率也很高。

“0”登记

2018年杭州开盘0人登记楼盘趋势及价格区间分布图

5月份,湘湖壹号成为杭州首个0人登记报名楼盘。下半年市场转冷,从11月份开始,大批量的“0人登记楼盘”接踵而来,截止12月28日,杭州共计46次零登记摇号,超一半集中在12月份。 0报名楼盘成交均价涵盖了各个价格区间段,总体来看均价3万+楼盘占据近6成。

2018年杭州开盘0人登记楼盘
时间 楼盘 区域 摇号房源(套) 登记家庭(户) 房源均价(元/㎡)
5月 湘湖壹号 湘湖 72 0 49990
7月 万科郡西云台 良渚 26 0 53394
融创金成十锦台 临安 54 0 21598
8月 滨江华家池 市中心 10 0 99800
金宇云水山居 富阳 4 0 12100
9月 滨江新希望新城未来海岸 大江东 45 0 27000
泰禾杭州院子 未来科技城 5 0 62279
10月 宋都相贤府 大江东 8 0 27800
新城璟隽公馆 萧山市北 80 0 31356
11月 融信·沐澜 良渚 89 0 33400
江南院子 崇贤 21 0 33500
融创·宜和园 申花 57 0 98000
江南壹号院 萧山科技城 91 0 28300
保亿·湘湖和院 湘湖 224 0 27000
融创·微风之城 东洲 26 0 18000-24000
融创金成·江南府 闲林 61 0 39347
德信·九溪云庄 之江 27 0 52500
南洋名都 临安 104 0 15289
众安·学君里 未来科技城 6 0 36800
云栖桃花源 银湖 61 0 33800
西溪云庐 留下 24 0 95000
12月 众安·学君里 未来科技城 6 0 36800
中粮梦栖祥云 良渚 49 0 27400-28000
融创臻蓝府 拱墅 197 0 31100
云水山居 银湖 64 0 12100-12600
云栖桃花源 银湖 61 0 33800
云栖桃花源 银湖 37 0 33800
云栖桃花源 银湖 56 0 39800
湘湖和院 湘湖 224 0 27000
西溪云庐 留下 24 0 95000
西溪和庐 小和山 66 0 53511
融信·沐澜 良渚 89 0 33400
融创金成·江南府 闲林 61 0 39347
融创·宜和园 申花 57 0 98000
融创·微风之城 东洲 26 0 18000-24000
南洋名都 临安 104 0 15289
绿城·桃源小镇 闲林 56 0 30578
绿城·桃源小镇 闲林 86 0 40000
九溪云庄 之江 29 0 52617
金宇.云水山居 富阳 64 0 15000
江南院子 崇贤 21 0 33500
江南壹号院 萧山科技城 91 0 28300
官山邸 临安 8 0 16208
德信浙旅·天空之翼 大江东 66 0 21350
德信·九溪云庄 之江 27 0 52500
潮闻天下 大江东 33 0 27000