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杭州主城区土地单日成交破百亿 四家房企年前大“补血”
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者  编辑: 叶露
  杭州主城区年前最后一场土地出让在逾20家房企的竞争中画上句号。

  浙江在线-住在杭州网杭州1月29日讯(浙江在线记者 何肖霞)杭州主城区年前最后一场土地出让在逾20家房企的竞争中画上句号。最终,滨江联合中铁建拿下翠苑宋江苑地块,中铁建&省交投、港中旅分食彭埠两宅地。值得注意的是,加上其余四宗商地,主城区土地单日成交破百亿,达到111亿元。

  杭州土地市场在经历了半年的降温后,又一次迎来了“暖意”,这让人不禁想问一句,是春天来了吗?

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  1月29日土地成交一览表

  结果综述:

  彭埠19号宅地由港中旅以总价34.2亿元竞得,楼面价27148元/㎡,溢价17.1%。

  (配建公租房10%,共计12607㎡,实际楼面价约30742元/㎡,毛坯保本房价测算约41076元/㎡)。

  彭埠15号宅地由中铁建&省交投以总价18.7亿元竞得,楼面价30122元/㎡,溢价25.5%。

  (配建公租房10%,共计6199.6㎡,实际楼面价约34046元/㎡,毛坯保本房价测算约45380元/㎡)。

  翠苑宋江苑宅地由滨江&中铁建以总价20.6亿元竞得,楼面价36100元/㎡,溢价22.6%。

  (配建公租房10%,共5708㎡,实际楼面价约40689元/㎡,毛坯保本房价测算约54024元/㎡)。

  成本测算方式:①公租房建面从总体量中扣除;②高层住宅建安成本5000元/㎡;②公租房建安+全装修成本5200元/㎡;③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1:1.2;④财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  本期讨论:

  1、逾15家房企竞争 翠苑地块魅力何在?

  2、城东新城存量高企 一众房企如何突围?

  逾15家房企竞争 翠苑地块魅力何在?

  翠苑单元时隔5月再次出手,引来逾15家房企争抢,最终滨江联合中铁建以总价20.6亿元,楼面价36100元/㎡拿下翠苑宋江苑宅地。考虑其配建10%公租房,本地块的实际成交楼面价为40689元/㎡。这个价格贵不贵?值不值?

  地块所在的城西文教板块是杭州传统的老城区,也是许多人情结之所系,再加上其浓厚的生活氛围及成熟的生活配套,地块的区位优势不言而喻。

  此外,新年伊始各大房企“财大气粗”,对于翠苑地块这样体量小、总价低的都势在必得。

  地块南面,2018年7月中海拿下一宗商住地,彼时成交楼面价36894元/㎡,略高于本案。西面中冶项目以楼面价39571元/㎡,于2017年4月成交,且需现房销售。与上述两项目相比,本案保本利润实现略有优势。

  参考周边杭州公馆二手房均价6万元/㎡,本项目盈利有一定空间,房企未来可通过产品差异化实现溢价。

  城东新城存量高企 一众房企如何突围?

  提起城东新城,不少人觉得其“高价项目多、竞争激烈,库存大”等,这些印象使得房企望而却步。的确,根据浙报传媒地产研究院统计,截至2018年年底,城东新城潜在供应量70.6万方,是杭州主城区范围内存量排名第一的板块。目前在售项目6个,待售项目2个。

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  城东新城在售/待售项目一览表

  但今天中铁建&省交投、港中旅仍从竞争的逾15家房企中突围,杀入城东,分别竞得彭埠单元15、19号地块,楼面价30122元/㎡、27148元/㎡。这是为何?分析其原因有三:

  其一,作为决战东部的主战场,城东新城的各项基建配套都在不断完善中。区域内项目林立,未来居住氛围浓厚。

  其二,根据浙报传媒地产研究院测算,两宗地块实际成交楼面价约为34046元/㎡、30742元/㎡,毛坯保本房价在41000-45500元/㎡之间。板块内项目在售均价基本维持在4.4-4.6万元/㎡左右,由此看来地块基本可以实现保本销售。

  其三,在经历房价起起落落的2018年,在外部环境极不稳定的今天,主流板块的抗压性总是高于边缘板块。

  其实,以相对低价进入高地价板块,让其他项目为自己“站岗”,也不失为一种策略。中铁建、省交投之流或许能从中杀出一条血路,也尤未可知。


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