城投拿地追踪①：仅四分之一顺利开盘 化解方式如何？

　　住在杭州网3月12日讯（记者 俞东辉）自2021年下半年以来，全省房地产市场进入下行周期已近三年。在这近三年时间内，无论市场端或者土地端都发生了肉眼可见的变化。

　　作为房地产市场最为重要的“原材料”，土地市场在此期间也呈现出许多的新特征，其中“城投拿地”无疑是非常值得关注的一点。近三年来，省内各城市的城投平台都有大量的地块进账，这些地块眼下又进展如何？

　　顺利开盘比例仅四分之一

　　城市存在一定分化

　　浙报传媒地产研究院以市场转变的2021年下半年开始作为统计起点，以当下节点往前倒推一年（拿地超过一年未开盘则为非合理开盘周期）为统计末点。

　　据浙报传媒地产研究院数据统计，2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平台竞得的480宗涉宅地块中，顺利进入开盘阶段的仅为四分之一。

　　剩下四分之三的地块仍处于“沉睡”状态，如何才能“唤醒”这些“沉睡”的地块，仍未可知。

　　城投平台高比例拿地之下，仅四分之一在合理周期内开盘。2021年7月1日至2023年3月1日，全省城投平台竞得的480宗涉宅地块中，顺利进入开盘阶段的仅118宗，占比仅为24.6%。而同时期的总成交涉宅地块为1135宗，顺利进入开盘阶段的有618宗，占比达到54.4%。对比来看，城投平台拿地开盘率不足总地块拿地开盘率的一半。

　　同时，全省拿地超过两年的涉宅用地，即2021年7月1日至2022年3月1日期间拿地数量为381宗，其中城投平台拿地数量为104宗，占比27.3%。而同期间出让地块中未开盘的数量为106宗，其中城投平台地块数量为49宗，占比高达46.2%。对比来看，城投平台的开发效率明显低于普通房企，大量地块已经超过合理开发周期。

　　图：成交地块开盘比例

　　各城市之间城投拿地开盘率分化明显，市场下行明显城市开盘率低。其中湖州城投平台拿地开盘率仅15.7%，衢州城投平台拿地开盘率仅18.2%，绍兴城投平台拿地开盘率仅15.4%，金华城投平台拿地开盘率仅18.6%。这四个城市也是全省房地产市场下行趋势较为显著的四个城市，因此这四个城市不仅城投平台拿地开盘率低于其他城市，整体市场拿地开盘率也明显低于其他城市。

　　图：各城市开盘率对比

　　联手合作开发 引入代建品牌

　　多种方式化解

　　虽然当前城投拿地之后开盘率普遍较低，统计周期内有超过四分之三的城投平台所拿地块均未开盘。经过浙报传媒地产研究院对于所有地块的跟踪分析，可以看到各地城投平台也在采取各种方式消化前期所拿地块。

　　出让部分股权，携手房企合作联手开发。城投平台作为城市基础设施建设的主力，房地产开发业务其实并不是其业务长板。而近几年，大多数城投平台拿地也是实属被“赶鸭子上架”，市场形势不佳固然是城投平台所拿地块迟迟无法开盘的主因，但其开发能力较弱也是影响地块开盘的重要原因。

　　因此，可以看到，省内多个城市都出现了城投平台与专业房企合作联手开发项目的案例。如丽水城投与大家房产在莲都区合作开发的丽水大家城投文旅·望湖，金华市金投置业与滨江房产在金东区合作开发的滨江城投·悦品等。

　　此外，还有较多城投平台在拿地之前就已经和专业房企达成了合作，联合拿地开发。如绍兴统计期间内10个已开盘项目中，有7个为房企与城投联合拿地后开发；台州城投平台开发的16个项目中，有4个项目为联合拿地，合作方分别为蓝城、绿城、龙湖、中铁建；宁波城投平台18宗开盘项目中有5宗为合作拿地开发等。

　　引入代建品牌，委托专业房企代建代销。除了股权出让引进合作方之外，各地城投平台也采用引进品牌房企代建代销的模式进行开发。从全省范围来看，当前各地城投平台最喜欢引进的代建代销方主要是蓝城、绿城、中天等房企。

　　如丽水城投平台统计期间内的6个已开盘项目中有2宗全过程由绿城代建代销，还有1宗由绿城代建管理；温州城投平台的4个代销代建项目中半数由绿城代销代建。当然，随着目前大多数房企都想涉足或者已经涉足代建业务，城投平台可以选择的合作方也是越来越多，后期代建代销或许也将成为其消化地块的主要方式。

　　自主开发项目，或转为安置房或保障房。当然，并不是所有的城投平台所拿地块都采用合作或者代建模式，也有少量地块由城投平台自主开发并销售，甚至部分项目销售情况还较可观。

　　如金华市城市建设投资集团在金东区自主开发的巢塘雅苑项目，其主力户型210-432㎡，当前已经售罄，去化情况较优。

　　此外，还有部分地块已经转为安置房或者保障房进行开发，如兰溪产城投资发展集团开发的文昌居项目就已经转变为了安置房项目。但转为安置房或者保障房的仍为少数，毕竟下属县市对于保障房需求并不足以消化掉大量的地块。

　　图：典型城投平台退地项目表

　　退地也成选择，但采用相对较少。大多数城投平台持有地块并不优质，这跟其拿地逻辑相关，市场上无人问津才有城投平台的托底拿地。原本没有先天优势的地块积压在城投平台手里，其中较为优质的地块或合作开发、或代建代销、或自主开发的方式去化之后，剩下的这批“硬骨头”能有的出路并不多。

　　在统计期间内，绍兴、衢州甚至是杭州都出现了不同程度的城投竞得地块退地的情况。

　　追溯历史情况，有些退地重回到土拍后再次被新的城投平台获取。

　　退地或许算不上是方法，但有时也是无奈选择。