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地价2万4!滨江再入奥体南,3公里外即是创世纪
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 盛哲徽  编辑: 叶露
  纵观这两年杭州的土地市场,若要评选一个最活跃的板块,那萧山市北肯定是当仁不让。一面紧邻“房慌”的滨江区,一面靠近炙手可热的奥体,突出的区位优势使萧山市北仿似“站在风口上”。

  浙江在线-住在杭州网杭州6月15日讯(浙江在线记者 盛哲徽) 纵观这两年杭州的土地市场,若要评选一个最活跃的板块,那萧山市北肯定是当仁不让。一面紧邻“房慌”的滨江区,一面靠近炙手可热的奥体,突出的区位优势使萧山市北仿似“站在风口上”。据统计,2016年至今,板块已成交14宗涉宅用地,总建筑面积达132万方。

  继半个多月前,市北西单元宅地被招商拿下后。今天下午,板块内的另一宗热门地块——萧山市北东单元也迎来了拍卖。由于地块属性突出,又紧邻地铁,此前业内人士多认为该地块将拍到封顶价,然而实际的结果却让人颇为意外。

  经过78轮激战,滨江房产以24390.20元/㎡的楼面价,将该地块收入囊中。相距封顶楼面价25766元/㎡,仍有不小的差距。

  萧山市北挂牌地块指标表

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  24390元/㎡,未封顶即成交

  紧邻地铁,地块优势突出

  本次出让的市北东单元C12地块,位于萧山市北的核心,地块东至宁东路,南至建设三路,西至宁安路,北至规划商业商务用地、规划体育用地、绿地等。

  地块出让面积45064方,容积率2.5,建筑面积112660方。起始楼面价为17200元/㎡,封顶楼面价25766元/㎡。

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  地块区位图(制图/马梦婷)

  要注意的是,该地块有明确的限高要求:建筑高度不大于80米,住宅不小于24米。由于杭州的多层建筑普遍在24米以下,因而可以断定,这将是一个以高层为主的项目。

  从地块指标看,市北东单元C21地块的属性要优于板块之前出让的大部分地块。

  我们可以和最近成交的市北西单元地块进行对比,会发现,市北东单元地块存在明显的交通、资金门槛和价格优势。

  地块西面200多米就是2号线与规划7号线的换乘站建设三路站,可与钱江新城、奥体无缝对接;地块无配建成本压力,而市北西单元地块的配建成本约为1.9亿元;地块上限总价约29亿元,低于市北西单元地块的56亿元,资金成本更低。

  基于上述的这些认知,滨江房产不到封顶价即成功拿下,已使其在板块未来的较量中占据了主动。目前,萧山市北的最高楼面价是融信在2017年3月创造的30816元/㎡。

  周边二手房价迫近4万

  地块存在溢价空间

  尽管拍到了封顶价,但是从周边目前的房价看,这个成交结果还是合理的。

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  萧山市北板块图(制图/李成)

  21号地块所在的市北东单元,目前主力在售的新房:保利融信大国璟,精装高层约为35000/平米;融创望海潮,前几天刚领出预售证,均价约32000元/㎡。

  若刨去精装的成本,乍看之下,地价和房价之间的差额并不大。然而众所周知,这都是新房限价的结果。

  事实上,现在要看一个板块的地价合不合理,二手房才是最好的参照物。而从角度看,市北西单元这块宅地的价格并不算贵,还是存在着溢价空间。

  目前,萧山市北的中国铁建·青秀城、德圣·博奥城、顺发·佳境天城等多个二手房小区的挂牌价已接近40000元/㎡。

  此外,由于萧山市北是承接奥体和滨江溢出的主力板块,因而我们也可以看下这两个板块目前二手房的售价。

  目前,滨江区政府板块的一些二手房小区,如寰宇天下,挂价已经突破50000元/㎡,奥体萧山部分的金色江南、美哉美城等小区,二手房差不多也在这个价位。

  而根据记者测算,市北东单元这块地的保本价约为36000元/㎡。无论是对比同区域的二手房价,还是对比奥体、滨江的二手房价,都有明显的价格优势,存在溢价空间。

  板块平均中签率仅13%

  后续供应量超90万方

  作为近两年杭州土地出让最勤快的板块之一,萧山市北未来极有可能发展为城南的供应重镇。

  除了前文提到的招商市北西单元地块,周边还有恒大市北开发区地块、融信市北开发区地块、时代滨江·翡翠之星、大名城市北东地块、新希望市北东地块等未售项目。

  据浙报传媒地产研究院数据,加上今天这宗地块,萧山市北后续的整体供应量已超过90万方。

  看上去似乎库存还挺多,然而就萧山市北的需求看,去化压力并不算大。

  摇号后萧山市北楼盘中签率汇总

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  公证摇号后的中签率很客观的反映了这点:桂语江南1.6%、望海潮(第一次)7.3%、望海潮(第二次)13.9%、江南名府24.7%、名门府17.7%。

  平均下来,萧山市北新房目前的摇号中签率仅为13%。即使放到整个杭州范围去看,这也算是中签率最低的板块之一了。

  数据显示,2018年1-5月,萧山市北共计成交商品房1419套,成交总面积15.2万方。在没有新增土地供应的情况下,完全消化这批库存,也就需要30个月的时间。

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