20年前的“武林1号” 如今沦为“重庆森林”
房价仅为对岸新房的四分之一……
来源: 浙江在线 记者 詹慧雯  时间:2017年09月17日 17:07:32
  李嘉诚曾有一个著名论断:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。然而,这段著名的“地段论”,在杭州某个市中心楼盘身上却并不适用。

  浙江在线-住在杭州网9月17日讯(浙江在线记者 詹慧雯)李嘉诚曾有一个著名论断:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。然而,这段著名的“地段论”,在杭州某个市中心楼盘身上却并不适用。

  这个市中心楼盘,名叫中山花园,位于中山北路与朝晖路交叉口东南角,楼下就是地铁站,南面紧邻京杭大运河,西面与西湖文化广场一路之隔。跨过西湖文化广场,河对岸就是杭州著名豪宅白马公寓、武林壹号。

  过去20年,中山花园在杭州楼市中,一直是一个神奇的存在。正处武林核心,地段数一数二,但房价却始终涨不上去。1993年时,中山花园的房价已达5800元/㎡,20多年过去了,中山花园的房价依然在2万出头徘徊......

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杭州中山花园实景图

  港式塔楼结构设计

  商住混用、颇似杭州版“重庆森林”

  沿着中山北路一路北上,行至中北桥时,右侧三幢蓝白相间的高楼屹立眼前。

  这是三幢建于上世纪90年代初的塔楼,层高在20-30层之间,外立面为蓝色与白色的瓷砖。小区1-5层为沿街商铺,分别租赁给了网咖、相亲、足浴、酒店、会所、餐饮等行业。

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  中山花园沿街商铺

  中山花园三幢楼、三个单元,主出入口设在北面朝晖路上,小区没有围墙、栏杆等围挡设置,出单元门之后,即是马路等城市公共空间。

  春晓苑、秋月苑、风荷苑三个单元,只有风荷苑一个单元有铁门关闭设置,其余两个单元均是随意进出状态。

  记者走进了一个单元门,发现此单元进进出出的人流量还真不少,有很多人拿着小推车,急匆匆地搬运货物。楼下的楼层指南显示,此单元6-18层中,大部分房间被用作商务办公。

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  中山花园某单元楼层指南

  随着人流,记者搭上了一部电梯,电梯内,两名业主正在互相寒暄何时搬家。

  “你们什么时候搬?”

  “快了,过两个月,等新房子那边弄好。”

  “这边停车太不方便了,还堵。”

  一位双手环抱着大箱子的快递小哥告诉记者,这幢楼里面住的很杂,群租的、开公司的、自己家住的都有

  走进某个楼层,记者发现中山花园的内部格局,是非常典型的香港塔楼格局,好几户共同环绕形成的一组楼房平面。

  同一层中,有的户型向南、有的户型向北,还有的户型东西向,在采光、通风方面,均好性较差。

  并且,楼层内商住混居,颇有一点杭州版“重庆森林”的调调。

  1993年房价已达5800元/㎡

  20年后二手房单价依然在2万出头徘徊

  从中山花园出来后,记者随机走访了朝晖路上的几家中介,发现中山花园在挂卖的房源并不多,有一套120方三室两厅两卫,挂牌总价300万,单价在25000元/㎡左右。

  记者浏览了几家二手房中介网站。我爱我家显示,中山花园最近半年成交了10余套房源,成交价在19000—27000元/㎡之间。其中,北向、偏北向户型,普遍成交价在20000元/㎡左右;南向、偏南向户型,成交价可以突破25000元/㎡。

  而在稍早些的2016年,中山花园的二手房成交均价甚至达不到20000元/㎡。

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与中山花园一路之隔的西湖文化广场

  “其实,中山花园的整体交易价格一直很低,比武林广场周边的其他二手房价格都要低。”

  我爱我家品牌总监周包军告诉记者,中山花园是杭州比较早期的商住型产品,无论是层高、还是格局上都更偏向于办公,这几年里面的租户也是以办公为主。

  “中山花园的居住环境,相较于普通住宅来说是有一定劣势的。商住混居,对住宅业主的私密性、安全性、舒适性都有比较大的影响,所以,中山花园在二手房市场上价格偏低是肯定的。”

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  1993年左右,杭州市商品房参考行情(图片来源:口水楼市)


  历史资料,中山花园于1993年4月18日破土动工,由珠海国际信托投资公司、南方四通(集团)股份有限公司、香港南裕丰企业有限公司三家联合开发,项目总经理正是彼时还未创办绿城房产的宋卫平。

  那么,1993年,中山花园的房价是多少?

  一张来自口水楼市的图片,暴露了20年前的杭州房价。在这张图表中,中山花园赫然在列,售价5800元/㎡,以当时的人均工资水平来算,中山花园的绝对算的上杭州城彼时数一数二的豪宅。

  可是,20多年过去了,中山花园的房价依然在2万出头徘徊,是1993年杭城同期在售商品房中,房价涨幅最慢的楼盘,也成为了杭州楼市中一个“神奇的存在”。

  专家点评

  设计上的缺陷、使用上的混乱

  皆是房价涨不动的原因

  关于中山花园的历史渊源以及房价多年涨不上去的原因,记者采访了浙报传媒地产研究院院长、住在杭州网首席评论员丁建刚。

  “在1993年小平南巡之后的背景下,全国房地产市场迎来第一波热潮。由于没有太多的参照系,又主要针对海外华侨购买,所以当时的中山花园在定价有些虚高。”
  丁建刚回忆道,1993年通货膨胀严重,随着治理整顿,海南省和广西北海两地房地产泡沫破裂,波及到上海杭州等全国市场。到差不多1997-1998年的时候,上海的这样些外销房,价格几乎拦腰斩断,杭州的中山花园也不例外,价格大跌。
  “可以参考的是,1997年左右,北面的多层住宅中山北园价格大致在4000元/㎡以内。”

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  中山花园实景图

  中山花园的房价为什么多年涨不上去?丁建刚认为主要有以下几个原因:
  一、产品设计上有严重缺陷。品字形的结构,南北不通透。
  二、小区后续的使用非常混乱。由于当时杭州市场上没有像样的写字楼,一部分小企业,主要是广告公司,进入到中山花园办公。小区进出人员多,管理混乱,也是造成今天命运的原因之一。
  三、没有围合的小区市场接受度低。随着后面商品房的开发,人们对居住小区的要求越来越高,对于这种没有围合的小区、孤零零几幢楼的住宅,香港能够接受,包括杭州在内的内地,就比较难接受。



 本文编辑:周杭
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