浙江在线-住在杭州网7月30日讯（浙江在线记者 郑青青）下半年伊始，杭州的新房市场、土地市场有了明显的降温迹象，低溢价、底价更是成为了7月土拍市场的关键词。

　　今天上午，萧山南部卧城板块出让一宗宅地，由旭辉以总价37.07亿元，楼面价13473元/㎡竞得（加上配建的幼儿园成本，实际楼面价13520元/㎡）。

　　值得一提的是，网拍系统在挂牌出价阶段、限时竞价阶段取消了竞买号显示，在出价页面只能区分本人所出的竞价记录。

网拍系统现出价界面图

　　本期讨论：

　　1. 从禹州到佳源到旭辉 板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡

　　2. 库存直逼190万方 未来同质化竞争将成难题

　　3. 杭州各种利好效应已被提前消费 市场将何去何从？

　　7月30日杭州市萧山区地块成交情况表

　　地块区位图（制图/章嵘嵘）

　　从禹州到佳源到旭辉

　　板块价格重塑 毛坯保本2万/㎡

　　由于地块指标相似，区位相同，旭辉地块可直接对标地块南面的禹州项目，后者于2017年5月27日竞得，起始楼面价11800元/㎡，成交楼面价20060元/㎡，自持2%，前者起始楼面价13400元/㎡，成交楼面价13473元/㎡，仅过了一年时间，楼面价相差了近7000元，板块的价格体系正在重塑。

　　成交时间较为相近的佳源项目，成交楼面价16862元/㎡，须代建45465㎡的小学和幼儿园，（实际楼面价约17500元/㎡）。此次旭辉地块与佳源地块指标相似，但旭辉地块位于南部卧城边缘地段，城市界面复杂，居住氛围不如前者，地价下行也是有理可循，但下降了近4000元单价，说明土地热度不再。

　　可以肯定的是，市场预期下行的背景下，房企拿地更注重的是地块本身的条件，还有地价与限价下新房价格的比对。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块毛坯保本房价约为20568元/平方米。（毛坯保本测算逻辑：财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%）

　　新房市场上看，区域内在售项目基本处于售罄状态，新房旭辉·珺悦府住宅成交均价23459元/㎡，地块基本能实现保本销售。

　　库存直逼190万方

　　未来同质化竞争将成难题

　　虽然区域内在售项目基本处于售罄状态，但板块内的后续潜在供应量相当可观，截至2018年6月底，板块的总库存约113万方，按照板块2017年顺销期内3.5万方的去化速度，去化周期高达两年半。

　　下月初，南部卧城还有两宗涉宅地入市，未来板块库存直逼190万方，将成为萧山的“供应大户”。面对区域内众多指标相似的储备项目，往后同质化竞争激烈，如何脱颖而出将成为一大难题。

　　南部卧城项目存量明细表

　　热点提前消费 刚性支撑仍在

　　市场将回归理性平稳

　　杭州的土地市场在G20峰会、亚运村、拥江发展、轨道交通建设等各种利好的轰炸下，经历了长达两年的高温，利好因素被提前透支。当“各种叫好的狂热退却”的时候，购房者的市场预期也在逐步下滑。与此同时改变的还有开发商的心态，如今房企更倾向于从战略和需求上出发拿地。

　　虽然杭州存在大量的前置型消费，但杭州的产业结构引起的人口集聚效应依旧显著，刚性需求坚挺，在两者共同作用下，未来市场将回归理性、平稳状态。