时隔七年顺发回来了，萧山单日成交66亿

　　浙江在线-住在杭州网5月27日讯（浙江在线记者 李成）今日，杭州萧山土地出让专场，顺发、大家、景瑞瓜分宁围四宗涉宅地，保利封顶竞得新街宅地。

　　五宗地块虽然溢价率从14%到封顶，看似冷热不一，但在新房限价的背景下，未来销售的预期收益率均处于低位，说明目前杭州土地市场热度仍在高位徘徊。

　　5月27日成交地块指标表

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　今日出让主要有以下几大看点：

　　1.顺发时隔近7年再次杭州拿地。顺发在2013年9月在萧山拿了美哉美城项目之后，在杭州公开市场未有再拿地动作。期间仅有合作项目，如和旭辉合作的顺发旭辉·国悦府项目。

　　2.限价之下，板块深耕利于控制成本。大家在4月30日竞得宁围地块后，今日再次出手拿下宁围两宗宅地。保利在新街已有保利·欣品项目待售，今日又封顶竞得新街C-28地块。未来同板块多项目协同效应之下，利于控制成本。

　　3.拿地提升当年业绩的窗口期已过。房企在今年5月及之前拿的地块，在快周转的模式下，大概率能为今年的业绩做出贡献。这个窗口期只有短短两个月左右，在5月底及之后拿地的项目，想要转化为今年年度的业绩已经比较困难，这个角度来看，房企下半年拿地的急迫性会有所下降。

　　限房价模式下，看待出让结果的新思考：

　　土地出让的竞拍结果，原先是楼市的先行指标，有非常重要的风向标意义。

　　然而在当前“限房价”即土地挂牌时就已经规定未来所建新房销售的上限价格的政策下，这种风向标意义正在弱化，且被拆分为两个方面：

　　1.市场上涨预期主要不来自土地出让时的竞拍情况。因为房价锁定的前提下，导致土地价格其实也是有上限的，杭州近两个月以来多宗地块利润率在3%以下甚至保本边缘，已经到达上限了，很难再产生市场热度再上升的预期。

　　2.上涨预期是否形成主取决于政府对于土地挂牌时未来新房限价。限价较当前房价涨幅高，即大概率形成上涨预期，保持平稳则预期平稳。

　　3.土地出让结果的风向标意义更多的会体现在下降预期上。限房价限制的是上限价格，但开发商若对未来有下降预期，预期未来销售房价不如政府限价，这中间的预期差距，就是下降的程度。

　　4.即涨不涨，看政府土地挂牌时对新房的限价；跌不跌，看房企真金白银的土地竞拍结果。

　　宁围及新街地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　今日利润率维持低位市场热度平稳：

　　虽然今日宁围四宗地块新房限价均为33500元/㎡，但小区位有所差别，西面04、18两宗纯宅地优于东面08、09两宗商住地。

　　宁围04、18两宗地块为纯宅地，配建5%的公租房，起价为17000元/㎡。均被大家摘得，溢价分别为27.8%和26.6%，楼面价分别为21722元/㎡和21521元/㎡，预期收益率分别为2%和4%。

　　宁围08、09两宗地块为商住地块，商业比例不小于25%，同时配建住宅建面5%的公租房，起价为16000元/㎡。分别由景瑞溢价14.1%和顺发溢价14.7%竞得，楼面价分别为18252元/㎡和18348元/㎡，预期收益率分别为2.2%和1.7%。

　　新街地块由保利封顶竞得，楼面价15566元/㎡，精装限价25000元/㎡。预期收益率1%，需配建5%的公租房。

　　宁围和新街的新房限价，是低于目前的市场价格的，按限价计算，5宗地块的收益率均保持低位，说明目前杭州土地市场热度仍处在高位期。

　　【测算逻辑】

　　1)公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

　　2)住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）。

　　3)宁围地块车位价格按30万元/个，新街地块车位价格按25万元/个，车位数量按100㎡建面配比一个计算。

　　4)宁围地块精装成本按照1750元/㎡，新街1500元/㎡计算。

　　5)宁围08、09两宗商住地块商业部分地价按8000元/㎡计算。

　　6)财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

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