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杭州土拍:新希望近底价入萧山科技城 旭辉封顶进浦阳

2019-12-30 10:45 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:李成 / 编辑:张筱

导语

萧山科技城限精装房价每平米28500元,浦阳每平米14600元;均需配建5%公租房。

  浙江在线-住在杭州网12月30日讯(浙江在线记者 李成)今天上午,萧山科技城和浦阳镇两宗涉宅地出让,这也是杭州市区2019年倒数第二场出让。

  最终萧山科技城地块由新希望近底价竞得,楼面价14578元/㎡,浦阳镇地块由旭辉封顶竞得,楼面价4542元/㎡。

  虽然新希望和旭辉地块溢价率高低不一,但从两者的精装房价限价来倒推,未来的销售利润率都超过17%,是近期杭州回报率较高的地块。

  以目前周边项目价格及去化来看,新希望地块未来实现高利润的可能性要大于旭辉浦阳镇地块。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>>

  12月30日地块成交信息表

12月30日地块成交信息表.png

  新希望近底价入驻萧山科技城

  新希望以总价18.6亿元竞得萧山科技城核心区单元QJ0502-R2-20地块,楼面价14578元/平方米,溢价率0.5%。地块总建面127515㎡,需配建不少于5%的公租房。

  根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约为15567元/㎡,按政府限价精装均价28500元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为17.2%。

  新希望地块距离机场快线萧山科技城站仅300米左右,周边有多个在售的楼盘,包括融创·江南壹号院、前湾国际社区、融创云潮府,高层精装售价均在28000-29000元/㎡左右,基本和本地块28500元/㎡精装限价一致。

  虽然萧山科技城不是热门板块,这些楼盘也基本都不需要摇号,但整体来看,2019年的月均去化50套左右,去化速度尚可。按限价水平和去化来看,新希望地块未来销售将有较高的利润回报,未来开发预计多家房企合作的可能性较大。

萧山科技城核心区单元QJ0502-R2-20地块.png

  萧山科技城地块区位图

  (来源:决策通系统)

萧山科技城地块周边项目信息表.png

  旭辉封顶竞得浦阳镇地块

  旭辉以总价6.32亿元竞得浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块,楼面价4542元/㎡,溢价率29.8%。地块总建面139222㎡,需配建不少于5%的公租房。

  根据浙报传媒地产研究院测算,实际楼面价约为5002元/㎡,按政府限价精装均价14600元/㎡的未来房价计算,地块的预期利润率为22.6%。

  从限价来看,浦阳镇的限价其实相对宽松,虽然拍到封顶楼面价,但预期利润率仍很高。不过,未来实际上能否达到政府的限价水平销售,是存在疑问的。

  首先浦阳镇在萧山南部乡镇中属于默默无闻的状态,远不如受滨江外溢的义桥,或者南部强镇临浦,出镜率也比不上戴村。

  其次浦阳镇目前唯一在售的楼盘是融创·森与海,高层精装备案价14000元/㎡,略低于旭辉地块的限价,中签率较高,达到60%左右。

  森与海项目由于有较好的自然景观资源加上大盘内部的自建配套,可吸引一部分萧山城区或杭州的客群。然而旭辉地块主要的客群可能还是来自于浦阳镇内生的需求,这种需求的容量有限,还将面临森与海大量库存的持续分流。

浦阳镇原飞翔电子退二进三项目地块.png

  浦阳镇地块三区位图

  (来源:决策通系统)

浦阳镇地块周边项目信息表.png

  【测算逻辑】

  ①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③萧山科技城地块车位价格按照26万元/个;浦阳镇地块车位价格按照14万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ④萧山科技城地块精装成本按照1500元/㎡;浦阳镇地块精装成本按照1250元/㎡计算。

  ⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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