杭州楼市的意外：土地遇冷 二手入冬 为什么新房摇号还要拼社保

　　浙江在线-住在杭州网11月16日讯(浙江在线记者 俞东辉) 7月以来，浙江整体房地产市场出现了明显的转变，土地降温显著，多城市二手房可谓一夜入冬。

　　省内，金华、绍兴、丽水、衢州、台州等城市，8月开始商品住房月度成交量均呈现不断下滑态势。多个城市新开楼盘去化惨淡，客户观望情绪加重。部分楼盘出现促销、折扣等现象，外展、驻点、进村、扫街等拉客手段逐渐增多。

　　历史上，土地流拍、新盘滞销、二手房冻结、库存高企……这几个现象总是环环相扣，有着内在传导逻辑链。但是本轮楼市寒潮，却有明显不同的市场现象：

　　就杭州来看，8月的红盘潮暂且不论，9月近50个开盘项目中，进入“拼社保”环节的项目就有8个。其中有房社保门槛最高的高达188个月，大部分有房社保门槛要求也在100个月以上。

　　10月，几个热门楼盘综合中签率仍徘徊在低位。中杭府中签率11.1%，春熙上河湾中签率11.2%，天珏华庭中签率11.9%，望涛月明中签率16.8%，久雍府中签率17.8%。

　　就在上周，朝晖文晖板块的和品公布了摇号登记结果，共计355套房源，入围购房家庭3374户，普通家庭社保最低入围门槛为189月-新政后的“顶格”社保。

　　可以说，虽然杭州新房市场目前热度较以往有所下降，但部分红盘仍然很难摇中。

　　△杭州市本级住宅项目综合中签率走势图

　　众所周知，今年以来杭州二手房市场经历了七连降。10月，杭州市区（不含临安）二手房成交量仅为2630套，创2020年2月以来近20个月杭州二手房月成交量新低。

　　2630套还包含了家庭成员间自主过户等形式的“成交”，实际商品房买卖数量更低。

　　在二手房接近冰点的情况下，新房市场表现出了明显的反差。这与杭州历史上的下行市场现象都很不同。

　　背后的原因是什么？

　　△杭州市本级2021年住宅新房及二手房成交走势图

　　（二手房数据不含临安区）

01

低库存+高倒挂

　　如前文所言，土地冷、房子难卖总是跟库存高挂钩，但是杭州当前的库存，实实在在处于低位：

　　据浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示，截至2021年10月底，杭州市本级可售库存不足600万方，大存量也是堪堪超过2000万方。如果以近一年月均去化量来计算，当前杭州市本级可售库存去化周期不足4个月，大存量去化周期也不足16个月。

　　与历史数据相比，当前杭州市本级正处于住宅新房的库存低位及去化周期低位。

　　而4个月的去化周期也意味着，按照目前的新房成交速度，当下杭州已领预售证的房源只够卖不到4个月的时间，如果没有新的预售证申领，4个月后就将无房可售。

　　如果算上所有库存，包括刚出让还没规划的地块，包括建设中还没领出预售证的项目房源，全部的库存加在一起也仅够卖16个月。如果没有新的地块成交，16个月之后杭州的新房供应将彻底断供。

　　另一方面，杭州一二手的“倒挂差”并未消除。热门板块的“倒挂差”甚至高达每平米数万元，普通板块“倒挂差”也多数在5000元以上。

　　如臻奥院最新销售价格不足5万元/㎡，而其前期房源二手房挂价在10万元/㎡以上；亚运村的三大红盘销售价格均不足5万元/㎡，而世纪城板块目前的二手房报价也大多在8万元/㎡以上。从成交价格来看，世纪城板块在10月份成交的一套法拍房房源（创世邸），成交价就高达8万元/㎡。

　　而从热门楼盘的所属板块来看，8月份以来，亚运村三大红盘、星翠澜庭、彩虹轩、天澜里、臻奥院、春来雅庭、观品、和品、滨涛映月、春和云境等红盘分别属于钱江世纪城、三墩、奥体、市北等多个板块。

　　其中既有钱江世纪城、市北等存量较多板块，也有三墩、朝晖文晖等存量较小板块。但毋庸置疑的是，这些红盘所在板块均是一二手“倒挂差”较大的板块。

　　△杭州市本级住宅可售库存及去化周期走势图

02

低库存的成因

　　在大量购买力的支撑下，近年来杭州住宅新房去化水平一直维持在高位，在不断创造出摇号热门楼盘的同时，也使得住宅新房的可售库存量不断下降。

　　当然，从各板块来看，可售存量的分布仍然是不均的。

　　虽然从板块上来看，高存量板块与低存量板块均有热门楼盘出现。但在目前的杭州新房市场，板块的地域性界限已经是历年来最为模糊的。

　　大量带有投资需求的购买力仅仅看重“倒挂差”，而并不局限在某个特定板块。

　　所以对待这部分需求并不能简单地从板块的地域属性去划分，而应该把杭州看做一个整体，一个整体低库存，且有着较高“倒挂差”的城市。

　　需求端一直维持在高位，供应端的可售库存量却处于历史低位，从而带来的供需缺口迟迟未能缩小，这也是杭州住宅新房市场目前仍能维持一定热度的内在逻辑。

　　可以说，“倒挂差”与“低库存”两者之间相互影响，叠加导致了目前杭州住宅新房市场的特立独行。

03

警惕供应“空窗期”

　　从供应的角度来看，2021年新施行的土地政策也带来了很大影响。

　　首先，三批次的集中供地使得土地出让时间变得极为集中。5月份、10月份、以及预期的12月份，杭州今年出让的大部分土地均是集中在此三个时间段。

　　而土地出让时间的集中势必导致未来楼盘上市时间的集中，可以预见的是，明年新盘将会分节点扎堆上市，也会出现集中的供应“空窗期”。

　　诚然，新盘扎堆上市会给购房者在短期内带来更多的选择余地，但各批次间新盘供应的断档期、集中入市带来的市场裹挟等都将使得明年的供求关系变得更为脆弱。

　　其次，杭州第二批集中出让的31宗地块终止了17宗地块后，仅剩余14宗地块成功出让。而目前正在预公告的第三批集中出让地块也是命途多舛，恢复勾地政策以后报名情况也并不乐观，预公告结束时间也随之延期。

　　这也意味着，原定在全年出让计划内的地块将会出现一定程度的减少，明年的整体住宅供应计划也很大可能顺势调整。

　　可以预见的是，在目前的可售存量背景下，如果需求端不出现较大波动，杭州整体的供求关系将会变得更为严峻。

04

分化会越来越明显吗？

　　虽然，在目前看来，热门楼盘仍然难摇，“拼社保”频出，摇号楼盘综合中签率低于25%，但流摇楼盘的数量却在日益增多。

　　9月，杭州市本级共计新领预售证楼盘接近50个，其中就有19个楼盘惨遭流摇，流摇占比接近四成。

　　流摇的19个楼盘，分别位于富阳、临安、萧山南站、新塘、丰收湖、临平、下沙大学城北、大江东、丁桥几个区域。其中临安区共计8个楼盘新领预售证，其中6个流摇，流摇率高达75%；富阳区共计8个楼盘新领预售证，其中4个流摇，流摇率达到50%。

　　10月，杭州市本级共计新领预售证楼盘58个，其中25个楼盘相继流摇，流摇占比高达43%。

　　而在整体房地产市场不断转冷的背景下，各楼盘间的冷热不均将会更为明显。

　　△9月杭州流摇楼盘分布图