杭州土拍：城东底价成交 滨江区溢价12.7% 杭州地价跌了吗？

　　浙江在线-住在杭州网11月19日讯（浙江在线记者 马梦婷）今日，杭州主城两宗商住地、一宗人才租赁房、两宗商业地出让，商住地分别位于西兴、城东新城板块。

　　西兴商住地由滨江以25.8亿元总价竞得，楼面价25446元/㎡，溢价率12.69%。城东新城商住地底价成交，由德信21.2亿元竞得，成交楼面价16842元/㎡。

　　作为滨江区首宗出让的“限房价”地块，西兴商住地获得相当关注度，较多房企参与竞争。

　　究其本质，房价是否企稳？西兴商住地地价如何？从今日成交来看，主要有以下几点观察：

　　1.地价逐步企稳

　　今日土地成交地价处于稳定状态。西兴商住地实际楼面价33864元/㎡，城东新城商住地实际楼面价31605元/㎡，均处于板块地价中游水平。

　　2. 房企趋于理性

　　从预期来看，房企还是留足了合理的利润率空间，较为谨慎。西兴商住地预期利润率在4.4%左右，城东新城商住地预期利润率约7%，均控制在4%-10%左右。

　　3. 供应持续充足

　　杭州土地市场在今年7月迎来“限房价”政策，但整体供应充足，随着市场经历一定适应期，目前地价整体企稳，土地市场量价稳健。截至11月19日，2019年杭州十区涉宅地土地成交体量（1401.1万方）和成交金额（2071.6亿元）均略超2018年全年。

　　11月19日杭州土地成交信息表

　　滨江25446元/㎡竞得西兴商住地

　　西兴商住地由滨江以25.8亿元总价竞得，楼面价25446元/㎡，溢价率12.69%。

　　土地住宅建面不大于总计容建面80%，公共租赁住房8096.92㎡，浙报传媒地产研究院测算实际楼面价33864元/㎡。

　　与周边项目相比，土地地价处于中游，与周边项目基本相当：实际楼面价高于时代·滨江悦2017年成交楼面价31851元/㎡，但时代·滨江悦成交时需自持25%，实际二者地价水平基本相当；较目前板块标杆地价中海•云宸项目（2018年1月拿地楼面价34464元/㎡）略低，且云宸还需自持13%。

　　从精装销售限价来看，今日成交西兴商住地精装销售限价49200元/㎡，达杭州价格第二梯队，仅次于望江、江河汇流区板块，本项目若取政府限价进行销售，房企预期利润率在4.4%左右。但实际上，精装销售限价49200元/㎡已高于目前滨江核心位置绿城•晓风印月（2018年成交楼面价33625元/㎡）的供应均价47665元/㎡，但土地位置却略次于绿城•晓风印月，与此同时，这一限价价格已达板块价格天花板，未来项目销售价格很可能达不到限价价格。

　　西兴商住地区位图（来源：决策通）

　　德信16842元/㎡补仓城东新城

　　城东新城商住地由德信21.2亿元底价竞得，成交楼面价16842元/㎡。

　　由于德信地块是城东新城“一街一中心”的核心区块，地块商业要交较高，商业占比达到60%，且商业街区自持地上建筑面积不得少于20000平方米，另外地块还对景观廊道、下沉式广场、空中连廊等做了具体要求。其余住宅面积不大50238㎡，浙报传媒地产研究院测算实际楼面价元约31605元/㎡。

　　可以看出，较处于市场下行后的初步回升期2019年1月成交的中铁建&省交投江干项目（30121元/㎡，公共租赁住房6199.56㎡），今日成交土地地价基本持平。

　　而土地精装销售限价46500元/㎡与板块当前市场价格基本持平，本项目若取政府限价进行销售，房企利润率预期在7%左右。

　　城东新城商住地区位图（来源决策通）

　　【宅地测算逻辑】

　　②公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　② 住宅建安成本分档计算（实际地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，实际地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，实际地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③ 西兴商住地及城东新城商住地车位价格按照40万元/个；车位数量按照100㎡建面配比一个计算；商业部分地价综合参考周边商业地价水平；

　　④ 精装价格按照2250元/㎡计算；

　　⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。