浙江在线-住在杭州网杭州7月19日讯（浙江在线记者 詹慧雯） 无论愿不愿意承认，我们都必须面对这样一个现实：杭州的土地市场，凉了。

　　只是相比最高沸点时，凉了多少度？现在依然各家各言，有所争议。

　　但其实，这不是今年下半年的重点。就算现在拿地，面市节点最快也要明年上半年了，而明年杭州市场的行情怎样，谁也不敢给一个笃定的预测。

　　相比之下，2017年高价拿地的项目们，未来半年即将面临的窘境则要多得多。

　　一方面，部分区域地价下滑了，自己高位站岗了，有的可能还背上了现房销售、一定自持比例的包袱。另一方面，一级市场的凉意传导至二级市场，看涨预期不再，观望情绪加重，“是个房子就不愁卖的时代”正在渐行渐远。

　　这种处境下，卖不卖？怎么卖？卖什么价格？都是考验操盘手能力的一道道难题。

　　今天，让我们用季度盘点的形式，来回溯一下2017年的这些“高价地”项目，看看它们的面市，能给2018下半年的我们带来什么样的启示。

　　2017一季度拿地项目

　　6盘已面市，4盘预计下半年面市

　　良渚板块、义桥板块房价基准线被改写

　　2017年一季度，杭州市区出让涉宅用地14宗。

　　截至目前，绿城西溪云庐，碧桂园旗下越溪府、东旭府，良渚板块融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云6个项目已开。其中，开盘速度最快的是碧桂园越溪府，从拿地到开盘耗时11个月。

　　三湘印象森林海尚、绿城建发沁园、大家金钰府、融信杭州世纪4个项目预计会在今年下半年首开。(备注：案名尚未对外公布项目，不在下半年面市新盘统计中，下同)

　　值得关注的是，良渚板块，在融信澜天、万科未来城三期等单价2万元/㎡左右新房摇完之后，融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云三个新盘主动打破“僵局”，在6、7月份陆续开启摇号。

　　良渚板块部分楼盘区位图(制图：方仲辰)

　　沐澜、藏珑玉墅、梦栖祥云，这三个新盘拿地楼面价均在16000—17000元/㎡之间，集体面市之后，更新了良渚板块的房价基准线。通过这三个楼盘领出的预售证情况来看，目前良渚板块新房价格基准线：小高层精装均价25900元/㎡左右，洋房精装均价28000元/㎡左右，叠墅精装均价33400元/㎡左右。

　　而从摇号情况来看，开发商们不约而同地拿出小批量房源来试水。梦栖祥云首批摇号48套洋房，报名人数284组，中签率16.9%(仅指首轮无房家庭中签率，下同)；藏珑玉墅首批摇号96套洋房，报名人数562组，中签率17%；沐澜首批摇号108套小高层、72套叠墅，小高层报名人数1289组，叠墅报名人数162组，中签率8.4%、44.4%。

　　这样一个报名人数，虽不及“万人摇”时期的狂热，但从中签率来看，也算保持在一个比较合理的水平线上。

　　同样改写板块房价的，还有碧桂园东旭府。碧桂园东旭府7月最新领出的预售证价格在高层精装均价18443元/㎡左右，这也是义桥板块一个新的价格基准线。

　　杭州世纪效果图

　　2018下半年，森林海尚、沁园、杭州世纪、金钰府四个项目要面市了。

　　其中，森林海尚楼面地价32370元/㎡，沁园楼面地价40766元/㎡，杭州世纪楼面地价30816元/㎡。

　　这三个项目在各自板块内，都属于不折不扣的“高价地”项目，也清一色地定位为面向高端改善客户的豪宅产品。它们的产品市场接受度如何，面市后会否刷新板块房价基准线，是下半年杭州楼市的焦点之一。

　　2017二季度拿地项目

　　6盘已面市，3盘预计下半年面市

　　现房销售成主流，最高房企自持比例100%

　　如果说，2017年一季度拿地的部分项目，是因为地价成本高、新房价格博弈中，而或主动或被动地没有面市。那么，2017年二季度拿地的这些项目，境遇就更糟了。

　　2017年3月24日晚间，杭州市国土资源局发布土地新政

　　2017年3月24日，杭州市国土资源局发布土地新政：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　　2017年二季度，杭州市区出让涉宅用地24宗。

　　其中，现房销售项目13个，分别是联发桃源项目、中冶翠苑项目、禹州蜀山项目、融信澜天(空港)、金地宋都都会钱塘(东区)、中冶三塘项目、保利天汇、杭房大江东项目、杭州宏立大江东项目、葛洲坝中国府、天阳融信东方邸、中建临平新城项目、高运益农项目。

