2019年1月1日，住在杭州网年度金榜发布，万科以199.9亿金额位列权益榜首位，操盘榜以金额287亿位居第二。

“住宅开发仍是万科最重要业务。”在业界以“求新求变”为标签的杭州万科，在住宅主业上有着一如既往的坚持，随着布局更新，产品也持续迭代。

“产品与服务主张最早在V8、V12等项目上践行，今年更进一步，推出代号“W12”的更复合型业态的产品。”张强介绍。比如，不同于过往作品和市场上常见的纯住宅项目，中城汇是万科今年最具代表性的综合住区。项目业态涉及住宅、商业、办公、教育多种业态，回家之路通过地下通道从地铁站直接连通，以复合业态和TOD带给客户全新的生活方式，也给杭州主城的城市更新带来新的价值体验。

在“轨道城市”建设的杭州城市时代背景下，杭州万科也在“轨道+物业”领域也有前瞻的布局。除中城汇外，杭州万科布局的TOD项目还有已经公开的的未来之光、与杭州地铁合作的杭行道项目，以及尚有些神秘的、与杭州地铁第二再度联袂的五常车辆段项目——该项目是中国目前最大的车辆段项目之一。

据透露，项目定位为“中国硅谷的智慧轨道城市”，将集住宅、商业、办公、体育中心、文化艺术中心等高度复合性的多样化业态于一体。可以期待，五常车辆段项目，将成为杭州万科全面践行2019产品趋势发布成果的载体，也在这样一艘“巨轮”之上，新的火花也令人期待。

值得关注的是，在2018年杭万近370亿的总销售额中，来自环杭的贡献高达近70亿，占比总销售的23%。海宁的潮起东方一个月劲销532套，桂语东方首开劲销5亿。产品更成为区域标杆，为环杭人居带来新变革。

杭州万科在环杭布局上的引领者和开拓者姿态，对业内同样是一个启示，即随着杭州骨架的拉大，以及城市轨道交通的延伸，进军环杭已是必然之选。显然，万科已捷足先登。

对于明年住宅主营业务的布局与目标，张强表示：“核心业务持续稳跑，既定战略目标确定了，不可能做大的调整，希望沿着既定目标做得更好一点。”对现阶段的万科而言，视野已然不再盯着一城一池的得失，更多关注的是，跟上城市和时代的变化，在新生的需求中去创造价值。

如果说万科主营业务的规模来自于为普通人造好房子的企业价值观，新转型则源于“城乡建设与生活服务商”战略下为客户建立多次服务这一愿景驱动。

杭州万科也积极探索，住宅和物业之外，形成了产城、商业租赁住房、养老、家装、物流、文化等组成的业务生态。

万科内部发生的1个数据的变化，让我们窥见这个城市公司的蜕变。杭州万科约千人的阵营中有3/4的人员为从事服务和经营性业务，传统建设开发的人数从比例上看显得很小。

“产城是杭州万科持有业务中重要的一项。”张强透露，2015杭州万科开启产城业务，从0起步，经过3年布局，现在落地经营管理面积125万平方米，预估资产规模接近300亿，实现了一个大跨越。

经过几年探索，产城业务也已形成了丰富产品线，张强介绍：“目前产城业务主要覆盖几部分，一是核心地区的产业办公；二是商业部分，主要是街区型商业；三是产业园，目前有部分项目在推进中。”

“坤和万科·黄龙万科中心是比较重要的一个项目”，作为产城运营的首个项目和杭州万科总部所在，这里是众多业务实验的“试验田”，也是许多想法滋生的土壤。这样的项目中，万科考虑的是问题转为——“如何照顾到政府、企业、商户、个人这四类人群的需求平衡，以及是否能在其中营造更多场景和内容”？

12月18号，杭州坤和万科·黄龙万科中心二期的商业部分K-lab迎来开业，为已经稳定运营的一期写字楼部分注入活力。其中，引领城市创新风潮的近8万方商业新物种K-lab， 参观和购物的人流络绎不绝。来自一期入驻企业如蚂蚁金服、美图、有赞等企业的员工，多了一处“知识”消费的新场域。这一消费体验场的新场景，也冲击了杭州人传统的消费观。

坤和万科·黄龙万科中心是杭州万科产城“中心系”代表之一，目前杭州万科共有四大万科中心，分别坐落于黄龙、良渚、运河和奥体等具有城市坐标意义和文化沉淀的当红板块，“与城市共生”是它们共同的理念。

其中，良渚万科中心主要以文创产业为主，文化为标签，科创为主导，旅游为配套；运河万科中心则承载了打造未来产业的使命，协同天猫汽车等互联网平台，打造汽车互联生态创新区；奥体万科中心不仅是杭州万科面对 “未来办公体验”的一种积极探索，也将在国际盛会和国际体育赛事的发展红利之下，承接城市国际化的使命。

杭州万科在产城领域的快速布局，人们在惊叹的同时，也有一个高频的疑惑，为什么杭州万科在一个新行业里也能如此快速崛起？

“在一个新行业里，如果只按原有的商业逻辑，永远只能是追随者。”对于转型，万科的逻辑是，未来的比拼将从硬件转向软件，在这个过程中万科不断创造场景，输出服务，深化服务，实现价值。

“向服务商角色转型，这个方向是坚定的，过程中的困难是可以被解决的。”张强强调服务和运营是万科目前的主要议题。

“合！”当问起杭州万科2018年的关键词时，张强抛出了这个字。

“合”字，可延申为结合、配合和适合等。对于杭州万科来说，“合”字覆盖了对外对内多重涵义，对内是组织的定位变化，对外是广泛合作，在业务上则表现为复合。

“原来在万科以职业经理人为自豪，最近几年则以合伙人身份来面对更多挑战。”张强表示，面对变幻的市场的行业，合伙人制度让万科人能激发出更多的能动性，在不确定性中去催生更多的创造力。

张强认为，用“合”来注解如今的万科，是分外贴切的，对外铺展合作，业务开发类型也更复合了，既有住宅，也有产业办公，商业等。

对于过去一年市场的波动与冲击，张强也有自己的思考：“只要长期在做房地产，整个市场波动是必须要面对的常态，它一定就会有周期，会有市场波动。这一点看透后，就不必过于在意市场是冬天还是春天。如果我们想持续性发展，更关心的核心，应该是时代变化和城市格局变化。”

比如，从时代变化的长远角度来看，养老业务和长租公寓等行业，对城市的未来发展更加重要。方向选定后，就可以持续努力。杭州万科也正是这样践行的。

泊寓是杭州万科旗下的长租公寓，去年1月份开始布局，现有8千间左右，已开9家门店。这个规模在杭州市场上也比较领先。而养老方面，杭州万科已组建600人的服务团队。

“向内看才经得住考验，也只有这样，才不会惧怕短期波动。”张强说，杭州最令自己感动的是，有一支永远不安于现状，每年都追求突破的团队，而一旦选定方向就会坚定去践行。

在外界看来，这听起来挺“虐”的部分，正是杭万最难以被拷贝的价值，这份危机意识和创新精神，正是万科之所以是万科，万科不只是万科的内驱所在。