二手房新政刺激仅持续一周？ 曾经的“宇宙中心”预期变了吗

　　住在杭州网7月14日讯（记者 岑天宇）“新低、萎缩、降价、乏力”，这些关键词充斥着2022年上半年杭州的二手房市场，半年仅2.5万套的成交量，创下多年低位。

　　在517新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但不同区域、不同产品以及民众的预期，均出现了巨大的分化。

　　在这市场微妙变化的节点，浙报传媒地产研究院针对杭州的二手房市场，推出系列分析文章。

　　第五篇我们将把杭州未来科技城三兄弟和奥体三兄弟作为主要调研对象。

　　曾经万人摇的红盘，在经历近一年的缩量降价后，这些高预期、高投资比例的项目价格到位了吗？预期是否出现扭转？

　　“宇宙中心”是杭州购房者对未来科技城和钱江世纪城两大板块的“戏称”，原因是这两个板块起点高、发展迅速、前景可期。其在房地产市场的表现，也可谓一路高歌猛进。

　　即便是2021年年中开始杭州房地产市场有着明显的热度转向，这两个板块的新房战绩依旧不可小觑。

　　钱江世纪城的杭州SKP（星潮映象府）两次开盘都是极低的中签率，最低仅2.78%，创下除特殊项目柳浪东苑之外年内最低中签率。

　　而未来科技城的华润置地·杭珹未来中心六次开盘六次摇号，其中五次摇号中签率均在10%以下，且需社保入围。

　　钱江世纪城和未来科技城的区位优势和未来潜力不言而喻，但更重要的是，由于限价政策这些大热门区域仍存在巨大套利空间，购房人群中高预期、高投资的比例相当高。

　　新房依旧抢手，而过去几年区域内的热门楼盘相继交付，这两个板块的二手市场也步入了成熟期。

　　二手市场的交易情况较之新房有更直观的价值呈现，也是真实的市场价格接受度反馈。在普遍低迷的二手市场中，“宇宙中心”独善其身吗？在新政针对性刺激二手房市场的环境下，这两个板块又有什么表现？

　　01新政后成交量短时上升，“满二唯一”影响有限

　　“市场将近低迷了一年，新政后才有起色。”在钱江世纪城从事房产中介工作多年的小李如此描述当前市场。

　　2022年上半年杭州市区（不含临安）二手房月均成交约4000多套，与2021年下半年水平相当，但远不及2021年上半年月均近9000套的成交量。

　　“像钱江世纪城这样房价高的区域，一二手房价差又大，购房者当然首选摇新房，特别是在市场行情不好的时候二手房成交很不理想。”小李坦言，但他表示在“5.17”新政刺激下，市场在短期内还是出现了微弱复苏。

　　近三年交付的“奥体三兄弟”——融信保利·创世纪、龙湖·天璞、融创·时代奥城，是钱江世纪城较热门的次新二手房，在“5.17”新政后成交量都出现小幅增长。

“主要集中在新政后的一周，现在已经恢复平稳了。”小李介绍道，以成交最好的创世纪为例，新政后集中成交了20套，这些房源或性价比较高，或是满二唯一可以免征增值税。

　　但购买“奥体三兄弟”的业主投资比例较高，符合唯一住房的业主很稀少，因此“满二唯一”的新政在这里的影响其实非常有限。

　　未来科技城的情况也基本类似。

　　创世纪（摄影：蒋惠贤）

　　次新房典型代表“未科三兄弟”——阳光城·未来悦、中南·樾府、东原·印未来，因房龄较新、区位配套优势等，加上新政后部分房东降价出清，成交量有所回暖。

　　“新政实施两个月以来，整体带看量确实比之前好很多，成交量最大的阳光城·未来悦成交在20套以上。”房产中介小田如是说，“中南·樾府和东原·印未来成交比较少，加起来仅5套，主要还是受到户型和价格的影响较多。”

　　由于“未科三兄弟”多数没有满两年，因此新政中的满二唯一免征增值税政策影响也不是很大。

　　相比之下，未来科技城二手房市场热度也不均衡，例如，欧美金融城、时代天元城等老牌红盘，由于商住混居、容积率较高等原因，年轻人接受度逐渐下降，成交量也较低。

　　未来悦（摄影：蒋惠贤）

　　02二手房价格小幅下调，一二手房仍价差悬殊

　　相比成交量有所回暖，这两个区域的二手房价格并未出现上浮，甚至相比去年有小幅下调。

　　在未来科技城价格下降更明显，“未科三兄弟”普遍下调了1万-2万元/㎡。

　　比如，此前普遍挂牌8万元/㎡的东原·印未来，现有一套94方的小户型只要615 万元，折合单价约6.5万元/㎡，价格房东还可以谈，而部分低楼层房源的价格甚至下探到了550万元左右。

