浙江在线-住在杭州网4月27日讯（浙江在线记者 魏盼）杭州G20以后房地产升温迅速，数次调控后，即便一线城市和部分热点二线城市出现了较为明显的降温迹象，杭州市场热度依旧。然而就在“新房摇号”落地后，本周，杭州出现了两宗宅地流拍，都位于第十区临安。

　　土地市场遇冷？新房市场的政策干扰了土地市场信心？为什么流拍的宅地在临安？浙报传媒地产研究院梳理了以下几个因素：

　　一、政策风险：

　　摇号成定局 限购悬在头顶

　　截至记者发稿，临安已经有了第一个“摇号”盘：越秀·星汇城。

　　“摇号”政策对市场信心的影响现在没有定论。但这一政策无疑讲临安的购房难度拉到了与杭州中心城区同样的水准。

　　此外，临安自2017年纳入杭州十城区后，“限购”犹如达摩克利斯之剑高悬，引用业界的判断：只是早晚问题。

　　相对杭州中心城区，临安显然是政策高敏感区域。尤其是对于原本就想借临安拿地规避政策干扰的房企而言，今年拿地的节点在时间线上已经输了一筹，政策风险愈高。

　　二、供应风险：

　　2017年至今净增66万方

　　房地产市场的直接主导因素是供需关系。供需关系一旦改变，房企对于这个区域的判断也会随之改变。

　　一部分房企对湖州推地量尚“心有余悸”——湖州市区2017年出让涉宅地总体量高达754.2万方，是同年湖州商品住宅去化量的两倍有余。

　　所以才会有媒体人在临安流拍后于朋友圈感叹：“供地要节制，房地产市场也需要休养生息”。

　　临安2017年至今出让涉宅地详表（未剔除涉宅地中的商业部分）

　　据浙报传媒地产研究院统计，2017年至今（截至4月23日），临安共出让涉宅用地23宗，总可建面积达232万方。而同一时段内，“热度大涨”的临安商品住宅销售面积也仅166万方。换言之，在这段时间内，临安总库存净增加了66万方。

　　截至2018年3月底，临安区商品住宅潜在供应量共计约277万方，按照近一年（2017.4-2018.3）月均去化速度10.7万方计算，去化周期需26个月。

　　根据杭州国土局早前发布的《2018年杭州第一期读地手册》中临安区经营性用地汇总表，临安共收录40宗地块，其中涉宅用地共27宗，总体量达277万方，超过2017年至今的推地总体量。

　　三、起价偏高：

　　降溢价？还是降热情？

　　两宗流拍宅地早在挂牌之时，就有投资一线的声音传来：起价这么高。

　　从地块本身属性来看：

　　太湖源镇青云村郜溪地块离市区较远，位置较偏，且其低密度容积率与紧邻的青云工业区存在定位矛盾；天目医药港单元ZX11-F-39地块一是形状不规整，二是周边环境不利施工。

　　事实上，同一区域的天目医药港单元ZX11-F-32、33地块最终被佳源竞得的成交价也低于流拍地块的起价。

　　此外，与两宗地块同日出让的万科锦北地块起始楼面价高达10100元/㎡，为临安历史最高起始价。

　　“提高起价可以平抑溢价率。”这是业界一种说法，但是，起价门槛高，直接影响了竞买热情，最终不利于成交。