楼市“冷圈”调研⑥临海：投资客少 本土房企势大 房价被地价推动抬升

　　浙江在线-住在杭州网9月23日讯（浙江在线记者 岑天宇）2021年7月以来，浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

　　随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧，土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

　　与此同时，城市分化加剧，市场转冷的背景下，一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

　　而浙江三四线城市中不算热点的小城市，当前情况又如何？是否有未严厉调控的区域市场仍活跃？多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了？

　　浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市，进行了实地调研。

　　今天推出：临海：投资客少 本土房企势大 房价被地价推动抬升

　　上期推出：楼市“冷圈”调研⑤乐清：年内已有明显上涨 土地出现遇冷信号

　　临海地处台州几何中心，是区域人口大市（浙江城市群规划中3个列入大城市规划的县级市之一，）。1994年以前一直是台州的政治文化中心。

　　由于私营经济活跃，也是中国股份合作制经济发祥地之一，在楼市方面，2020年临海的房价也上了2万元/㎡。

　　经历上一轮热潮后，当前临海房价持续抬升，城市的房产版图还在拓展。

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　　二手房天花板超3万/㎡ 

　　近几年，临海新房房价稳步抬升，以古城和大洋板块为例，古城为老城区，大洋为新城区。目前临海古城新房均价在20000元/㎡出头，目前在售的光大·江城里均价在20000-21000元/㎡。

　　大洋板块房价更上一层楼，今年售罄的灵湖周边的伟星清华园，高层均价在28000/㎡左右，联排别墅在2000多万元一套，据说之前还要加钱才能抢到房源，热度可见一斑；大洋板块核心区的新盘伟星·星悦城预计售价在23000-24000元/㎡。

　　距离大洋核心区直线距离超4公里，同板块最南边的朗成·星空花园：今年2月份，第一期均价在12000元/㎡左右，目前最后一期在售价格已经涨至16200元/㎡。

　　从二手房来看，市区的老城区和大洋的二手房主要在2万元/㎡左右，部分楼盘价格在3-4万元/㎡。

　　区位图

　　从日前实地调研也能看出，临海市区的楼盘在低供应的前提下，投资氛围并不浓郁，基本以实际需求出发购房，而且虽然房价持续上涨，但是总体房价还是符合临海的经济水平，整体热度或将维持一段时间。

　　目前临海的主流楼盘还是以市区为主，而头门港新区因为房价较低，吸引了不少投资客过去，不过该新区距离临海市区有超过40公里的距离，整体去化也相对不佳，对市区的楼盘影响较小。

　　高房价的背后，临海的市场逻辑并不复杂，由于城市变迁和政策变化，改善和刚需所选择的楼盘并不多。

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　　供应下行 地价持续上行

　　2019年，台州共出让涉宅地12宗，总出让建面129万方，平均楼面价3814元/㎡；2020年，共出让涉宅地13宗，总出让建面116万方，平均楼面价6410元/㎡；今年截至9月18日，共出让涉宅地5宗，总出让建面65万方，平均楼面价8922元/㎡。

　　土地供应量是逐年下降的，但是价格上行趋势显著，今年已经接近9千大关。一方面供应量有不断下降的趋势；另一方面，地价的不断新高，也是临海房价不断上升的助推器之一。

　　持续抬升的地价给房价下跌造成了较大阻力。

　　在老城区、大洋新盘不多的情况下，外围的江南、大田板块也将持续受益，受到购房人群的关注；虽然下半年购房者买房热情会有一些下降，但是在刚需改善余地不多的情况下，热度或将维持一段时间。

　　而且临海市区的购房投资人群较少，整体以改善刚需为主，在真实需求之下，全省楼市的冷意难以蔓延到临海。

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　　人口持续流入 与椒江有关联度

　　据第七次全国人口普查数据和2020年临海全市生产总值，临海在台州范围，都仅次于温岭。

　　目前，占据临海房地产市场的以三大本土开放商为主，以伟星为龙头，朗成和光大紧随其后。虽然也有绿城、祥生、华鸿等外来房企，但整体份额并不大。总体而言，临海人对本地开放商的楼盘认可度较高。

　　在经历了上半年这一段明显的价格上涨期之后，改善楼盘纷纷站上2万，比如绿城·桂语江南、华鸿德光·棠樾府等。不过主城区周边的江南板块、大田板块还是以2万以下的楼盘为主，比如荣安·山海麓园、伟星·诚园等。

　　虽然新房价格逐渐上升，但是在去化方面普遍也非常优秀：2020年初开盘的靖江壹号·江语城，经过一年销售，已经基本售罄，目前仅少量大户型在售；今年下半年将要开盘的伟星·星悦城，一期、二期在未开盘的情况下，目前70-80%已经意向认购。

　　同时临海与椒江楼市相关性较高，临海人会去临近的椒江购房。另外临海的教育资源丰富，优质的中小学校较多，比如临海小学、巾山小学、文培中学等。

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　　向东南发展 老城新城呼应 

　　因临海其“山海水城”的特殊地貌，整个城市向东南发展成为其走向。

　　狭长的城市结构，决定了新、老城区的位置很容易相对独立，彼此之间的关系不是主从关系，而是协同发展。西面代表了临海的东晋始城千年的历史人文积淀；东面代表了2000年后临海崛起的伟大梦想。

　　目前城市逐渐向东面，南面深度发展。其中主要是向东部发展，城市向东，繁华向东。作为历史文化名城之一，临海城市新区——大洋街道的建设特别是中心区域的建设，虽然远离古城板块，但很好的结合了地段自身的山水环境以及现代城市设计理念。

　　秉持“一主四轴”的原则，一主即临海主城区，是临海城市综合服务中心，四轴即南北向城市发展轴和沿海产业发展轴、东西向沿江发展轴和旅游发展轴，临海向东扩大的意愿愈发迫切。

　　特别是近几年，作为临海城市建设的主战场，大洋街道承担了临海一半以上的基础设施建设任务。目前，大洋的产业以休闲工艺品、建材、机械等为主导，规上企业47家，其中上市企业6家(新三板3家)。

　　所以老城区繁华依旧，东部大洋板块近些年蓬勃发展，老城和新城的两两呼应，支撑了临海城市继续扩大发展。