4.16杭州土地点评：五个现象比底价更值得关注

　　住在杭州网4月16日讯（记者 马梦婷）今日，杭州2024年第三批宅地出让，合计8宗涉宅地出让成交，分布于钱江新城二期、运河新城、之江、云城、宁围、新街、下沙高教园区等板块。本批次土地面积共558.4亩，其中主城和余杭地块仍有限房价，萧山、钱塘地块无限价。

　　最终，除新街溢价1.8%外，其余七宗地块全部底价成交。拿地企业中仅建发为外来房企，且有三宗地块为城投系+房企模式拿地。从拿地企业类型看，民企占比呈现出显著的持续下行。

　　注：统计数据为拿地宗数，合作均分统计

　　综合今日出让，主要有以下几点观察

　　01

　　二级市场无明显转变信号，土地市场热度进一步下探。

　　“3.14新政”后，杭州全面放开主城区二手房限购、增值税免征年限全部5改2，市场呈现一定复苏，热门楼盘开盘量占比增加后也迎来平均中签率下降，但综合来看，二手市场“以价换量”特征明显，整体现象即使呈现了“小阳春”，也更趋近于“昙花一现”——新房流摇率仍处高位，最近的3月中，超六成楼盘流摇（含主城部分板块楼盘），商品住宅成交套数是近10年历史同期新低水平。

　　在此背景下，土地市场下行趋势并无消弭，且从冷意暗涌转为更直接的数据下探：底价率二级跳攀升，溢价率持续下探。板块分化式微，今日成交中，即使是主城核心区位地块，也已威风不在。

　　02

　　今日成交的地块中有一半来自为合作拿地。但是，该合作模式完全不同于以往。

　　历史上，房地产市场高热期，联合拿地联合开发是市场常态，尤其是杭州这样高度市场化的城市，四五家携手也不是个例，以至于一度楼盘案名就有三个房企冠名；而在房地产相对低迷的时期，房企合作也很常见。

　　房企的合作逻辑背后都基于市场原因：

　　①高热期拿地艰难，联合可以增加拿地成功率，降低竞争消耗；

　　②地价高企，分摊拿地资金成本；

　　③稳住公司规模，提升公司活跃度与市场参与度；

　　④下行期共担风险。

　　但今天的合作模式显然有所不同。联合拿地的项目中，大多为城投系+房企。在浙报传媒地产研究院此前的专项报告中，杭州是浙江省内城投系拿地最少的城市，当前城投系+房企模式如果进一步发展，可能会形成新的规律。

　　点击回顾：

　　城投拿地追踪①：仅四分之一顺利开盘 化解方式如何？

　　城投拿地追踪②：四个城市占比逾六成 “堰塞湖”效应加剧

　　03

　　建发成外来企业独苗，民企活跃度持续收缩。

　　拿地房企集中度提高，整体入场房企身影减少。8宗地块中，滨江与建发参与包揽其中五块，而拿下新街的国泰世纪，其2023年拿下的项目当前也是与滨江、建杭合作开发中。

　　与此同时，除建发外，今日拿地方全部为本土企业。不仅杭州，当前的浙江省市场也是如此，一季度拿地金额top10中高达90%为浙江本土房企，2024年以来，浙江本土企业成为明确的拿地攻坚力量。

　　从趋势来看，民企活跃度持续收缩中是重要特征——从1月批次的超八成，到2月的7成多、3月的六成多，今日成交民企占比仅约37.5%，城投占比攀升中。从拿地类型趋势线不难看出，房企占比线持续下行，几与上扬的央国企线汇合。

　　04

　　城市资金虹吸，上海等更高能级市场影响明显。

　　就当前土地市场而言，连更高能级的的城市上海，也在减少单批规模数量、提高推出的各宗地块质量，如今年推出首批土地中，就拿出了相当多稀缺重磅位置的地块，保留了对房企的吸引力，同时，就在今日，上海还有首批剩余6宗地块出让，因此对杭州的土地市场而言，上海等更高能级城市仍存在一定资金虹吸作用。

