您当前的位置 : 浙江在线  >  住在杭州网 > 新闻网 > 原创频道 > 詹慧雯个人页面  正文
下半年杭州楼市到底凉不凉?关注这43个“高价地”项目就知道了!
2018-07-19 15:55:30 浙江在线-住在杭州网
无论愿不愿意承认,我们都必须面对这样一个现实:杭州的土地市场,凉了。

  浙江在线-住在杭州网杭州7月19日讯(浙江在线记者 詹慧雯) 无论愿不愿意承认,我们都必须面对这样一个现实:杭州的土地市场,凉了。

  只是相比最高沸点时,凉了多少度?现在依然各家各言,有所争议。

  但其实,这不是今年下半年的重点。就算现在拿地,面市节点最快也要明年上半年了,而明年杭州市场的行情怎样,谁也不敢给一个笃定的预测。

  相比之下,2017年高价拿地的项目们,未来半年即将面临的窘境则要多得多。

  一方面,部分区域地价下滑了,自己高位站岗了,有的可能还背上了现房销售、一定自持比例的包袱。另一方面,一级市场的凉意传导至二级市场,看涨预期不再,观望情绪加重,“是个房子就不愁卖的时代”正在渐行渐远。

  这种处境下,卖不卖?怎么卖?卖什么价格?都是考验操盘手能力的一道道难题。

  今天,让我们用季度盘点的形式,来回溯一下2017年的这些“高价地”项目,看看它们的面市,能给2018下半年的我们带来什么样的启示。

  2017一季度拿地项目

  6盘已面市,4盘预计下半年面市

  良渚板块、义桥板块房价基准线被改写

  2017年一季度,杭州市区出让涉宅用地14宗。

640.webp (7).jpg

  截至目前,绿城西溪云庐,碧桂园旗下越溪府、东旭府,良渚板块融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云6个项目已开。其中,开盘速度最快的是碧桂园越溪府,从拿地到开盘耗时11个月。

  三湘印象森林海尚、绿城建发沁园、大家金钰府、融信杭州世纪4个项目预计会在今年下半年首开。(备注:案名尚未对外公布项目,不在下半年面市新盘统计中,下同)

  值得关注的是,良渚板块,在融信澜天、万科未来城三期等单价2万元/㎡左右新房摇完之后,融信沐澜、联发藏珑玉墅、中粮梦栖祥云三个新盘主动打破“僵局”,在6、7月份陆续开启摇号。

640.webp (8).jpg

  良渚板块部分楼盘区位图(制图:方仲辰)

  沐澜、藏珑玉墅、梦栖祥云,这三个新盘拿地楼面价均在16000—17000元/㎡之间,集体面市之后,更新了良渚板块的房价基准线。通过这三个楼盘领出的预售证情况来看,目前良渚板块新房价格基准线:小高层精装均价25900元/㎡左右,洋房精装均价28000元/㎡左右,叠墅精装均价33400元/㎡左右。

  而从摇号情况来看,开发商们不约而同地拿出小批量房源来试水。梦栖祥云首批摇号48套洋房,报名人数284组,中签率16.9%(仅指首轮无房家庭中签率,下同);藏珑玉墅首批摇号96套洋房,报名人数562组,中签率17%;沐澜首批摇号108套小高层、72套叠墅,小高层报名人数1289组,叠墅报名人数162组,中签率8.4%、44.4%。

  这样一个报名人数,虽不及“万人摇”时期的狂热,但从中签率来看,也算保持在一个比较合理的水平线上。

  同样改写板块房价的,还有碧桂园东旭府。碧桂园东旭府7月最新领出的预售证价格在高层精装均价18443元/㎡左右,这也是义桥板块一个新的价格基准线。

640.webp (9).jpg

  杭州世纪效果图

  2018下半年,森林海尚、沁园、杭州世纪、金钰府四个项目要面市了。

  其中,森林海尚楼面地价32370元/㎡,沁园楼面地价40766元/㎡,杭州世纪楼面地价30816元/㎡。

  这三个项目在各自板块内,都属于不折不扣的“高价地”项目,也清一色地定位为面向高端改善客户的豪宅产品。它们的产品市场接受度如何,面市后会否刷新板块房价基准线,是下半年杭州楼市的焦点之一。

  2017二季度拿地项目

  6盘已面市,3盘预计下半年面市

  现房销售成主流,最高房企自持比例100%

  如果说,2017年一季度拿地的部分项目,是因为地价成本高、新房价格博弈中,而或主动或被动地没有面市。那么,2017年二季度拿地的这些项目,境遇就更糟了。

640.webp (10).jpg

  2017年3月24日晚间,杭州市国土资源局发布土地新政

  2017年3月24日,杭州市国土资源局发布土地新政:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

  2017年二季度,杭州市区出让涉宅用地24宗。

640.webp (11).jpg

  其中,现房销售项目13个,分别是联发桃源项目、中冶翠苑项目、禹州蜀山项目、融信澜天(空港)、金地宋都都会钱塘(东区)、中冶三塘项目、保利天汇、杭房大江东项目、杭州宏立大江东项目、葛洲坝中国府、天阳融信东方邸、中建临平新城项目、高运益农项目。

