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狂热退却 南部卧城1.35万是底吗?土地网拍取消竞买号显示
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 郑青青  编辑: 张筱
 旭辉近底价摘得蜀山宅地,板块地价重塑,未来市场走向会是怎样

  浙江在线-住在杭州网7月30日讯(浙江在线记者 郑青青)下半年伊始,杭州的新房市场、土地市场有了明显的降温迹象,低溢价、底价更是成为了7月土拍市场的关键词。

  今天上午,萧山南部卧城板块出让一宗宅地,由旭辉以总价37.07亿元,楼面价13473元/㎡竞得(加上配建的幼儿园成本,实际楼面价13520元/㎡)。

  值得一提的是,网拍系统在挂牌出价阶段、限时竞价阶段取消了竞买号显示,在出价页面只能区分本人所出的竞价记录。

现挂牌出价界面图.png

网拍系统现出价界面图

  本期讨论:

  1. 从禹州到佳源到旭辉 板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡

  2. 库存直逼190万方 未来同质化竞争将成难题

  3. 杭州各种利好效应已被提前消费 市场将何去何从?


  7月30日杭州市萧山区地块成交情况表


成交表.jpg


区位图.png

  地块区位图(制图/章嵘嵘)

  从禹州到佳源到旭辉

  板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡

  由于地块指标相似,区位相同,旭辉地块可直接对标地块南面的禹州项目,后者于2017年5月27日竞得,起始楼面价11800元/㎡,成交楼面价20060元/㎡,自持2%,前者起始楼面价13400元/㎡,成交楼面价13473元/㎡,仅过了一年时间,楼面价相差了近7000元,板块的价格体系正在重塑。

  成交时间较为相近的佳源项目,成交楼面价16862元/㎡,须代建45465㎡的小学和幼儿园,(实际楼面价约17500元/㎡)。此次旭辉地块与佳源地块指标相似,但旭辉地块位于南部卧城边缘地段,城市界面复杂,居住氛围不如前者,地价下行也是有理可循,但下降了近4000元单价,说明土地热度不再。

  可以肯定的是,市场预期下行的背景下,房企拿地更注重的是地块本身的条件,还有地价与限价下新房价格的比对。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块毛坯保本房价约为20568元/平方米。(毛坯保本测算逻辑:财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%)

  新房市场上看,区域内在售项目基本处于售罄状态,新房旭辉·珺悦府住宅成交均价23459元/㎡,地块基本能实现保本销售。

  库存直逼190万方

  未来同质化竞争将成难题

  虽然区域内在售项目基本处于售罄状态,但板块内的后续潜在供应量相当可观,截至2018年6月底,板块的总库存约113万方,按照板块2017年顺销期内3.5万方的去化速度,去化周期高达两年半。

  下月初,南部卧城还有两宗涉宅地入市,未来板块库存直逼190万方,将成为萧山的“供应大户”。面对区域内众多指标相似的储备项目,往后同质化竞争激烈,如何脱颖而出将成为一大难题。

  南部卧城项目存量明细表

存量图.jpg

  热点提前消费 刚性支撑仍在

  市场将回归理性平稳

  杭州的土地市场在G20峰会、亚运村、拥江发展、轨道交通建设等各种利好的轰炸下,经历了长达两年的高温,利好因素被提前透支。当“各种叫好的狂热退却”的时候,购房者的市场预期也在逐步下滑。与此同时改变的还有开发商的心态,如今房企更倾向于从战略和需求上出发拿地。

  虽然杭州存在大量的前置型消费,但杭州的产业结构引起的人口集聚效应依旧显著,刚性需求坚挺,在两者共同作用下,未来市场将回归理性、平稳状态。


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