　　05

　　增质减量、打“差异牌”能解压吗？

　　2024年以来，从杭州挂牌频次来看，当前杭州土地市场小步快走延续明显，单批次挂牌和出让间隔较短。

　　从整体出让地块体量来看，2024年第一季度季度的涉宅地成交，不论体量还是金额，都有较去年同期明显降低，与2023年第四季度相比，也有明显下降。

　　整体来看，2024一季度仅有平均楼面价和溢价率随着封顶取消，平均水平较此前增加，另一方面也是由于市场的不确定性，杭州拿出了较多主城热门板块的核心宅地，以保证区位价值优质和产品项目未来去化能力，从而展现了以上平均价格和溢价水平。但从近期批次来看，溢价持续回落，市场冷淡未有转向。

　　最近一次杭州挂牌，主城核心地块缺席，四宗地块均位于不限地价、不限房价的区域，与此前供地展现了一定差异性，转换而以非核心区域的低密景观地块为主，地块容积率相对较低，均在1.01-1.65之间，不少景观质量较为突出，如钱塘东部湾新城地块更是具备杭州稀缺的一线钱塘江景，富阳鹿山宅地同样拥有江景。

　　拥有碾压性综合配套优势或强势客群需求、较高去化保障等明确安全指标的地块，才能为房企带来可控性和抗干扰性。在市区相对核心地块甚至也显出乏力、不再威风的当下，找出差异化、非同质化的核心竞争力或许才是解题思路。

　　主城地块全部底价成交

　　作为钱二今年首推宅地，四七堡宅地最终由滨江&钱江新城开发集团359497万元总价竞得，楼面价32007元/㎡。从地块区位来看，其距离地铁9号线红普南路站约250米，未来交通出行较为便捷。就在4月29日，钱二还有一宗宅地待出让，与今日地块相比，该宗地块相对更靠近板块中部。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　运河新城宅地为今年拱墅第一宗挂牌出让宅地，整体位于板块的南区域，最终由滨江以382234万元总价底价竞得，楼面价20953元/㎡。附近中腾运河新城单元项目2023年6月成交楼面价28962元/㎡（彼时封顶摇号）。地块距离在建地铁15号线谢村站点约400米，轨道交通条件较好。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　之江两宗姊妹宅地西面即为学军小学教育集团云栖小学，13号地块南面为河道，东面即为钱塘江一线江景。最终，两宗地块均由建发加仓。而同样是之江，同样是建发，此前建发的云启之江项目在去年4个月内销售揽金180亿元，拿下杭州单盘销售冠军，在套数面积金额方面都一骑绝尘。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　萧山新街外

　　余杭钱塘等地块均底价成交

　　今日出让的萧山、钱塘、余杭宅地，仅萧山新街地块有溢价成交，其余均底价成交。

　　云城西站宅地由三总地块组成，体量较大，约21万方，仍有限价，精装限价36100元/㎡与板块此前项目保持一致。

　　最终地块由建发&杭地发以337577万元总价底价竞得，楼面价15974元/㎡。

　　周边当前在售新房项目较少，西面保利·云珹瑧悦府2023年8月成交楼面价21663元/㎡。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　钱塘东部湾新城宅地紧邻下沙大学城，最终由竞买人兴耀&钱塘新区建设投资集团以159722万元总价底价竞得，楼面价13500元/㎡。从位置来看，地块距离地铁1号线文泽路站点E出口约200米，两站地铁可到达金沙湖商圈，交通和商业配套都较为完善。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　萧山宁围宅地紧邻杭州首家开市客，最终由杭州金开城发置业以92494万元总价底价竞得，楼面价15000元/㎡。地块距离杭州机场轨道快线耕文路站点约300米，轨道交通水平较高。西侧华发华润·珹曜云府2023年3月成交楼面价16796元/㎡（封顶摇号）。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）

　　萧山新街宅地是今日溢价率最高的地块，但也仅1.8%，最终由国泰世纪以56550万元总价竞得，楼面价9410元/㎡。

　　地块有一定商业要求，商业商务建面不小于地上总建面的50%，而地块就位于新农都副食品市场北侧。值得注意的是，本宗地块紧邻地铁7号线新汉路站点，轨道交通突出。同板块内当前无项目在售，无库存压力，预计项目未来竞争压力极低。

　　项目区位图（来源：决策通4.0）