城投拿地追踪②：四个城市占比逾六成 “堰塞湖”效应加剧

　　住在杭州网3月14日讯（记者 俞东辉）近三年来，随着市场下行，房企拿地数量锐减，省内各城市城投平台开始频频出手，不断在土地市场托底拿地。

　　据浙报传媒地产研究院数据统计，2021年下半年以来拿地时间距今超过一年以上的地块（统计时间为2021年7月1日至2023年3月1日）共计成交1135宗，其中城投平台拿地480宗，拿地占比高达42.3%。

　　可以说，全省超过四成的宅地都被各地的城投平台收入囊中，城投平台已然成为土地市场实际的最大“操盘手”。

　　众所周知，各地城投公司是各城市政府投资融资平台，基本是以城市基础设施建设和投融资业务为主要职能，而这也意味着其天生就非专业的房地产开发企业。

　　而当主业非开发房地产业务的城投平台成为全省土地市场的最大“买家”之后，又会给市场带来怎样的风险与变数呢？

　　图：2021年7月1日至2023年3月1日全省城投平台拿地占比

　　拿地占比高企 开发建设迟滞

　　从全省综合数据来看，2021年7月1日至2023年3月1日，各地城投平台拿地宗数占比为42.3%，拿地金额占比为34.6%，拿地建面占比为45.1%。

　　在这样的整体背景之下，省内各城市拿地占比自然也均处于高位。

　　半数城市建面占比过半，开发建设迟滞。可以说，全省大部分城市都已经进入了以城投平台为主力拿地的时代。尤其是衢州、舟山、绍兴、湖州等城市，拿地建面占比分别为82.5%、75.8%、69.6%及62.7%。当然，个别城市城投拿地建面占比仍在四成以下，如台州拿地建面占比为34.4%，杭州拿地建面占比仅15.2%。而这些城市的房地产市场相对平稳，下行趋势也并没有衢州、绍兴、湖州等城市明显。

　　图：各城市城投平台拿地建面占比

　　从市场主观感受也可以发现，在城投平台拿地占比靠前的城市中，品牌房企逐渐“隐身”，部分城市几乎被全国性大型房企放弃，市场化买家只有一些本土小型企业。

　　此外，城投平台在大量拿地的同时，开发建设却愈发迟滞。据统计，全省城投平台的拿地开盘率仅为四分之一，大量的库存仍然积压在市场最上游。

　　“堰塞湖”已成，仍在加强。在近几年的下行周期中，浙江省内几乎所有城市的新房销售面积均面临大幅度的下降，这也使得各城市的商品住房存量和去化周期不断高企。值得注意的是，其背景是城投大量储备存量积压，并未流入下游商品房销售阶段。而下游市场流速慢，去化量式微。形成了“堰塞湖”。

　　而城投拿地仍在持续。

　　城投手中存量不动，则上游积压愈重，债务风险加大。

　　而城投若真的放量，上游开闸，到商品市场就不是不堪重负的问题，依当前流速，只是从存量土地变成了存量房源。所带来的风险或将远远不止对销售市场的冲击。天量存量、城投债务、市场信心……这一系列环环相扣。

　　下行周期 城投拿地或将继续

　　各项手段仍未起效

　　各城市房地产市场下行仍在继续，短期内甚至无望扭转，在此背景下，城投托底拿地的情形也在各城市持续上演。

　　城投底价托底犹如饮鸩止渴。从当前市场环境来看，虽然城投平台拿地的潜在风险还在不断累积，但作为各城市重要的资金来源，城投平台底价托底的模式仍将继续下去。

　　尤其是当前市场下行趋势未扭转，房企拿地意愿消极，城投是各地土地出让金的支柱。

　　但托底拖垮的不仅仅是各城投平台的资金池，也是对整体市场更是一次次信心的打击。

　　市场下行、城投平台托底拿地、市场信心受挫、市场继续下行，一定程度上这已经成为了一个恶性循环，所以市场才迫切需要一个变数能够打破循环。

　　各种手段实施均未起效。当然，各地的城投平台已经在努力破局，采用了合作开发、代销代建、自主开发、后期改为保障房等手段来化解这个危机。但无论是哪种方式所消化的都仅仅是地方城投平台所持有地块存量的冰山一角。

　　其中较为优质的地块可以采用以上方式消化，或者说可以采用以上方式的优质地块已经是进入了那稀缺的四分之一占比的一开盘名单。但大多数地块仍然处于无法找到合作方，毫无销售预期的情况。

　　此外，最后的无奈之举或许就只有退地。对于拿地的城投平台来说，退地可以大大缓解自身的资金压力，但对于所在城市来说，这却是对于地方债务的雪上加霜。

　　解决风险角度不应局限于行业本身。当前城投平台所面临的问题说到底是整体市场下行之下，各城市为保证土地财政所导致的矛盾冲突，而不仅仅是土地开发本身所带来的风险。

　　因此，从房地产开发角度采用的相关手段对于化解风险的效用也相对有限。