杭州二手房调研：新政撬不动改善板块 卖家预期高？成交两级化？

　　住在杭州网7月11日讯（记者 丰方旭 魏盼）“新低、萎缩、降价、乏力”，这些关键词充斥着2022年上半年杭州的二手房市场，半年仅2.5万套的成交量，创下多年低位。

　　在517新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但不同区域、不同产品以及民众的预期，均出现了巨大的分化。

　　在这市场微妙变化的节点，浙报传媒地产研究院针对杭州的二手房市场，推出系列分析文章。

　　第三篇我们将关注新政对于杭州改善板块的影响以及改善板块现状。

　　6月杭州二手房市场成交量创下年内新高，但对比近几年同期，仍处于末位状态，可谓“温而不火”。而从成交结构来看，总价300万内成交占比超六成，新政后，二手房市场成交仍以刚需为主。

　　那么改善板块现状如何？新政对于普遍满五的改善板块有促进作用吗？政策有没有在购房池增加改善房票？改善型的其他加持因素有否减弱？

　　记者走访了申花、蒋村、桥西、滨江区政府等杭州几大改善热门板块，试图揭开谜题。

　　往期回顾：

　　第一篇：有短板反而易成交？ 当前杭州二手房成交热门有哪些共性？

　　第二篇：杭州二手房刚需板块调研：量价确有回暖 第二轮胶着已在眼前

　　“这次不中我就再也不摇新房，直接去买二手房了！”今天中午，新房摇号已满两年的老甄入围了申花杭樾润府的社保局。

　　老甄目前家住市中心130多方的三居室，但因为家庭成员增加，他出清了城东新城一套三居室，想要再置换一套改善四居室。

　　从2020年下半年开始，他看过的二手楼盘不下二十个，这还是他咨询专家、结合中介信息仔细甄选的，法拍房也没落下，不少热门法拍他都实地去看过。近两年的时间里，他见证了杭州城西城东城南各改善板块的房价变化，有起有落，好几次就差临门一脚，但他就是没出手。

　　原因很简单：不甘心。一边跑二手盘，一边他也没放弃“摇新房”。从江河汇的江河鸣翠、武林新城的和品、申花的滨融府，一路到钱江世纪城的SKP、江河汇的IFC……“这次不中就去我爱我家下单！”谁料一直都没出现“最后一次”——要买二手房，面对更复杂的交易流程、额外的交易费用，心里总觉得缺点决断——最关键的，毕竟同样级别相似产品，新房还是便宜。

　　拥有真实的自住需求，却无法舍弃新房的价差诱惑。老甄的两年买房路，就是杭州市场改善客群的一个缩影。

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　　刚需板块动了 改善板块还在僵持

　　在走访申花、桥西、蒋村、滨江区政府等传统改善板块过后，我们可以发现，在517新政出台以来，区域内二手房的带看量明显增多。与此同时，各板块内的二手房的成交量也随之略有升高。

　　以蒋村为例，目前板块内成交最为活跃的为融创·河滨之城。

　　“新政出台前，基本上都没什么带看，前4个月月均成交也就1-2套，”中介小哥感叹道，“而在新政出台后，每天都要带看2-3次，近1个半月内共成交了10多套，比之前可好太多了。”

　　那么在带看量、成交量双提升的情况下，是否可以证明这些传统改善板块受到了新政较大的利好影响，成交重新开始活跃呢？其实也不尽然。

　　首先，517新政最为重磅的一点便是家庭唯一住房增值税“五改二”，即满足家庭唯一住房且产证满2年的房源，在二手交易中可免去高额的增值税。

　　但是，这些传统改善板块成熟度远高于刚需板块，发展时间也相对更长，板块内以交付五年以上的商品房为主。如蒋村板块除了尚未交付的中杭府以及2017年交付的河滨之城二期，其余楼盘交付年限均已超过五年；桥西板块除了大运河府于2019年底交付，其余楼盘最新的即为2016年底交付的运河宸园，也已超过五年。

　　除此之外，因为板块定位改善，也并不具有交易换手频繁的特性，因此挂牌的房源多早已满五，且部分满二房源也并不是房东家庭内的唯一住房。

　　由此，新政对于这部分房源并没有较大的促进影响，而主要影响到的是其中极小部分满二唯一的房源。

　　中介小哥提到说，“新政后快速成交的一般都是满二唯一且价格比较合适的房源，因为新政出台后可以省去一大笔增值税费，相当于便宜了几十万，而等这一批房源成交后，成交量就开始回落了。”

　　申花蓝孔雀板块融信·蓝孔雀（摄影：魏盼）

　　其次，新政还降低了二手房购买门槛，只要落户便能购买二手房，这一定程度上可以释放一定的房票进入市场。但是从市场走访情况来看，目前释放的主要为刚需房票，闲林、崇贤、大江东等外围板块的成交活跃度远远高于城市中心的改善板块。对比之下，改善房票并未有明显增多。

