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世茂广场落地杭州笕桥 运河、浦沿宅地战况激烈 几乎无盈利

2021-01-05 11:15 来源:住在杭州网 / 记者:郑青青 / 编辑:吴洵非

导语

纯宅地均逾20家房企竞争

  浙江在线-住在杭州网1月5日讯(浙江在线记者 郑青青)继4日富阳拉开2021年杭州土拍帷幕后,今日杭州主城首战共推出三宗宅地、四宗商地,激战持续。

  最抢镜的是位于笕桥新城的商住地,由世茂竞得,经浙报传媒地产研究院求证为世茂广场将落地。这将给大城东带来新的商业活力。

  而据浙报传媒地产研究院了解,位于浦沿和运河新城两宗纯宅地的报名房企均超过了20家。

  最终两宗地块也均溢价封顶并进入自持竞配:荣盛自持2%竞得浦乐宅地;万科自持3%竞得运河宅地。经测算,浦沿、运河宅地基本没有盈利空间。

  基本保本,但为何依旧高热?

  其一,杭州主城区土地市场空窗已长达3个月,最近一次出让还是在9月29日,房企普遍面临着土储不足的状态。

  其二,2021年刚开年,各房企资金充裕,回款充足。

  其三,市场对于杭州这座城市价值认同仍较高,使众多开发商冒着在双限政策下几乎不赚钱,甚至有可能亏损的风险,仍以较高热情进入这座城市。

成交信息表.png

  世茂广场来了!笕新路地铁口17.4亿成交

  世茂以17.4亿元底价竞得笕桥单元JG0601-B/R/S2-15地块,楼面价11392元/㎡。

  根据规划,地块总体量152931㎡,住宅建面不大于45879.3㎡,需配建4589㎡公租房,商业商务占比不小于70%,其中不少于8万㎡商业建面需自持,规划条件对房企自身要求颇高。

  据浙报传媒地产研究院独家获得的消息,世茂此次拿下该项目,未来自持的8万㎡商业将打造世茂广场

  地块紧邻笕新路站,根据土地规划文件,地下空间鼓励与地铁互联互通。此外地块靠近合景·揽月臻翠府、金隅笕桥单元项目,周边有滨江·金色黎明、金隅·森临澜府、百郦玲珑府等楼盘,居住氛围渐浓。

  教育方面,笕桥采荷三小笕正校区已于2018年9月投入使用,48班初中计划开工中,板块将建设1所90 班九年一贯制学校和3所幼儿园。学校品牌上,将引入江干区区属和外部优秀资源。

  文娱方面,未来笕桥历史文化街区、笕桥文体中心、郊野公园等项目将共同助力文化配套价值。值得注意的是, 2020年5月1日,笕桥历史文化街区样板区约1000平方米已对外开放,正在进行整体设计。

  区域最近一次出让为9月29日,绿城高溢价竞得地块西侧一公里处的笕桥单元JG0604-R21-02地块,成交楼面价26553元/㎡,还需配建11288.76㎡公租房。

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  笕桥地块位置图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

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  荣盛自持2%竞得浦乐宅地 楼面价25503元/㎡刷新板块纪录

  荣盛以43.9亿元封顶价+自持2%竞得浦乐单元R21-02、R21-03地块,楼面价25503元/㎡,树立板块地价标杆。地块容积率2.2,建筑面积172029㎡,需配建公租房17202.9㎡。

  据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约28803元/㎡,按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算,基本没有盈利空间。

  地块周边配套较为匮乏,主要的商业、医疗等核心配套仍需依赖滨江核心区,但交通优势较为明显,地铁4号线浦沿站距离地块仅300米,未来出行便利。

  区域近年出让宅地较少,仅9月出让一宗宅地,由兴耀24125元/㎡楼面价竞得。目前地块新房储备仅兴耀项目,周边二手房金盛曼城、东和云第等挂牌均价在3.5-3.7万/㎡。

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  浦乐地块位置图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

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  万科自持3%竞得运河宅地 楼面价28674元/㎡刷新板块纪录

  万科以40.6亿元封顶价+自持3%竞得运河新城单元C-R21-02地块,楼面价28674元/㎡,树立板块地价标杆。地块容积率2.6,建筑面积141601.2㎡,配套公建建面占比5%-10%。

  据浙报传媒地产研究院测算,按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算,基本没有盈利空间。

  地块周边生活配套较为贫乏,主要依靠隔壁勾庄、祥符等板块;交通方面,地块临近金昌路、拱康路、上塘高架,道路交通便利,但地块距离地铁站较远,轨道交通优势不明显。

  板块内最近一次出让为6月23日,融信封顶自持2%竞得云澜天第府项目,楼面价23558元/㎡。

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  运河新城地块位置图(来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

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  测算逻辑

  1 公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  2 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计); 

  3  浦乐、运河新城地块车位价格分别按照38万元/个计算,车位数量按100㎡建面配比一个计算;

  4 浦乐、运河地块精装价格分别按照2000元/㎡;

  5 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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