评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员 丁建刚
最近一段时间，中国房地产市场的新政策新提法令人眼花缭乱。
九部委的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州的“租售同权”，无锡，郑州、扬州、济南的租房落户，成都的发展50家租赁住房企业，北京的“共有产权房”……
显然这些政策出台的背景是，始于2016年中国一二线城市房价的暴涨，官方动用了最严厉的限购、限贷、限价政策，但并没有取得理想的预期效果。2016年底《中央经济工作会议》提出的(事实上是重提的)建立房地产市场调控的长效机制，而长效机制的寻找和探索，尚无清晰之路。
发展租赁住房市场、共有产权住房，是否意味着1998年中国的住房市场化道路要发生变化？中国的住房制度要进行顶层的重新设计？
一、关于住房租赁市场
中国的住房租赁市场与欧美国家相比市场份额极低。除了中国人长期的不安定感，大多数人都希望拥有自己的产权房而不愿意租房的传统观念以外，租赁市场确实还存在着诸多障碍。
其一，没有相关的法律保障。在欧洲绝大多数国家都有明确法律规定，房屋租赁期限内不能随意终止租赁合同，房租价格的涨幅限制在一定范围之内等保障租赁双方的权益。
第二，中国的户籍政策涉及到业主的就业和就学的权利。
第三，中国的住房租赁市场绝大多数回报率非常低。年回报率在2%-3%已经算是非常不错了，明显低于社会平均回报率水平。因此，租赁市场缺乏市场动力。
二、关于共有产权房
共有产权房并不是现在才提出来的，早在2013年时就已经提出。类似于香港的居屋和新加坡的组屋。实际上经济适用房也是共有产权，或者叫不完整产权。
“共有产权房”对于中低收入阶层来说，购房门槛会有所降低，可以购买一套拥有部分产权的房子，解决居住、落户就学等关切的问题，也使得这个阶层不必都去挤高价商品房的独木桥了。
但实际操作却存在着很多问题：“谁来开发？地价怎么定？房价怎么定？谁可以准入？个人和政府的产权比例如何分配？……”
例如，杭州2004年9月1日之后的经济适用房出售时增值部分55%要上缴政府，而在当年购买时并没有作明确的约定。
大力发展租赁市场，推出共有产权房等政策，是否就是房地产市场的长效机制？是否意味着中国住房制度要进行顶层的重新设计？
事实上，1998年提出的住房市场化道路恰恰就是：“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
而后来的市场发展实践以及中国经济发展的水平，证明了中国采取像新加坡那样的高福利组屋为主的住房制度并不现实。
事实上，后来已经大幅度修正了1998年所确定的住房制度，政府保障的比例已经大为降低。
现在重新启用这样一些政策是权宜之计还是长久之策，需慎重研究。更重要的是，应该将市场和保障严格区分，市场归市场，保障归保障。
比如，要求国有企业带头做租赁，到底是保障性质还是市场性质？如果是保障性质，那是政府的责任；如果是市场性质，那就必须遵循企业也要盈利的基本市场逻辑。
走过近20年的市场化道路，中国城镇近90%以上的家庭已经拥有了自有住房，重新走新加坡模式的住房制度道路是否现实？是否可能？