  从拿地到项目建成至少2年周期,也就是说保守估计,这13个项目至少要2019年二季度方能面市。

  而这13个项目中,又有12个项目有房企自持比例,自持比例从2%-100%不等。

  最夸张的是,大江东板块杭州宏立项目,不仅要求现房销售,还要求自持比例100%并配建200㎡的养老设施。

640.webp (12).jpg

  大江东宏立项目区位图

  2017年二季度拿地,目前已开盘的项目有6个,主要集中在临安区、萧山区。

  临安区越秀湖山悦、中骏柏景湾、临安宝龙城市广场、旭辉东原吴越府、融创金成十锦台5个项目均已开盘。其中,速度最快的是吴越府,从拿地到开盘耗时仅6个月。

  萧山区滨江江南名府也已于今年3月开盘,从拿地到上市耗时9个月。

  此外,越秀景瑞悦见山、旭辉东原国滨府、东原旭辉璞阅这三个项目,预计会在今年下半年首开。

  2017三季度拿地项目

  4盘已面市,22盘预计下半年面市

  现房销售规则取消,最快开盘速度4个月

  2017年三季度,杭州市区出让涉宅用地45宗。其中,现房销售项目6个,分别是杭房庆隆项目、卓越长睦项目、越秀牛田项目、电建丁桥项目、郑州绿都崇贤项目、路劲崇贤项目。

  2017年8月14日起,杭州土拍规则调整:“溢价50%需现房销售”条款取消。

640.webp (13).jpg

  2017年7月12日晚间,现房销售政策取消

  故而在三季度拿地项目中,有“现房销售”要求项目占比不高,大部分项目在今年下半年具备面市条件。

640.webp (14).jpg

  国开东方凤凰台、金地宋都都会钱塘(西区)、德信九溪云庄、中城汇MIDTOWN、古翠隐秀、滨江御江南、滨江碧桂园卧城印象、德信碧桂园印江南、西房湖滨外滩、碧桂园玖晟府、金辉江山云著、金科碧桂园博翠府、金地玖峯汇、时代滨江翡翠之星、碧桂园金科尚合府、保利滨江上品、滨江碧桂园翡翠江南、德信浙旅天空之翼、金地滨江万科悦虹湾、首开东城金茂府、金辉蓝光星奕云著、荣安柳岸闻莺等22个项目,已对外公布案名,并预计在今年下半年面市。

  这其中不乏一些楼面地价在3万+、4万+的高价地,并且大部分还具有一定的房企自持比例。它们的首开定价是多少,杭州市场接受度如何,是下半年楼市的一大考验。

  与此同时,又有一些刚需板块的房价基准线将被改写。

  比如,楼面价17185元/㎡的凤凰台上市了,老余杭曾经2万元/㎡左右的精装新房价格可能就一去不复返了。

  又如,楼面价13369元/㎡的都会钱塘上市了,下沙大学城北的新房价格再也不是去年保利像素的精装14000元/㎡了。

  还有乔司板块,楼面地价17226元/㎡的江山云著,新房价格能开到多少?东湖板块(临平北),楼面地价13840元/㎡的柳岸闻莺,新房价格又能批到多少?这些都是有待下半年市场揭晓谜底的一道道问答题。

640.webp (15).jpg

  苕溪壹号区位图

  此外,还值得一提的是,2017年三季度拿地目前已开盘、正准备开盘项目有4个,碧桂园前宸府、苕溪壹号、新城璟隽公馆、宋都麓宸府。其中,速度最快的是苕溪壹号,从拿地到开盘仅耗时4个月。

  起价14950元/㎡、均价16470元/㎡,苕溪壹号去年12月首开房源价格仅比地价高出3000元/㎡。而今年临安市场的表现,也回过头去证明了,苕溪壹号当时的快销策略是正确的。

  今年5月,苕溪壹号136套房源公示,毛坯均价19185元/㎡,报名人数仅53组,不用摇号。

  2017四季度拿地项目

  暂无楼盘已面市,14盘预计下半年面市

  小和山、瓶窑板块时隔多年迎新盘

  2017年四季度,杭州市区出让涉宅用地25宗,其中,租赁用地一宗。

640.webp (16).jpg

  截至目前为止,暂无楼盘已开。

  上坤山语四季、祥生绿都京杭府、西房江南宸庐、龙湖江与城、宋都相贤府、绿城云栖桃花源、天阳蔚蓝、绿城和庐、宋都如意春江、绿城九龙仓桂语朝阳、中锐招商星未来、碧桂园良樾、保利融信和光尘樾、保亿湘湖和院等14个楼盘,已对外公布案名,并预计在今年下半年面市。

  值得关注的是,久未有动静的小和山、瓶窑板块,时隔多年后将迎来新盘的面市。

  楼面价16650元/㎡的和庐、楼面价11178元/㎡的良樾,会分别为小和山、瓶窑板块确立起怎样的新房价格基准线?

640.webp (17).jpg

  京杭府规划公示图

  崇贤板块,在群贤府、翡翠半岛、拱宸外滩三盘普通住宅房源基本售罄后,楼面价12999元/㎡的京杭府、江南宸庐又会树立起怎样的板块价格标杆?

  大江东板块,相比今年土拍动辄过万的楼面价,去年楼面价8107元/㎡的江与城,楼面价8495元/㎡相贤府不算是最高点。龙湖、宋都这两个以速度闻名的房企,会再创大江东板块摇号神话吗?大江东板块新房价格会突破2万大关吗?

  这些都只能留给下半年的市场来一一解答了。

来源: 浙江在线-住在杭州网  记者 詹慧雯   编辑:叶露
版权和免责声明
  凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。
  本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  联系电话:0571-85399729。
增值电信业务经营许可证: 浙B2-20080242 互联网新闻信息服务许可证:国新网3312006001 网络文化经营许可证:浙网文[2012]0216-022号
信息网络传播视听节目许可证:1105110 互联网出版许可证:新出网证(浙)字21号 互联网医疗保健信息服务: 浙卫网审[2012]19号
工信部备案号:浙B2-20080242-1 广播电视节目制作经营许可证:(浙)字第057号短消息代码证:浙号[2006]00072-B011
网站简介 | 网站合作 | 刊登广告 | 联系方式 | 主持人介绍 | 法律顾问
浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办  浙江在线新闻网站版权所有
分享按钮