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国企“托底”或重现 会大面积流拍吗 杭州土地走向看下周二

2021-10-09 18:10 来源:浙江在线 / 记者:李成 / 编辑:吴承宇

导语

降温已是必然

  浙江在线-住在杭州网10月9日讯(浙江在线记者 李成)杭州第二批集中出让将于10月12-13日进行,在其他重点城市土拍几乎全面降温、二手房成交量大跌、新房市场出现折扣的背景下,杭州第二批土地最终的出让情况,对于后市的购房者预期、政策方向、市场走势形成重大的影响。

  特别是二批次中一些重点地块如起价达93亿元的杭腾未来社区、良渚新城67万方的综合体地块、本次位置最核心的翠苑商住地等,能否顺利出让将备受关注。

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  由于原定13日出让杭州10宗“竞品质”地块此前因为报名家数不足和资格评审的问题,相当于宣告“提前流拍”。所以12日21宗涉宅地块的出让将成为最大的重头戏,开拍前若没有重大政策的调整,预计将会出现以下的几个重要现象。

12日地块分布图.png

  21宗地块分布图(来源:决策通4.0)

  1、整体降温几乎是必然的。相比第一批时的狂热、恐慌、以及预期一致向好的拿地情绪,目前杭州第二批的市场环境已经大幅改变,房地产金融政策的收紧、土拍政策精准控制、房企现金流紧张、以及其他重点城市土拍大幅降温,二手房成交量骤降等外围因素综合影响,导致市场预期转向,杭州二批次相比首批降温几乎已是必然。

  2、报名房企数量预计骤减。一方面是市场降温的走势已经全面蔓延,另一方面是政策的精准打压,包括取消勾地政策、同一集团成员企业不得同时报名竞买同一地块、竞买宗数不大于5宗、以及对于购地资金的审查,这些因素都将导致单宗地块的报名家数大幅减少,竞争强度降低。

  3、国企央企拿地占比上升。集中供地本身就有利于资金成本更低更稳健的国企央企,其中重点城市的第二批出让中,深圳、广州、南京等国企央企的拿地占比更是上升到80%以上。

  虽然杭州首批集中供地时国企央企拿地金额占比不足两成,但是在现阶段市场行情下,特别是多个民营房企“暴雷”风声不断,保证现金流安全是首要任务,国企央企的优势就更加明显了,拿地概率大幅提高。

  主要的悬念在于,将在杭州出手的是在其它城市高歌猛进的中海、中铁建、保利,还是其他国企央企。另外,会不会出现一些黑马,此前很难在杭州拿地,而现阶段由于之前保留了充足的资金,再次出手。

  4、底价或成主流,悬念在于是否会出现大面积流拍。虽然此次杭州二批次封顶溢价率从30%调整到15%,但起价偏高以及市场趋冷的影响下,预计封顶且进入摇号的地块比例将明显减少,远低于首批7成以上的地块封顶概率,大部分地块或将底价成交。而且,还有很多地块将面临流拍的风险。

  浙报传媒地产研究院从21宗涉宅地中挑选了10宗配建要求相对少的地块进行初步测算。

  10宗地块中,有3宗即使底价成交,预期的利润率也不足5%,如房企普遍较为悲观的话,有一定的流拍风险,分别是富春90-2号地块以及大江东核心区两宗地块。

  彭埠单元R21-31地块、临平新城星桥片区M-21地块、萧山城区市北单元XSCQ1310-R2-20地块、富春湾新城15-A号这四宗地块底价的预期利润率超过10%,封顶后也有机会保本。

  但是由于预期利润率是根据政府限定的房价顶格来测算,在市场下行时能否按照限价快速销售成为疑问,车位能否以房价10倍的虚高价格销售也是未知。例如外围板块的富春湾新城虽然看似预期利润较高,但未来能否实现18800元/㎡的限价快销,是很大的挑战。

  而且,测算的10宗地块,是配建相对简单的,房企倾向性本身就较高。剩余11宗地块配建更为复杂,资金沉淀大,流拍的概率更大,如余杭区的杭腾未来社区地块、良渚新城综合体地块、临安锦南商住地块等在市场趋冷的行情下面临的压力陡增。                  

重点地块测算.png

  注:建安成本4500-5500元/㎡计;公租房建安成本4200元/㎡计;财务成本按8%计;税费按7%计;营销管理费用按2%计;精装成本按限定价格1/2计,车位配比100㎡配比1个,车位预估售价按精装限价*10倍。

  虽然降温的大趋势似乎已经奠定,但是市场仍处于分化的阶段,特别是近期央行“两个维护”表态,以及一些城市房贷利率有所放松等的消息,在一片利空的行情下也提振了部分的市场信心。

  房企之间的预期分化加剧,一部分房企认为现阶段是“2018年下半年”那样的绝佳拿地时机,一部分认为市场远没有到底,选择“躺平”,至少等到三批次再说。

  最终结果如何,浙报传媒地产研究院将于10月12日实时直播出让战况。

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