热度降了？余杭临平新城溢价止步23% 新城&英冠、西房拿地

　　浙江在线-住在杭州网6月18日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）今日，临平新城首宗“双限”地块出让，每轮以最低1000万的加价幅度拉锯近2个小时，最终两宗地块溢价均爬上20%止步于23%，地价处于2017年以来板块中下游水平。

　　西房竞得西侧A-2-03地块，成交总价228596万元，成交楼面价18475元/㎡，溢价率23%；新城联合本土房企英冠控股竞得东侧A-2-04地块，成交总价228546万元，成交楼面价18182元/㎡，溢价率21%。

　　综合以上出让情况，主要有以下几点观察：

　　1、28500元/㎡的限价虽高于临平新城实际售价水平，但最终两宗地块溢价率止步于23%，房企以实际售价作为参考控制利润率。

　　2、2020年是临平新城的供应大年，从断供多年到65万方潜在供应量堆积，自2017年以来积累的住宅供应于同年释放，同质化竞争压力大，实际去化时间长，导致房企拿地动力不足。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　6月18日余杭成交信息表

　　今日出让的两宗地块，均位于临平新城板块西南边缘，距离核心区临平地铁站、南苑地铁站约2-3公里。2017年底以来，地块北面出让多宗涉宅用地，除滨耀城商住地块外，最低地价为2018年5月中交竞得悦美庐项目18380元/㎡，最高地价为2019年5月阳光城竞得翡丽云邸项目19237元/㎡。今日两宗地块地价分别为18475元/㎡、18182元/㎡，处于2017年以来板块中下游水平。

　　从成交结果看，房企对临平新城两宗地块持理性谨慎态度，据浙报传媒地产研究院分析，主要考虑地块的实际利润与竞争关系。

　　其一：28500元/㎡的精装限价水平难以提振板块销售积极性，以实际售价计算实利润率约3%-4%左右。

　　目前板块内，除中交理想·时代芳华得益于较低的高层毛坯价格23775元/㎡以及稀缺的跃层产品，去化较为理想外，阳光城保亿·翡丽云邸与首创·禧瑞江南近期加推销售并不理想，其中翡丽云邸小高层精装均价27800元/㎡，首创·禧瑞江南高层精装均价26542元/㎡。

　　除叠排产品外，三者实际在售价格水平均低于地块精装均价限价水平，若以实际在售水平约27500元/㎡（精装3000元/㎡）计算，两项目预期利润率约3%-4%。若以政府限价计算，预期利润率可达6%左右，去化率及去化周期有待市场考验。

　　其二：板块内外竞争压力明显。临平新城2017年以来出让的住宅用地均在今年形成了新房供应，同时迎来多盘竞技，除三盘在售外，还有三个待售项目，实际潜在供应量达65万方，同质化竞争不可避免。尤其是大盘理想臻品，接近25万方的可售体量，加之传统居住区的区位优势，将极大程度的吸附区域首改、改善需求。

　　板块外，西面星桥板块现房中建·锦绣越府、融创融耀之城，以及北面东湖新城多个待售项目，受价格驱使以及地铁站点零距离优势，总价有限的刚需客群将被提前消耗。

　　临平新城地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　【测算逻辑】

　　①住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　②临平新城2宗地块车位价格按照28.5万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　③临平新城2宗地块精装成本按照1500元/㎡计算。

　　④毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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