　　从拿地到项目建成至少2年周期，也就是说保守估计，这13个项目至少要2019年二季度方能面市。

　　而这13个项目中，又有12个项目有房企自持比例，自持比例从2%-100%不等。

　　最夸张的是，大江东板块杭州宏立项目，不仅要求现房销售，还要求自持比例100%并配建200㎡的养老设施。

　　大江东宏立项目区位图

　　2017年二季度拿地，目前已开盘的项目有6个，主要集中在临安区、萧山区。

　　临安区越秀湖山悦、中骏柏景湾、临安宝龙城市广场、旭辉东原吴越府、融创金成十锦台5个项目均已开盘。其中，速度最快的是吴越府，从拿地到开盘耗时仅6个月。

　　萧山区滨江江南名府也已于今年3月开盘，从拿地到上市耗时9个月。

　　此外，越秀景瑞悦见山、旭辉东原国滨府、东原旭辉璞阅这三个项目，预计会在今年下半年首开。

　　2017三季度拿地项目

　　4盘已面市，22盘预计下半年面市

　　现房销售规则取消，最快开盘速度4个月

　　2017年三季度，杭州市区出让涉宅用地45宗。其中，现房销售项目6个，分别是杭房庆隆项目、卓越长睦项目、越秀牛田项目、电建丁桥项目、郑州绿都崇贤项目、路劲崇贤项目。

　　2017年8月14日起，杭州土拍规则调整：“溢价50%需现房销售”条款取消。

　　2017年7月12日晚间，现房销售政策取消

　　故而在三季度拿地项目中，有“现房销售”要求项目占比不高，大部分项目在今年下半年具备面市条件。

　　国开东方凤凰台、金地宋都都会钱塘(西区)、德信九溪云庄、中城汇MIDTOWN、古翠隐秀、滨江御江南、滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南、西房湖滨外滩、碧桂园玖晟府、金辉江山云著、金科碧桂园博翠府、金地玖峯汇、时代滨江翡翠之星、碧桂园金科尚合府、保利滨江上品、滨江碧桂园翡翠江南、德信浙旅天空之翼、金地滨江万科悦虹湾、首开东城金茂府、金辉蓝光星奕云著、荣安柳岸闻莺等22个项目，已对外公布案名，并预计在今年下半年面市。

　　这其中不乏一些楼面地价在3万+、4万+的高价地，并且大部分还具有一定的房企自持比例。它们的首开定价是多少，杭州市场接受度如何，是下半年楼市的一大考验。

　　与此同时，又有一些刚需板块的房价基准线将被改写。

　　比如，楼面价17185元/㎡的凤凰台上市了，老余杭曾经2万元/㎡左右的精装新房价格可能就一去不复返了。

　　又如，楼面价13369元/㎡的都会钱塘上市了，下沙大学城北的新房价格再也不是去年保利像素的精装14000元/㎡了。

　　还有乔司板块，楼面地价17226元/㎡的江山云著，新房价格能开到多少？东湖板块(临平北)，楼面地价13840元/㎡的柳岸闻莺，新房价格又能批到多少？这些都是有待下半年市场揭晓谜底的一道道问答题。

　　苕溪壹号区位图

　　此外，还值得一提的是，2017年三季度拿地目前已开盘、正准备开盘项目有4个，碧桂园前宸府、苕溪壹号、新城璟隽公馆、宋都麓宸府。其中，速度最快的是苕溪壹号，从拿地到开盘仅耗时4个月。

　　起价14950元/㎡、均价16470元/㎡，苕溪壹号去年12月首开房源价格仅比地价高出3000元/㎡。而今年临安市场的表现，也回过头去证明了，苕溪壹号当时的快销策略是正确的。

　　今年5月，苕溪壹号136套房源公示，毛坯均价19185元/㎡，报名人数仅53组，不用摇号。

　　2017四季度拿地项目

　　暂无楼盘已面市，14盘预计下半年面市

　　小和山、瓶窑板块时隔多年迎新盘

　　2017年四季度，杭州市区出让涉宅用地25宗，其中，租赁用地一宗。

　　截至目前为止，暂无楼盘已开。

　　上坤山语四季、祥生绿都京杭府、西房江南宸庐、龙湖江与城、宋都相贤府、绿城云栖桃花源、天阳蔚蓝、绿城和庐、宋都如意春江、绿城九龙仓桂语朝阳、中锐招商星未来、碧桂园良樾、保利融信和光尘樾、保亿湘湖和院等14个楼盘，已对外公布案名，并预计在今年下半年面市。

　　值得关注的是，久未有动静的小和山、瓶窑板块，时隔多年后将迎来新盘的面市。

　　楼面价16650元/㎡的和庐、楼面价11178元/㎡的良樾，会分别为小和山、瓶窑板块确立起怎样的新房价格基准线？

　　京杭府规划公示图

　　崇贤板块，在群贤府、翡翠半岛、拱宸外滩三盘普通住宅房源基本售罄后，楼面价12999元/㎡的京杭府、江南宸庐又会树立起怎样的板块价格标杆？

　　大江东板块，相比今年土拍动辄过万的楼面价，去年楼面价8107元/㎡的江与城，楼面价8495元/㎡相贤府不算是最高点。龙湖、宋都这两个以速度闻名的房企，会再创大江东板块摇号神话吗？大江东板块新房价格会突破2万大关吗？

　　这些都只能留给下半年的市场来一一解答了。