杭州二手房调研：无人注意的“市中心” 老旧小区降到3万以内了

　　住在杭州网7月13日讯（记者 马梦婷 郑青青）“新低、萎缩、降价、乏力”，这些关键词充斥着2022年上半年杭州的二手房市场，半年仅2.5万套的成交量，创下多年低位。

　　在517新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但不同区域、不同产品以及民众的预期，均出现了巨大的分化。

　　在这市场微妙变化的节点，浙报传媒地产研究院针对杭州的二手房市场，推出系列分析文章。

　　第四篇我们将关注杭州市中心老旧小区的市场变化和特征。

　　在二手房市场，老旧小区是一种特殊的存在，它年代久远、面积狭小、建筑老旧、设施陈旧，基本建设于80、90年代，面积在30-60㎡左右，星罗棋布、藏身于杭州主城区。

　　别嫌名字不好听，实则在很长周期内，老旧小区是市场成交主力，以“总价低、地段核心、配套成熟”牢牢抓住刚需购房者们的心，成为许多“新杭州人”落脚杭州的过渡首选。以翠苑、朝晖、景芳、采荷等小区为代表的老旧小区曾长期霸榜二手房成交十强。

　　但这一轮二手房市场，尤其是刚需市场有回温现象的节点上，市场结构却已发生悄然变化——近期杭州二手房成交排行榜中，鲜少能看到老旧小区的存在。为什么老旧小区不香了？

　　一．价格“跳水”回到三年前 成交仍艰难 

　　“你知道德胜有房子单价降到3万以内了吗？”听到这个问题时，确实有些懵，一是德胜处于杭州传统中心城区范围，“3万买杭州市中心”听着有些刺激；二是恍然发现，市中心老小区的房价，确实少有讨论，似乎关注的人不那么多了，行情竟然心里没底。

　　在典型二手老小区调研中，记者看到三塘汶园一套65㎡的房源，2021年9月挂牌出售，初始挂牌价为268万，到今年6月挂牌价已低至233万，但仍未卖出。

　　这种现象不止发生在三塘板块，记者通过走访翠苑、采荷、大关、朝晖等传统老旧小区交易热点板块后发现，当前市中心老小区的房东普遍预期走低，选择降价脱手，不少板块的房源价格水平回复到至少三年前。

　　与高点价格相比，板块老小区二手房挂牌单价普遍降幅达到10%-15%。

　　以翠苑板块为例，目前翠苑三区、翠苑四区的普遍成交单价在4万左右，较市场高位价格下降约11%；翠苑一区因学区稍好成交单价在4.5万左右，与之前高点5.5万的价格相比，降幅近20%，个别房源单价降幅甚至将近30%。据中介小哥介绍，现在翠苑的成交单价已经回落到5年前的水平。

　　不仅仅是单价，以“总价低”为最大卖点的老小区，相较于1-2年前的高位时期，其总价天花板也明显下降。

　　在去年高点，总价290万以上的成交还是采荷等板块的日常，目前却已鲜有。

　　据记者了解，当前各板块老旧小区情况相对稍好的是面积段在40-60㎡左右的产品，这类产品中没有特殊学区优势的天花板总价约200-230万，学区稍好的约270-290万。而低于35㎡的户型，由于面积过小，较难满足年轻刚需的客观居住需求，基本退出竞争。

　　但即使价格“大跳水”，市场关注度和实际成交也没有被“挽回”。

　　记者实地探访中发现，老旧小区的中介门店往往人气惨淡，整体成交低迷且艰难。

　　有中介坦言：“现在想开单很困难，房东觉得价格已经很便宜了，但顾客觉得还能再砍点。”

　　二.博弈中的房东 转战租赁市场

　　在成交低迷的背景下，一些老旧小区房东认为现在卖出价格太低，想要观望后续市场变化，开始由卖转租。

　　购房者小北（化名）向记者分享了他的看房经历。

　　“5月新政之后，觉得现在是买二手房的一个好时机，但手头钱不多，只能看看老破小。”

　　据小北描述，由于工作、地铁等因素，他选择了大关西七苑作为看房第一站，结果刚在小区里看了两套房子，去看第三套时被人拦在了门口。联系房东才知道，房东昨天刚把房子租出去，租期一年。

　　房东直言，“这个房子现在价格只能卖3.3万，跟之前地铁没开通的时候没什么差别，我打算再等等。”

　　据中介介绍，存在这样心理的房东其实不在少数：他们发现，挂了一段时间发现没人看房，想要卖掉只能降价，但又觉得降价自己亏了，不如再等等。

　　三.是谁变了？

　　老旧小区行情不再，不意味着低总价刚需购房需求不再。本轮二手房调研，有专项的刚需板块二手房行情分析，事实上刚需二手房是5月新政后有较明显“起色”的房源。为什么老旧小区不在列？

　　①新政利空老房龄房源；

　　杭州的517新政利好二手房主要体现在税费减免及释放房票，但这两点对老旧小区来说反倒是利空。

　　一方面，老旧小区房源大多本就满五，因此二手房增值税免征年限五改二对其影响并不大。另一方面，房票的腾出，让购房者的目光投向了更大的视野。

　　从业多年的我爱我家中介王志（化名）表示，“5月的新政对老旧小区并未起到扶助作用，反而因为税费减免优惠和房票的珍贵性，不少购房者转向次新房。”

　　②地段、配套、学区等多项附加值支撑减弱；

　　地段、配套、学区曾都是老旧小区的典型优势。

　　随着城市交通的延展，区域边界感变得相对模糊，医疗、商业等综合配套也呈现多元化特征，多中心的格局正在形成，老旧小区的地段和配套优势也在被不断挤压。

　　并且，随着“公民同招”、“教师轮流制”、“双减”、“多校区划分”等措施陆续实施，教育资源逐渐朝均衡化发展，学区房的附加优势也在逐渐减弱。

　　而老旧小区的成交中，学区房曾占非常的比例，如今学区房光环渐退，学区这一“点房成金”的因素弱化以后，以采荷为例，采荷一小的学区房虽房源关注度、中介带看率相对较高，但房价已和无学区的房源一样回落至2019年左右水平。

　　③刚需的需求发生转变。

　　由于总价预算限制，年轻刚需群体一直以来都是老旧小区房源的主力购房群体。

　　而相近的总价段、相近的客群需求，让位于近郊板块的大面积次新房——“远大新”成为了老旧小区的主要竞争对手。

　　在过去，老旧小区胜出的主要利器是便捷性。但年轻人看重的通勤便捷因地铁网络的成形而更大范围地实现了。

　　所谓的品质居住随着生活水平提高、通勤差距缩小，有了新的定义：功能更匹配的户型、设施更完善的园区、富裕的停车位，乃至带来更安全、整洁、人性化需求的物业管理服务。

　　这些新的购房需求，使得老旧小区在跟“远大新”的交锋中落于下风。

　　根据记者调研，同样是总价预算250万内的购房者，很多会更愿意选择如崇贤、钱塘等非核心板块的次新房。

　　有购房者在受访时表示，杭州城市居住版图不断外扩，相对“一成不变”的市中心，不论是自住还是置换，“远大新”的可塑性和机会性都更优。