望江新城未来社区61.9亿“出嫁”这里要打造国际化样板

　　浙江在线-住在杭州网6月16日消息（浙江在线记者 马梦婷）今日，杭州主城区5宗土地出让，其包括望江新城、铁路北各一宗涉宅地，延续了此前杭州宅地热度。

　　体量大、建设要求严苛的望江未来社区商住地竞争激烈，最终由滨江以618564万元总价、29058元/㎡楼面价竞得，溢价率21.4%。

　　铁路北宅地挂牌期间，就直接竞价三轮封顶自持，最终，土地成交价格定格于此，由星创加仓区域，以156340万元封顶总价、22695元/㎡楼面价竞得，自持2%。

　　综合以上出让情况，主要有以下几点观察：

　　1、望江未来社区商住地印证杭州高端板块市场热度

　　望江新城商住地溢价不低，且项目商业占比较大，规划建设要求严苛，最终61.9亿的成交价格成为2020年杭州土地总价top2。

　　2、低库存或成星创深耕直接动因

　　铁路北宅地快速封顶，竞争激烈，从实际利润空间来看，已几近于无，对房企运营和操盘有较大考验。

　　但考虑到区域市场目前供求关系较为健康，库存处于低位，未来项目去化情况应该较好。

　　与此同时，星创拿下两宗铁路北宅地，在建设开发的成本控制方面将更具优势。

　　3、 滨江与星创各自加仓望江、铁路北，均为此前已布局区域，深耕板块或成为房企战略布局趋势。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　土地成交信息表

　　滨江61.9亿元拿下望江未来社区商住地

　　望江商住地最终由滨江以618564万元总价、29058元/㎡楼面价竞得，溢价率21.39%。

　　该地体量大，总价高，且项目有较为严苛的建设要求。其中05地块为住宅和商业服务业用房，商住比例4:6，体育用房不少于1200㎡；11地块为商业商务用房，其中地上4.176万平方米建筑面积由受让人自持，自持年限40年。

　　土地精装销售限价为69800元/㎡，与其紧邻的新世界项目（2019年7月成交楼面价24853元/㎡，项目精装销售限价69800元/㎡）限价一致。

　　参考周边售罄项目滨江•金地御品此前精装均价约69828元/㎡，预估土地以政府精装销售限价销售较为顺利。

　　一方面，随着钱江新城、南星板块等空间逐渐填满，望江新城的高端品质住区定位提供豪宅机遇。另一方面，望江新城土地配套纯熟，包括崇文、胜利、天地实验、建兰等重点名校，湖滨IN77、西湖银泰、万象城等商业综合体，西湖、吴山、鼓楼等休闲公园，综合配套一应俱全。

　　值得注意的是，土地位于杭州上城区始版桥未来社区项目试点区域，是以高密度“旧城中心区改造” 的代表，以立体市井、立体花园、立体联通为特色，提出“上城之上、空中坊巷”的设计思路，将打造“一主三副九街区”，建设邻里中心、公园、人才公寓、安置房等。

　　在与周边项目一致的情况下，项目建设方面 “未来社区”的额外加成，将成为项目明确优势。

　　望江单元商住地区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　始版桥未来社区效果图

　　星创封顶自持2%加仓铁路北

　　铁路北宅地由星创加仓，以156340万元封顶总价、22695元/㎡楼面价竞得，自持2%。

　　土地公共租赁住房不少于6888.75㎡，精装限价36000元/㎡，与星创铁路北站单元项目（2020年4月成交楼面价22553元/㎡，自持3%，项目精装销售限价为36000元/㎡）限价一致。

　　星创再一次补仓铁路北，可以看出其深耕板块的布局决心。当前板块内仅星创两项目，存量处于低位，未来将形成集成效应，在价格同样具备优势的情况下，预计未来去化情况较佳。

　　但值得注意的是，土地实际地价约25683元/㎡，据浙报传媒地产研究院测算，在不计算自持的情况下，按照政府精装限价36000元/㎡销售，基本没有什么盈利空间，对房企项目的运营有相当考验。

　　铁路北宅地区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　测算逻辑：

　　① 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　②铁路北宅地车位价格按照32万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　③ 铁路北宅地精装价格按照2000元/㎡计算；

　　④ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

　　⑤ 自持部分未做处理。

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