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房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”①冠军滨江:以收定投

2020-09-03 18:10 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:魏盼 / 编辑:吴洵非

导语

低负债高盈利 拿地额全省第一

  浙江在线-住在杭州网9月3日讯(浙江在线记者 魏盼)在刚过去的8月,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解,“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传,对于房企债务的管理,将以“三条红线”为标准。

  红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

  浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率,挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表,对其主要财务指标进行梳理。

  与此同时,浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

  特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

  首期推出滨江集团

  钱袋子

  8月26日,滨江集团发布2020年上半年业绩报告,成绩单非常亮眼。

  今年上半年,滨江集团实现营业收入103.07亿元,同比增长95.7%,接近翻番;营业利润22.09亿元,较上年同期增长92.4%;实现归母净利润8.65亿元,同比增长40.4%;毛利率36.4%,盈利能力持续保持行业较高水平。

  2020上半年,滨江集团实现销售547亿元,同比增长5.86%,权益销售额265.1亿元,同比增长26%,销售权益比48.5%,较上年同期上升8个百分点。

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  截至报告期末,滨江集团有息负债规模383.52亿元,其中银行贷款占比71%,直接融资占比29%,净负债率为0.96

  债务期限构成上,短期债务为91.97亿元,占比仅为24%,远低于期末货币资金(164.2亿元),货币资金对短期债务覆盖率为178.54%,短期偿债压力小,财务稳健

  2020上半年,滨江集团平均融资成本为5.4%,较上年末下降0.2个百分点,融资成本也持续下降。2020年以来滨江集团6次低息融资,发行利率均在3%-4%之间,此利率水平在民营房企中优势显著,已接近央企融资水平

  浙江粮仓

  营收翻番、融资成本下降、盈利能力增强……良好循环之下,土地市场的表现也令市场惊艳,浙江省内土地储备丰富。在传媒地产研究院统计的2019年房企浙江省涉宅拿地金额TOP10中,滨江就以384.4亿元总额列位榜首。

  事实上,2020年滨江集团的拿地步伐仍不停歇。

  拿地额超去年全年,列全省第一:2020年1-8月滨江集团全省拿地金额489.3亿元,毫无疑问继续蝉联浙江房企拿地排行榜第一。其中,杭州404.62亿元的“扫货额”更是与其他房企拉开巨大差距,为第二名融创(94.1亿)拿地额的4.3倍。

  深耕浙江、重仓杭州

  2020年,滨江制定的战略是“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”,依然将拿地重心放置于浙江,且重仓杭州。

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  把时间放长到近一年,浙报传媒地产研究院决策通数据显示,2019年9月-2020年8月,滨江在省内公开市场共计获取招拍挂地块23宗,拿地额已高达638.14亿元,平均楼面价23703元/㎡,平均溢价率达23.1%。

  这23个项目中,17个项目位于其大本营杭州,新增浙江土储269.23万㎡,其中78.8%在杭州;拿地额548.51亿元,占总额近乎九成。

  布局核心区块、土储质量高

  近一年,滨江集团在公开招拍挂市场主要布局城市为杭州、宁波以及嘉兴。

  其全省拿地平均楼面价高达23703元/㎡,为全省宅地成交均价(7826元/㎡)的3倍。其中,滨江集团在杭州的拿地均价25860元/㎡,平均溢价率23.1%,高于杭州整体宅地均价14380元/㎡及溢价率18.4%。

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  图|滨江集团近一年在杭州公开市场摘地项目布局

  放眼整个杭州的土地市场,滨江 “一枝独秀、到处扫货”,持续占据新闻版面,近一年内获取的这17宗宅地中,6宗封顶,其中4宗进入自持,几乎包揽了杭州核心区块,包括望江、江河汇、钱江世纪城、朝晖文晖等在内的高端住宅市场,土储质量优异。

  “以收定投”深耕板块的深度布局

  在浙江,滨江集团拥有众多“滨粉”,品牌市场认可度高,项目销售去化快,屡屡开盘即售罄,保证了营收。事实上,“以收定投”也是滨江集团“聚焦杭州、深耕浙江”的内在逻辑。

  在限购限贷的杭州市区,即使是在疫情影响下的2020年3月,采用新推出的“线上云选房”的销售方式下,滨江操盘的杭州市内豪宅项目——“仁恒滨江园”仍有1000余组客户报名,中签率仅6.2%。

  2020年上半年杭州楼市414次推盘中,有45.7%的楼盘不用摇号,而同期滨江在杭项目的平均中签率仅7.8%。

  因此,滨江集团2020年上半年销售权益榜中“一骑绝尘”:权益金额高达156.1亿,接近其2019年一整年176亿的权益销售金额,大步甩开第二名67.3亿元。

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  图|滨江集团近一年在嘉兴公开市场摘地项目布局

  而在其已入驻7年并深耕的嘉兴平湖,滨江集团2019年单靠万家花城这一个楼盘的销售额,就占去了平湖总销售额的1/3。今年,其在嘉兴平湖继续拿下三宗宅地,开疆拓土。

  说到底,一句话:哪里赚得多,就往哪里去

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  图|滨江集团近一年在宁波公开市场摘地项目布局

  当然,保持营收还需要开拓,而宁波是滨江集团选择的其中一个优质城市。今年疫情过后,宁波楼市率先复苏,在一季度暂时沉寂之后,二季度市场迅速火热。入市项目整体去化率比较高,其中桂语朝阳、海上都会等多个楼盘开盘当日清盘,更有绿城晓风印月开盘十秒即售罄。

  滨江集团自2018年落子奉化首入宁波开发滨江·诺德学府后,于2020年上半年三个月时间内,拿下鄞州区、江北区共三宗宅地。

  滨江集团在浙存货

  浙报传媒地产研究院决策通显示,截至8月底,滨江目前在浙江待售及在售住宅项目共计54个,分布在杭州、宁波、温州、台州、湖州、嘉兴、金华等七个城市,其中杭州大本营共计31个项目。

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