　　华夏四季此前的价格接近7万元/㎡，而目前楼层较好的89方三房两卫单价仅需5.3万元/㎡，低楼层的89方三房一卫价格已下探到4.8万元/㎡。

　　西溪公馆作为未来科技城中最便宜的次新二手房之一，目前带看和成交量尚可，140方的大户型价格约3.8万元/㎡左右，更低的甚至出现过3.6万元/㎡，不过户型和楼层存在缺陷。

　　钱江世纪城“奥体三兄弟”的价格也出现小幅下调，2021年成交价普遍在8.8万-9万元/㎡，而2022年上半年价格略有回落至8.3万-8.5万元/㎡。

　　融信保利·创世纪89方户型，目前挂牌价普遍在690-720万元左右，折合单价约7.8万-8.1万元/㎡，而去年普遍在760-770万元左右，单价约8.5万-8.7万元/㎡。

　　龙湖·天璞一套中间楼层的106方房源，目前挂牌价845万元，折合单价约8.0万元/㎡；一套高楼层113方房源，挂牌价950万元，折合单价约8.4万元/㎡。

　　融创·时代奥城，一套中间楼层106方房源，挂牌价890万元，折合单价约8.4万元/㎡。

　　虽然钱江世纪城和未来科技城的次新二手房价格出现小幅下调，但与区域内新房相比，仍存在巨大价差。

　　例如，未来科技城今年在售的华润置地·杭珹未来中心新房限价3.61万元/㎡，富力中心新房限价3.61万-3.71万元/㎡；钱江世纪城的杭州SKP（星潮映象府）新房限价4.5万元/㎡，融信·傲世邸新房限价4.7万元/㎡。

　　03 预期未实质扭转，未来次新房扎堆上市

　　在经过近一年缩量降价后，钱江世纪城、未来科技城这些大热门区域的业主和购房者心态如何？预期有改变吗？

　　① 互联网降薪裁员潮波及，未来科技城预期微弱改变

　　互联网是未来科技城的重要产业之一，在历经过去多年高速发展之后开始步入平稳期，特别是今年受多重因素影响频频传出大厂降薪裁员的消息。

　　而互联网从业人员也是未来科技城重要的购房人群，随着这一类人群降薪或失业，势必影响房贷和购房计划，特别是对于价格更高的二手房来说影响更大。

　　同时，部分持有房产的业主预期正在微弱改变。“一些房东开始松动，愿意在新政后较好的行情中让利出售自己的房子。”中介小田坦言，但整体看仍保持较高的预期。

　　②钱江世纪城预期稳定，“民转公”学区影响业主心态

　　钱江世纪城的预期相对稳定，二手房价格虽有下降，但降幅并不大。

　　7月初，杭州“公参民”学校转为公办学校官宣，位于钱江世纪城的崇文世纪城实验学校和文渊中学初中部均转为公办学校。

　　虽然学区房受政策影响整体预期减弱，但钱江世纪城这两所学校转公还是在区域内短期刺激业主抬高二手房预期。

　　而据中介小李介绍，“奥体三兄弟”对应的萧山区世纪实验小学也盛传将有名校托管的消息，促使这里的业主蠢蠢欲动想调高挂牌价。

　　③潜在供应量巨大，次新房将扎堆上市

　　无论是钱江世纪城，还是未来科技城，近年出让宅地都不少，随着这些项目陆续交付，且投资比例也不低，将导致未来将有大量次新二手房可以入市。

　　未来科技城及云城2016年至今出让的20宗涉宅地，包括华润·杭珹未来中心、万科·未来天空之城、绿城·湖畔云庐、龙湖&省交投杭腾未来社区等。这些项目总可售住宅面积约257万㎡，如果按套均120㎡计算，将产生约2万套房源。

　　钱江世纪城2016年至今也成交了17宗涉宅地，总可售住宅面积约206万㎡，如果按套均120㎡计算，将产生约1.7万套房源。

　　特别是，2020-2021年就有7个项目，包括亚运村三项目、杭州SKP（星潮映象府）、滨江·观品、融信·傲世邸等，未来短时间内将有一波二手房集体上市。

　　目前，这两大区域新房仍在热摇，甚至产生超低中签率，最根本的原因还是一二手房之间巨大的价差，存在明显套利空间。

　　一旦新房交付，在二手房市场陆续上市，又面临巨量的库存，是否能经得住市场考验，还有待进一步观察。