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地价半年攀升2500元 板块纪录刷新 勾庄价格向南对标
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 魏盼  编辑: 张安阳
 港股新秀德信20327元/㎡竞得勾庄地块,溢价31%。

  浙江在线-住在杭州网2月27日讯(浙江在线记者 魏盼)2019年开年以来,杭州土地市场活跃度上升,自大关溢价20%成交后,就有业内认为“拿地窗口期已过”。

  新春开局,热度延续。20余家房企报名,90轮限时竞价,最终溢价31%……猪年的杭州土地市场“开年首战”热度非常。

  最终,昨天刚刚在香港上市的德信中国(02019)以22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块,楼面价20327元/㎡,溢价率31%。这个价格毫无悬念的刷新了勾庄板块的地价纪录17692元/㎡。

  地价半年攀升2500元/㎡,“勾庄热”的逻辑在哪?相比2018年7月世茂拿地的价格,勾庄为何短期大涨?根据浙报传媒地产研究院分析,主要的原因在于勾庄的价格对标体系已经改变:世茂拿地时的房价参考是限价时期的勾庄,而今天德信拿地的房价参考是已经有新盘面市的祥符和运河新城。

2月27日地块成交情况表

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  本期关注点:

  1、地块优质:区位佳、体量大、无配建、战略意义大

  2、预期改变:限价放松信号闪现开发商信心提振

  3、参照系更新:世茂之后祥符、运河新城新盘已开

  结果综述:

  德信22.22亿元竞得良渚街道储运路东住宅地块,楼面价20327元/㎡,溢价率31%,地块无公租房配建要求。根据浙报传媒地产研究院测算,毛坯保本房价测算约27825元/㎡。

  测算逻辑:

  成本测算方式:①住宅建安成本4000元/㎡;②地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1:1.2;③财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  地块优质:区位佳、容积率低、无配建、战略意义大

  首先,从区位来看,本次出让的储运路东住宅地块位于勾庄板块,虽然行政上属于余杭区,但靠近杭州中心城区,与主城区祥符板块接壤。

  同时,勾庄板块内上塘高架的东侧属于运河新城的规划范围,该区域规划级别较高,属于杭州市级规划。目前地块对岸工业区改造已在进行中,原本“恼人”的大烟囱也将被融合进杭州京杭运河东岸景观带。

  最重要的是,其距离在建的杭州地铁4号线储运路站不足300米,是名副其实的地铁盘。华润拿下的勾庄项目,包含十余万方商业面积,与本项目距离仅地铁一站路。

  其次,地块容积率仅2.0,目前勾庄板块内在售和未售项目中,容积率最低的为世茂勾庄项目的2.3。因此,2.0的容积率,并且无自持、无配建的纯商品住宅地块,已成为目前板块内绝对的优质地块,同时也为开发商打造高溢价、高品质项目创造了有利的天然条件。

  最后,地块形状规整,且总体量近11万方,仅略低于世茂两宗地块相加的体量12万方,房企一旦拿地,可为其在杭州销售排行榜上平添助力。

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地块位置图

  预期改变:限价放松信号闪现开发商信心提振

  从年前老余杭上3万,到下沙大学城北破3万,再到绿城沁园最新预售价格上涨4500元/㎡……限价放松的讨论甚嚣尘上。

  于开发商来说,原本被挤压的利润空间有了放松的迹象,信心也再次提振。当然了,价格上的放宽能否换来市场的买单,仍是未知数,但至少透出一线希望,可以透过产品打造拿到更高的预售价格。

  如此再倒推回来,对于地价的测算也可以更添一笔预期。

  参照系更新:世茂之后祥符、运河新城新盘已开

  除了预期以外,相比世茂项目,如今的勾庄这宗地块又多了周边两个板块的参照系:南面祥符板块内的万科中城汇以及东侧运河新城板块内的博翠府、尚合府。

  世茂地块拿地的时间为2018年7月20日,楼面价为17692元/㎡。彼时,区域内在售新盘仅海德公园,价格仍是被限之前的21500元/㎡,南面祥符以及运河新城板块虽已有地块成交,但仍无新盘开盘,难以判断能够被批出的备案价格。

  世茂地块竞价结束当日,浙报传媒地产研究院毛坯保本房价测算约25700元/㎡,虽是底价拿地,但也已加了预期。

  2018年末,万科中城汇40000元/㎡(4000元/㎡精装)、博翠府30065元/㎡(4000元/㎡精装)、尚合府25008元/㎡(毛坯)相继入市,勾庄板块又有了新的参照系。

  虽然祥符、运河新城内三个项目均隶属于主城区,但今日成交地块由于靠近主城,容积率较低,且又有地铁加持,因此价格更多向南对标,也就是向祥符对标。

  事实上,不止勾庄。随着各个板块新盘的不断新开,新的参照系重新树立,个别板块也将成为下一个“勾庄”。

地块周边项目信息表

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