浙江在线-住在杭州网杭州11月26日讯（浙江在线记者 魏盼） 整整三个月空窗期后，主城区宅地市场终于打破沉寂，再度迎来宅地出让。

　　融创以48.6亿元包揽运河新城两宗宅地，其中西侧42号GS1201-04地块楼面价21614元/㎡，溢价率5%；东侧沿运河的43号GS1201-05、10宅地楼面价24321元/㎡，溢价率18%。

　　值得关注的是，相邻两宗宅地，临运河的43号地块高出2707元/㎡。

　　11月26日运河新城三宗地块成交情况表

　　本期重点：

　　1、形势不明朗，为何报名房企超10家？

　　2、22742元/㎡的平均成交楼面价，如何评价？

　　3、相邻两宗地块差价2707元/㎡如何看待？                                           

　　结果综述：

　　1、融创04地块楼面价21614元/㎡，无其他配建，测算毛坯保本房价约30503元/㎡。

　　2、融创05地块楼面价24321元/㎡，需在10地块上无偿配建幼儿园，测算实际楼面价约24517元/㎡，测算毛坯保本房价约34050元/㎡。

　　测算逻辑：幼儿园建安按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　主城区运河新城两宗涉宅地块位置图(来源：地产决策通)

　　形势不明朗的情况下，为何仍有10余家房企报名，且竞价轮次较多？

　　1、 房企共识：杭州仍然是目前相对安全的城市。

　　在11月22日举行的浙报传媒地产研究院闭门会上，院长丁建刚就强调“在市场不明朗不确定背景下，一般原则是安全安全再安全！而杭州是目前中国性价比最高的城市之一。”

　　今日出让的两宗宅地，不仅是杭州的地块，更是主城时隔三个月之后“上新”的宅地，对于房企来说，也可谓“久旱逢甘霖”。

　　2、地块从起价来看，地块也仍有溢价空间。

　　本次出让的两宗地块，起拍价在20500元/平米左右，无公租房配建要求。

　　地块处于祥符、勾庄、桥西交界处，有多个参考系可选择。

　　其中，西面2公里外万科中城汇备案价39950元/平米，目前未有成交；南面桥西板块目前无在售新盘，而距离出让地块仅300米左右的金地大运河府年初高层精装均价已在4万以上；北面勾庄板块内更靠近主城区的二手价格33000元/㎡左右。按照最保守价格预计，20500元/平米的起拍价仍有溢价空间。

　　综上，两宗地块报名的开发商较多也在意料之中。

　　22742元/㎡的最终成交楼面价，如何评价？

　　随着杭州楼市行情的不断变化，一二手价格接近的区域吸引力不断减弱，高价地风险日益增加，已有多个项目在“拖延”之后以微利甚至亏本价格上市。高价地亏损开盘，也迫使各个板块目前的价格体系重新构建，此前拿地时加上的“预期”已不符合现下的形势。

　　因此，房企在测算时，会更趋于保守，直接以备案价倒推地价。当然除了售价推算地价以外，还要参考实际销售情况。

　　以距离项目较近的近期新开楼盘万科中城汇为例，万科地块拿地价25787元/㎡，并需自持18%，除此之外还有30%的商业，实际宅地楼面价或接近30000元/㎡。

　　相比之下，融创拿下的这两宗地块与万科同受高架影响，即使万科中城汇为地铁上盖项目，且与万达广场紧邻，但近7000元/㎡的差价足以说明：市场明显降温，地价下跌明显。

　　相邻两宗地块差价2707元/㎡如何看待？

　　运河新城此次出让的两宗地块虽然紧挨着，且形状均较为方正，但指标不同使得最后可打造的产品也不同。

　　42号地块容积率2.8，建筑限高24-80米，即未来产品只能以小高层、高层为主，最低也只能是8层的小高层。

　　而东侧沿运河的43号地块虽然需无偿配建幼儿园，但容积率仅2.2，建筑限高55米，无限低，在产品打造上有更多的物业组合方式。

　　按照目前的备案价报批的一般规律，洋房、叠墅、合院等较高层溢价较高，因此43号地块的产品溢价能力更高。

　　除了最重要的地块产品溢价能力之外，运河景观也有一定加分，最终导致两宗相邻地块差价明显。