　　“新政释放的房票感觉并没有很快地传递到改善板块来，所以近期成交房源大部分是之前便长期关注板块价格的老客户所购买的。”中介小哥如此说到。

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　　成交主力两极化：高品质改善&特定需求小户型

　　在这些传统改善板块内，成交的房源均有着较为明显的特点，主要分为两大成交主力军：一是高品质的改善房源，二是为了一些如学区、分巢等特定需求的小户型房源。

　　“蒋村目前成交的房源主要集中在河滨之城和西溪蝶园两个小区，其他小区几乎无成交。”在蒋村板块从事中介行业的小沈告诉记者，“市场分化非常明显。”

　　融创·河滨之城是蒋村目前年代较新、品质较高的高端改善住宅小区，而且还有竞洲二小学区，受到较多周边互联网公司员工、浙大老师等购房者的青睐。

　　河滨之城水澜轩实景图（摄影：丰方旭）

　　而西溪蝶园则是以低总价小户型房源出圈。部分购房者会为了行知二小的学区在此购房，还有一部分购房者是因为本就在蝶园居住，需要为父母分巢置业，所以主力成交为低总价的50-70方小户型。

　　在桥西板块，中介小哥介绍说目前成交较好的主要分为两类楼盘。第一类是以绿城·运河宸园、金地·大运河府等高品质为主的改善楼盘，购房者为了居住舒适度和学区选择在此置业。第二类是以新安天苑等为主的回迁安置楼盘，这些楼盘品质较差且房屋总价较低，有较多购房者单纯为了学区选择购买于此。

　　同样的结论，在滨江区政府板块也同样得到了印证。目前板块内成交最多的就是东方郡、寰宇天下等小户型房源，小区相对较新且有较好学区。除此之外，在核心地段的稀缺高品质楼盘关注度较高，如新政后刚交付的晓风印月和滨江次新豪宅金茂府，在二手市场的价格都已到了10万以上。

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　　资产增值需求大于改善需求

　　申花这一片的二手房价格太高了。”跟老甄一样，仅仅到一个中介门店问了一圈的余先生表示，“跟新房的价差也太多了，这个价格我还是继续摇新房吧。”

　　记者走访申花板块发现，板块内萍水街以南的次新房，如滨江锦绣之城、融创宜和园、天阳武林邸等，二手房单价都达到了8万以上，甚至上10万，总价基本破千万。

　　“其实我们在接待的时候也基本就是带客户看‘必看好房’。”从业多年的德祐中介张开源打开贝壳后台，“这些房源性价比较高，价格符合市场，关键房东是诚心卖，低分的房源，房东开的价比较高，客户兴趣也不大，很难促成成交。”

　　每家两张房票的限定条件下，改善地段的次新房房东预期较高，还有更多的不敢卖。对于曾经在高点入手二手房的房东，尤其是买了市区内热点板块的二手房，从心理上是不愿意降价的。

　　但面临巨大的“一、二手房利差”，购房人也不愿意去当“接盘侠”，更多会将目光投向新房。

　　同价位千万级的新房豪宅，放眼杭州，今年上半年就有多次“打新”机会。如杭州江河汇板块的杭州国际金融中心（IFC)、江湾新城的观翠揽月、栖江揽月等，楼盘最高均价69000元/㎡。同样总价可以买到更核心、更大面积的豪宅。

　　同板块同区位的改善，以申花和睦地铁站附近新盘杭樾润府为例，新盘精装售价仅46200元/㎡，而同样位于和睦站附近的二手房源如珑玺成交均价在6万以上，离地铁更近且精装交付的天銮、臻玺的成交均价已分别来到了7万以上和8万以上。

　　建设中的华丰造纸厂综合体“杭樾润府”（摄影：詹慧雯）

　　同区位一二手倒挂差将近20000-40000元/㎡，在这种情况下，改善客户势必优先考虑新房。据记者了解，杭樾润府此次开盘共计499套房源，有将近6000组家庭报名，进入了“拼社保”环节，最终进入摇号的共4292户，普通家庭入围最低社保月数为143个月。

　　“现在我们也比较佛系，有些客户看一圈二手房，可能过几天热盘领预售证了，又会告诉你，他又要去摇新房了，我们也理解。”张开源无奈地笑着指指远处的杭樾润府，“新房、二手房毕竟价差摆在那里。”

　　即使热点楼盘难摇，也要继续参与“打新”。本质上，即使是现阶段，改善客群的购房逻辑还是没变，其对于资产增值的需求仍大于改善自住需求。

　　事实上，今年上半年成交新房的数据也是强有力的证明：今年上半年，由于改善类房源集中入市，400万以上住宅成交量高达1.1万套，与400万以下刚需成交套数几乎“平分秋色”。其中，400万-450万住宅成交量在所有价段中最高，超过3000套，占比达12.7%。

　　刚需买二手，改善摇新房，或已成为当下杭州楼市的显著特征。随着今年许多粉盘中签率持续提升，各批次供地集中入市，新房买到可能增大，部分刚需及改善需求极有可能重新转向新房，彼时二手房市场或迎来新一轮调整与价格重塑。