浙江在线-住在杭州网1月30日讯(浙江在线记者 俞东辉) 原本不算关注热点的绿城桃源小镇“内”两宗低密宅地，因容积率仅1.1，还是引发了争抢：地块一成交楼面价13625元/㎡，溢价率18.5%；地块二成交楼面价14508元/㎡，溢价率26.2%。

　　相对杭州主城区年前最后一场单日破百亿的规模，闲林的这两宗宅地有些“便宜”，根据浙报传媒地产研究院测算，新房毛坯售价在2万元/㎡以上就可保本。而地块所在区域的排屋2018售价集中在3.1-3.6万元/㎡。

　　另一个关注点在于：由于两宗姐妹地的后一宗地被绿城竞得，先拿地的中梁未来形成了四面被桃源小镇包围的格局，相当于直接插旗在桃源小镇的“心脏”。更有网友戏称这是“在别家地盘挖了个洞”。中梁此举，是否与其从四五线回归中心的战略相关？

　　1月30日土地成交信息表

　　本期关注点：

　　1、首次出手拿非典型地块 中梁怪吗？

　　2、十年仅成交13宗的超低密宅地 这次地价不贵

　　结果综述：

　　中梁竞得未来科技城YH02南区块居住地块一，楼面价13625元/㎡，溢价率18.5%。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约14564元/㎡，毛坯保本房价测算约20750元/㎡。

　　绿城竞得未来科技城YH02南区块居住地块二，楼面价14508元/㎡，溢价率26.2%。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约15492元/㎡，毛坯保本房价测算约21900元/㎡。

　　测算逻辑：

　　成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②住宅建安成本4000元/㎡；②公租房建安+全装修成本4200元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　首次出手拿非典型地块 中梁怪吗？

　　今日两宗宅地所在的闲林板块，作为杭州城西的天然拓展区域，本有着得天独厚的区位优势。但与紫之隧道通车前的之江一样，交通掣肘明显，其狭长的板块形状又导致无法形成集中配套，不利因素未有好的破解方案。

　　这或许是1.1容积率也未能吸引火力的主要原因。

　　中梁与绿城竞得地块位置图

　　而竞得者之一中梁的出现显得有些“诡异”：

　　1.这是中梁首次在招拍挂市场拿杭州地块，却选择了一个非市场当红板块，又选择了一个打造非典型产品的地块；

　　2.中梁拿下的这宗地块，在出让前已经明确被桃源小镇三面围合，出让后更是完全被绿城“封堵”，这类地块通常被开发商所“忌讳”：定价权干扰明显，连施工的便利性也要打折扣。

　　据浙报传媒地产研究院了解，这可能是两个原因：

　　1.中梁目前已明确从四五线城市回归一二线及强三线城市的战略，在杭州拿地是一二线城市拿地战略的直接体现；

　　2.中梁对杭州土地市场的密切关注长达六年以上，却一直未在招拍挂市场“下手”，其内部管控体系以“狼性”著称，旗下多区域平台都可在杭州竞争拿地，今天可能就是激烈竞争的一个间接成果。

　　十年仅成交13宗的超低密宅地

　　这次地价不贵

　　杭州上一次出让容积率1.1地块还要回到2018年2月5日，萧山城区上湘湖单元A-12地块出让，容积率1.01，滨江以封顶楼面价29821元/㎡，溢价率70%，自持41%的代价拿下。随后与盛元合作，滨江盛元·湘湖里就此面世。

　　据浙报传媒地产研究院地产决策通统计，此前十年，杭城共计成交13宗容积率1.1以下地块，年均成交1.3宗。可以说，每宗容积率1.1以下地块都是杭州的宝贵资源。

　　看今日结果：未来科技城南地块一最终以13625元/㎡，溢价率18.5%被中梁拿下。未来科技城南地块二最终以14508元/㎡，溢价率26.2%被绿城拿下。

　　其中，地块一出让面积较小，在绿城拿地后四面被桃源小镇包围，且地块形状不规整，故与地块二成交楼面价差价883元/㎡。

　　作为容积率1.1的低密宅地，两宗地块最终以13625元/㎡及14508元/㎡的价格成交，地价下滑比较明显。不说历次容积率低于1.1的宅地竞拍热度，单是对比板块内的绿城和庐地块，就已经可见一斑。

　　绿城和庐地块于2017年11月成交，容积率1.5，成交楼面价16650元/㎡，封顶溢价率，自持25%。而与之对比近日出让的两宗地块，在容积率及区位更优的情况下，不计25%自持，成交楼面价已然下降13-18%。

　　周边典型项目2018排屋成交量价表

　　而对比现在周边在售的新盘，地价更是有想象空间。根据浙报传媒地产研究院数据，地块所在区域的典型排屋项目，2018年卖得还算不错，相比高层住宅，有明显的溢价能力。且成交量在低密项目中，也算好成绩。最直接的参考就是桃源小镇自身的在售排屋，2018年成交157套，均价达32500元/㎡。

　　而附近的江南学府项目的排屋，2018年成交均价更是高达36226元/㎡。