高规格 14家在浙房企“掌门人”年中聚首 浙江楼市怎么走？

　　浙江在线-住在杭州网7月21日讯（浙江在线记者 魏盼）整个上半年，浙江房地产市场有哪些具体表现和特征规律与结论？

　　各房企有哪些市场预判和应对方案？

　　浙江市场上房企又面临怎样的困难和困惑？

　　7月21日，浙报传媒地产研究院一年一期的“浙江楼市年中闭门研讨会”如期而至。

　　绿城、滨江、德信、大家、杭房、中海、中铁建、融信、东原、中梁、众安、兴耀等深耕浙江市场的房企，以及福建三盛和新力两家杭州市场新人……共计14家区域公司“掌门”参会，更有浙江省建设厅领导出席，共同总结上半年的经验，研判市场形势，研究应对策略。

　　作为一年一度在浙房企高端研讨论坛，浙报传媒地产研究院主办的“浙江楼市年中闭门研讨会”已连续举办6年。每年都有来自行业的深度对话，也有精彩的观点碰撞。

　　2020年的房地产市场在一季度几乎停摆，又在“复工复产”的大背景下迎来了二季度强劲复苏，“小阳春”直接入“盛夏”，几乎只用三个月时间抢回了半年的成交量。无论是土地、新房还是二手房，浙江省内各地市，当前的市场表现都较为活跃，市场特点精彩纷呈。

　　闭门会现场全景（摄影：牟嘉）

　　作为浙江房地产市场的核心市场-杭州，在这一轮行情中，还在继续吸引房企进入。过去一年位列全国第一的人口导入量也为楼市持续注入活力。杭州市场已经成为全国的焦点。

　　如今，半年成绩单已出炉，政策预期向稳。杭州楼市的每一个微观现象都关乎房企未来的排兵布阵，也关乎整个浙江市场的走势与预判。

　　浙报传媒地产研究院为本次闭门会量身定制的《杭州楼市微观特征报告》，受到与会嘉宾的广泛好评。

　　高周转下 速度更快

　　近年来，整个浙江房地产市场整体呈现量价齐升的情况，土拍门槛持续提高，开发商竞争激烈，开发节奏普遍加快。

　　这一点在杭州尤为明显。2019年中，“竞地价、限房价、竞自持”新政定调房价天花板，房企几乎没有加预期空间，拿地前已基本能测算最终利润空间，因此对高周转的需求进一步加强。

　　浙报传媒地产研究院通过统计2016年以来杭州十区所有土拍成交的涉宅项目（剔除现房销售项目）发现：

　　2018年土拍成交的项目平均首开时间为13.6个月，到2019年平均首开速度为9.6个月，整整加快了4个月。

　　2019年至今，杭州十区共成交208宗涉宅地块，截至7月12日，住宅项目首开数量达61个，其中速度最快的阳光城兴耀·花漾里从拿地到开盘仅用了4.7个月。

　　排名前五的楼盘所用时间都在5个月以内。

　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚在会上做主题报告（摄影：牟嘉）

　　限价之下 还有无形之手

　　在杭州“限房价”的政策下，有形的限价规则精准地调控着各个板块的新房单价，这个单价成为决定各个板块一二手倒挂、摇号报名情况、去化率的核心指标。

　　新房单价限价这个有形规则是开发商无法控制的，但市场上仍有一个无形的规则，即板块总价壁垒效应，在杭州各个板块市场中，扮演着举足轻重的作用。

　　板块总价壁垒效应指的是，即使单价处于合理水平，但总价超过一定数值，成交的难度会急剧上升。外在表现为超过总价壁垒，去化率明显降低，成交的占比急剧下降。

　　浙报传媒地产研究院通过研究杭州十区主要板块的新房普通住宅（不含排屋等低密物业类型）在2019年至2020年7月上旬各个总价段的成交结构、去化情况，以及典型二手房各总价段成交情况，得出各个板块的总价壁垒数值。

　　以临安为例，从新房市场来看，临安普通住宅中250万总价占比达95%，同时在250万以内的面积段中，总价越低去化率也越高。超过250万之后成交占比仅5%。

　　通过分析临安2019年以来897套二手普通住宅成交情况，总价壁垒效应更加明显，主力总价200万以内，占比达95%，超过250万以上的成交占比不足1%。

　　近四个小时的闭门研讨，无人提前离席，到场的在浙房企“掌门人”均表达了对浙江楼市的坚定信心。浙报传媒地产研究院也会继续做好楼市深度研究，为健康楼市贡献自己的专业力量。