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中梁首次招拍挂拿地入杭 被桃源小镇四面围合
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 俞东辉  编辑: 叶露
  原本不算关注热点的绿城桃源小镇“内”两宗低密宅地,因容积率仅1.1,还是引发了争抢:地块一成交楼面价13625元/㎡,溢价率18.5%;地块二成交楼面价14508元/㎡,溢价率26.2%。

  浙江在线-住在杭州网1月30日讯(浙江在线记者 俞东辉) 原本不算关注热点的绿城桃源小镇“内”两宗低密宅地,因容积率仅1.1,还是引发了争抢:地块一成交楼面价13625元/㎡,溢价率18.5%;地块二成交楼面价14508元/㎡,溢价率26.2%。

  相对杭州主城区年前最后一场单日破百亿的规模,闲林的这两宗宅地有些“便宜”,根据浙报传媒地产研究院测算,新房毛坯售价在2万元/㎡以上就可保本。而地块所在区域的排屋2018售价集中在3.1-3.6万元/㎡。

  另一个关注点在于:由于两宗姐妹地的后一宗地被绿城竞得,先拿地的中梁未来形成了四面被桃源小镇包围的格局,相当于直接插旗在桃源小镇的“心脏”。更有网友戏称这是“在别家地盘挖了个洞”。中梁此举,是否与其从四五线回归中心的战略相关?

  1月30日土地成交信息表

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  本期关注点:

  1、首次出手拿非典型地块 中梁怪吗?

  2、十年仅成交13宗的超低密宅地 这次地价不贵

  结果综述:

  中梁竞得未来科技城YH02南区块居住地块一,楼面价13625元/㎡,溢价率18.5%。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约14564元/㎡,毛坯保本房价测算约20750元/㎡。

  绿城竞得未来科技城YH02南区块居住地块二,楼面价14508元/㎡,溢价率26.2%。根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约15492元/㎡,毛坯保本房价测算约21900元/㎡。

  测算逻辑:

  成本测算方式:①公租房建面从总体量中扣除;②住宅建安成本4000元/㎡;②公租房建安+全装修成本4200元/㎡;③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1:1.2;④财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  首次出手拿非典型地块 中梁怪吗?

  今日两宗宅地所在的闲林板块,作为杭州城西的天然拓展区域,本有着得天独厚的区位优势。但与紫之隧道通车前的之江一样,交通掣肘明显,其狭长的板块形状又导致无法形成集中配套,不利因素未有好的破解方案。

  这或许是1.1容积率也未能吸引火力的主要原因。

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  中梁与绿城竞得地块位置图

  而竞得者之一中梁的出现显得有些“诡异”:

  1.这是中梁首次在招拍挂市场拿杭州地块,却选择了一个非市场当红板块,又选择了一个打造非典型产品的地块;

  2.中梁拿下的这宗地块,在出让前已经明确被桃源小镇三面围合,出让后更是完全被绿城“封堵”,这类地块通常被开发商所“忌讳”:定价权干扰明显,连施工的便利性也要打折扣。

  据浙报传媒地产研究院了解,这可能是两个原因:

  1.中梁目前已明确从四五线城市回归一二线及强三线城市的战略,在杭州拿地是一二线城市拿地战略的直接体现;

  2.中梁对杭州土地市场的密切关注长达六年以上,却一直未在招拍挂市场“下手”,其内部管控体系以“狼性”著称,旗下多区域平台都可在杭州竞争拿地,今天可能就是激烈竞争的一个间接成果。

  十年仅成交13宗的超低密宅地

  这次地价不贵

  杭州上一次出让容积率1.1地块还要回到2018年2月5日,萧山城区上湘湖单元A-12地块出让,容积率1.01,滨江以封顶楼面价29821元/㎡,溢价率70%,自持41%的代价拿下。随后与盛元合作,滨江盛元·湘湖里就此面世。

  据浙报传媒地产研究院地产决策通统计,此前十年,杭城共计成交13宗容积率1.1以下地块,年均成交1.3宗。可以说,每宗容积率1.1以下地块都是杭州的宝贵资源。

  看今日结果:未来科技城南地块一最终以13625元/㎡,溢价率18.5%被中梁拿下。未来科技城南地块二最终以14508元/㎡,溢价率26.2%被绿城拿下。

  其中,地块一出让面积较小,在绿城拿地后四面被桃源小镇包围,且地块形状不规整,故与地块二成交楼面价差价883元/㎡。

  作为容积率1.1的低密宅地,两宗地块最终以13625元/㎡及14508元/㎡的价格成交,地价下滑比较明显。不说历次容积率低于1.1的宅地竞拍热度,单是对比板块内的绿城和庐地块,就已经可见一斑。

  绿城和庐地块于2017年11月成交,容积率1.5,成交楼面价16650元/㎡,封顶溢价率,自持25%。而与之对比近日出让的两宗地块,在容积率及区位更优的情况下,不计25%自持,成交楼面价已然下降13-18%。

  周边典型项目2018排屋成交量价表

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  而对比现在周边在售的新盘,地价更是有想象空间。根据浙报传媒地产研究院数据,地块所在区域的典型排屋项目,2018年卖得还算不错,相比高层住宅,有明显的溢价能力。且成交量在低密项目中,也算好成绩。最直接的参考就是桃源小镇自身的在售排屋,2018年成交157套,均价达32500元/㎡。

  而附近的江南学府项目的排屋,2018年成交均价更是高达36226元/㎡。



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