万科重回杭州勾庄拿地 实际楼面价约21598元 板块最高

　　浙江在线-住在杭州网3月6日消息（浙江在线记者马梦婷）今日，杭州余杭区勾庄宅地出让。经过52轮竞争，勾庄宅地由万科以277329万元总价、20308元/㎡楼面价竞得，溢价率23.08%。实际楼面价约21598元/㎡，超过了此前板块地价标杆融信大发弘扬·沁澜的纪录（2019年3月成交，楼面价21211元/㎡）。

　　3月6日出让余杭区土地信息表

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　　据浙报传媒地产研究院获悉，10余家房企参与报名竞争，其中不乏不少已在勾庄落子的房企。

　　综合以上情况，今日成交有以下几点观察：

　　1、近期浙江土地市场呈现热度，杭州土地市场同样未有下降，不管从其竞价竞争情况，亦或是成交价格来看，土地都呈现相当热度。

　　2、地块的房价限价较地铁&星创&宝龙项目上调1500元/㎡，原本利润率较为可期。但最终实际楼面价为板块最高，若想实现预期利润将面临风险。

　　3、2019年以来，万科于杭州仅拿下万科新塘项目和一宗桥西商地，增加土地储备和维持营销规模的压力较大。

　　4、近期，此前中止或终止出让的杭州市区土地陆续恢复，供地模式开启。

　　土地区位图（来源：“决策通”）

　　万科重回勾庄 实际楼面价约21598元/㎡

　　勾庄宅地距离10号线杭行路站点和华润·城北万象城约500米，由万科以277329万元总价、20308元/㎡楼面价竞得，溢价率23.08%，实际楼面价约21598元/㎡。土地公租房不少于5%（6828.125㎡）。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。装修价格不高于3500元/平方米。          

　　若根据政府销售限价进行销售，项目将不能保本。考虑到每家企业成本测算和风险控制存在差异，在此仅做参考，不过，利润率背后的风险和挑战毋庸置疑。

　　从地价来看，21598元/㎡的实际楼面价已是板块第一，其区位略次于华润·城北万象城（幸福里），与融信大发弘扬·沁澜（2019年3月成交，楼面价21211元/㎡，此前的板块地价标杆）基本一致。

　　从限价来看，这宗土地精装房限价30500元/㎡，与此前地铁&星创&宝龙良渚新城项目精装限价29000元/㎡相比有所上调。但基本与周边二手房项目价格水平接近，比如万科杭宸等基本都达到32000-36000元/㎡左右，未来项目若以政府限价销售，去化情况预期较好。

　　从土地配套来看，周边综合配套较为完善，距离规划地铁10号线吴家路站和杭行路站分别约300米和500米。教育方面，土地周边教育资源有良渚杭行路小学运河校区、余杭区良渚第二中学等。商业方面，土地距离万象城较近，还有西田城等商业配套。医院方面，土地周边有良渚医院等。

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；幼儿园建安成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③勾庄宅地车位价格按照30万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④精装成本按照1750元/㎡计算。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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