桃源自持 祥符、乔司、龙坞高溢价成交 杭州十区单日成交86亿土地

　　浙江在线-住在杭州网5月7日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）刚过去的四月，杭州土地市场持续升温，十区20宗出让涉宅地中（剔除人才用地），11宗溢价封顶，其中9宗竞报自持，可见房企为了拿地扩储，逐步适应低利润、高周转、精运营的发展模式。　

　　五月开局之战，土地市场同样精彩。今日主城、余杭5宗涉宅用地均高溢价成交，其中桃源自持7%，乔司姊妹地南地块溢价封顶未自持。

　　乔司、桃源、祥符4宗地块均有明确参考系，三个板块热度较为稳定。

　　德信、南京银城分获余杭乔司姊妹地，其中德信溢价接近封顶，银城封顶未自持，利润率均在2%左右，成交结果与敏捷项目出入不大；桃源地块由滨江封顶自持7%成交，与合能项目自持率一致。

　　远洋&建华联合竞得祥符宅地，成交楼面价26711元/㎡，溢价23.21%，较同板块大家项目溢价率提高。值得注意的是，祥符板块目前有两个限价标准。本宗地块精装限价均价40000元/㎡，较大家项目限价与目前在售均价水平高出4000元/㎡的价差空间，想象空间较大。

　　之江龙坞低密宅地由绿城理想小镇竞得，成交楼面价23638元/㎡，刷新板块名义地价。受规划条件与限价影响，地块未来多层住宅限价水平与同板块在售高层价格相当，限价优势明显，但同时区位条件较弱，考验房企后期运营能力。

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5月7日地块成交信息表

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　　绿城理想小镇溢价28%竞得龙坞低密宅地 近乎保本

　　之江龙坞地块作为容积率1.2的稀缺低密宅地，经过38轮竞价，由绿城理想小镇竞得，成交总价120865万元，成交楼面价23638元/㎡，溢价率28%。

　　名义上，该价格已跃升之江板块涉宅用地成交楼面价首位，超过德信·九溪云庄成交楼面价19695元/㎡。实际上，还需考虑同板块多宗高自持地块，如九溪云庄自持43%，祥生·云境自持50%（成交楼面价19608元/㎡）。

　　龙坞地块作为板块首宗双限地，限价优势明显。项目精装均价限价37100元/㎡，与同板块高层在售价格相当，仁恒祥生·珊瑚世纪雅园高层精装在售均价37355元/㎡，祥生·云境小高层精装在售均价38576元/㎡，叠排均价53821元/㎡。

　　加之地块规划条件受限，项目大概率为叠排产品，可凭价格优势，最大程度吸引改善需求。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，考虑地块10%公租房建面（5113.2㎡），地块实际楼面价约26731元/㎡，按政府限价精装均价37100元/㎡（精装3500元/㎡）计算，未来项目处于保本边缘。

龙坞地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

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　　滨江首入桃源板块 封顶自持7%

　　今日出让的桃源03地块有明确的参考系，即紧邻的合能项目。4月28日，合能封顶+自持首入杭州，布局桃源板块，成交楼面价22595元/㎡并自持7%（约6589㎡）。两宗地块均无公租房配建。

　　从成交结果看，桃源板块土地市场还是维持4月底的热度，经过44轮争夺，滨江封顶自持首入桃源，成交总价171316万元，成交楼面价22518元/㎡，溢价率29.47%，自持7%。

　　房企对桃源板块的看好，一方面是地块自身属性优良，且预期利润率可观。根据浙报传媒地产研究院测算，按政府限价精装均价34000元/㎡（精装3500元/㎡）计算，滨江项目预期利润率为6.7%。

　　此外，随着杭钢新城、运河新城规划逐渐明确，加之地铁4号线加持，区域各项配套落地完善，购房者对桃源板块的接受度越来越高。

桃源地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

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　　远洋&建华夺祥符地块楼面价26711元/㎡

　　祥符地块经过35轮竞价，最终由远洋&建华置业斩获，成交总价90253万元，成交楼面价26711元/㎡，溢价率23.2%。

　　相较同板块近期成交的大家项目，溢价率有所提高。4月28日，大家房企溢价19.2%，以22087元/㎡楼面价首入祥符。今日出让地块，区位更优，且无公租房配建要求，虽然单价高，但体量小总价低，成为房企加价竞争的原因。

　　值得注意的是，祥符板块目前有两个限价标准。莫干山路以东的大家项目精装限价均价36000元/㎡，与在售绿都金科·和宁文华高层精装均价一致。本宗地块精装限价均价40000元/㎡，较前者高出4000元/㎡的价差空间，想象空间较大。

　　根据测算，按政府限价精装均价40000元/㎡（精装4000元/㎡）计算，预期利润率为6.1%；按目前精装售价水平36000元/㎡计算，项目或将亏损。

祥符地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

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　　德信、南京银城高溢价分获乔司姊妹地　

　　德信、南京银城分获余杭乔司姊妹地，其中德信溢价接近封顶，银城封顶未自持。

　　德信竞得姊妹地北面地块，成交总价176959万元，成交楼面价20523元/㎡，溢价率28.27%；南京银城竞得南面地块，成交总价118587万元，成交楼面价20717元/㎡，溢价率29.48%。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，按政府限价精装均价为30000元/㎡（精装3000元/㎡）的未来房价计算，德信地块预期利润率约2.7%，南京银城地块预期利润率约2.1%。

　　相较同板块敏捷项目而言，地块限价水平一致，属性差别不大，最终成交结果无较大出入，乔司板块热度稳定。4月27日，广东敏捷集团首入杭州，封顶自持竞得同板块宅地，成交总价205460万元，成交楼面价20746元/㎡，自持2%，利润率约1.96%。

乔司商贸城地块区位图（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

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　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③龙坞地块车位价格按照35万元/个；桃源地块车位价格按照34万元/个；祥符地块车位价格按照36万元/个；余杭商贸城地块车位价格按照30万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　④龙坞地块精装成本按照1750元/㎡；桃源地块精装成本按照1750元/㎡；祥符地块精装成本按照2000元/㎡；余杭商贸城地块精装成本按照1500元/㎡计算。

　　⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　⑥幼儿园建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　⑦自持部分暂不计入；

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