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90天零出让后 融创48.6亿出手 邻运河的地价贵2700
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 魏盼  编辑: 叶露
  整整三个月空窗期后,主城区宅地市场终于打破沉寂,再度迎来宅地出让。

  浙江在线-住在杭州网杭州11月26日讯(浙江在线记者 魏盼) 整整三个月空窗期后,主城区宅地市场终于打破沉寂,再度迎来宅地出让。

  融创以48.6亿元包揽运河新城两宗宅地,其中西侧42号GS1201-04地块楼面价21614元/㎡,溢价率5%;东侧沿运河的43号GS1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡,溢价率18%。

  值得关注的是,相邻两宗宅地,临运河的43号地块高出2707元/㎡。

  11月26日运河新城三宗地块成交情况表

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  本期重点:

  1、形势不明朗,为何报名房企超10家?

  2、22742元/㎡的平均成交楼面价,如何评价?

  3、相邻两宗地块差价2707元/㎡如何看待?                                           

  结果综述:

  1、融创04地块楼面价21614元/㎡,无其他配建,测算毛坯保本房价约30503元/㎡。

  2、融创05地块楼面价24321元/㎡,需在10地块上无偿配建幼儿园,测算实际楼面价约24517元/㎡,测算毛坯保本房价约34050元/㎡。

  测算逻辑:幼儿园建安按3700元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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  主城区运河新城两宗涉宅地块位置图(来源:地产决策通)

  形势不明朗的情况下,为何仍有10余家房企报名,且竞价轮次较多?

  1、 房企共识:杭州仍然是目前相对安全的城市。

  在11月22日举行的浙报传媒地产研究院闭门会上,院长丁建刚就强调“在市场不明朗不确定背景下,一般原则是安全安全再安全!而杭州是目前中国性价比最高的城市之一。”

  今日出让的两宗宅地,不仅是杭州的地块,更是主城时隔三个月之后“上新”的宅地,对于房企来说,也可谓“久旱逢甘霖”。

  2、地块从起价来看,地块也仍有溢价空间。

  本次出让的两宗地块,起拍价在20500元/平米左右,无公租房配建要求。

  地块处于祥符、勾庄、桥西交界处,有多个参考系可选择。

  其中,西面2公里外万科中城汇备案价39950元/平米,目前未有成交;南面桥西板块目前无在售新盘,而距离出让地块仅300米左右的金地大运河府年初高层精装均价已在4万以上;北面勾庄板块内更靠近主城区的二手价格33000元/㎡左右。按照最保守价格预计,20500元/平米的起拍价仍有溢价空间。

  综上,两宗地块报名的开发商较多也在意料之中。

  22742元/㎡的最终成交楼面价,如何评价?

  随着杭州楼市行情的不断变化,一二手价格接近的区域吸引力不断减弱,高价地风险日益增加,已有多个项目在“拖延”之后以微利甚至亏本价格上市。高价地亏损开盘,也迫使各个板块目前的价格体系重新构建,此前拿地时加上的“预期”已不符合现下的形势。

  因此,房企在测算时,会更趋于保守,直接以备案价倒推地价。当然除了售价推算地价以外,还要参考实际销售情况。

  以距离项目较近的近期新开楼盘万科中城汇为例,万科地块拿地价25787元/㎡,并需自持18%,除此之外还有30%的商业,实际宅地楼面价或接近30000元/㎡。

  相比之下,融创拿下的这两宗地块与万科同受高架影响,即使万科中城汇为地铁上盖项目,且与万达广场紧邻,但近7000元/㎡的差价足以说明:市场明显降温,地价下跌明显。

  相邻两宗地块差价2707元/㎡如何看待?

  运河新城此次出让的两宗地块虽然紧挨着,且形状均较为方正,但指标不同使得最后可打造的产品也不同。

  42号地块容积率2.8,建筑限高24-80米,即未来产品只能以小高层、高层为主,最低也只能是8层的小高层。

  而东侧沿运河的43号地块虽然需无偿配建幼儿园,但容积率仅2.2,建筑限高55米,无限低,在产品打造上有更多的物业组合方式。

  按照目前的备案价报批的一般规律,洋房、叠墅、合院等较高层溢价较高,因此43号地块的产品溢价能力更高。

  除了最重要的地块产品溢价能力之外,运河景观也有一定加分,最终导致两宗相邻地块差价明显。


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