市北热度冒头？保利溢价20%补仓萧山市场楼面价每平米24081元

2019-09-27 11:55 来源：浙江新闻客户端 / 记者：记者章嵘嵘 / 编辑：张筱

导语

考虑公租房与幼儿园，实际地价达每平米25796元。

　　浙江在线-住在杭州网9月27日讯（浙江在线记者章嵘嵘）昨天，万科封顶+自持夺下新塘地铁上盖地块，给正在下行阶段的杭州土地市场放了一颗“烟雾弹”。但是不能忽视新塘地块的特殊性，毕竟大体量的TOD地块可遇不可求，万科又有坚持的理由。

　　今天，萧山市北的地块，近10家房企报名参与，经过63轮竞价，最终保利成功补仓，溢价率20.4%，成交楼面价24081元/㎡，实际楼面价25796元/㎡。

　　实际地价低于紧邻的板块标高杭州世纪（30816元/㎡），高于北面800米处的拥潮府（24390元/㎡）、锦宸（23079元/㎡）；溢价率高于近期出让的滨江项目（溢价11.6%），略低于6月出让的新希望项目（溢价22%）。

　　相比本周主城乔司、笕桥地块，此次市北东单元核心地块并未有明显降温，房企对市北板块仍有较好预期。

　　第一，市北东单元规划完善，虽然目前处于拆改阵痛期，但后续地块东面仍有多宗储备地块待推，宜居氛围将进一步提升；

　　第二，市北在售项目，尤其是地铁优势新盘，去化、售价均比较稳定，按照地块精装最高均价37500元/㎡测算，未来项目利润预期在4.3%左右；

　　第三，对于保利而言，同区域已有霞飞郡（售罄），合作项目大国璟（售罄），对于板块整体竞争形势、客群相对熟悉，有利于其深耕板块。

　　9月27日地块成交信息表

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>>

　　结果综述

　　保利市北加仓利润率或为4.3%

　　市北宅地经过63轮报价，由保利以总价365834万元，成交楼面价24081元/㎡竞得，溢价率20.4%。这也是继霞飞郡、大国璟项目后，保利进一步扎根市北板块。

　　据浙报传媒地产研究院测算，考虑到公租房与代价幼儿园成本，地块实际楼面价约25796元/㎡，项目精装保本房价测算约35600元/㎡，政府限价精装最高均价为37500元/㎡（精装3500元/㎡）。

　　与出让地块区域、定位类似的在售项目，均价基本维持在3.7-3.8万元/㎡。如新希望滨江·锦宸高层精装均价38026元/㎡，滨江新希望·拥潮府高层精装均价37527元/㎡，融信·杭州世纪高层精装均价38056元/㎡。

　　在售均价与政府限价相持平，若项目以政府限价37500元/㎡进行销售，房企的利润率预期在4.3%左右。

　　月均去化3.7万方东单元15个月即售罄

　　市北板块近年来一直是萧山的供地大户。据浙报传媒地产研究院整理，2017年至今板块年均涉宅用地出让宗数均在5宗以上，年均可建面积均在50万方及以上。随着市北城市建设的提速，多宗地块陆续完成拆迁工作，储备地块十分丰富。

　　与市北的土地市场一样，新房市场也不甘落后。除2016年受市场热度影响，商品住宅供不应求外，近年板块供求一直处于平衡状态。单盘看，有地铁利好的新盘热度也相对较高，如拥潮府5开5摇，中签率也基本保持在10%及以下；锦宸3开3摇，中签率最低为5.63%。杭州世纪由于户型大，总价高，迫于承价能力，小户型去化优于大户型。

　　商品住宅年均40万方的成交量，也促使板块存量快速去化。以市北东单元为例，目前7个在售项目+3个储备项目，合计潜在供应量达53万方，以月均去化3.7万方计算，15个月即全部售罄。