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市北热度冒头?保利溢价20%补仓萧山市场 楼面价每平米24081元

2019-09-27 11:55 来源:浙江新闻客户端 / 记者:记者 章嵘嵘 / 编辑:张筱

导语

考虑公租房与幼儿园,实际地价达每平米25796元。

  浙江在线-住在杭州网9月27日讯(浙江在线记者 章嵘嵘)昨天,万科封顶+自持夺下新塘地铁上盖地块,给正在下行阶段的杭州土地市场放了一颗“烟雾弹”。但是不能忽视新塘地块的特殊性,毕竟大体量的TOD地块可遇不可求,万科又有坚持的理由。

  今天,萧山市北的地块,近10家房企报名参与,经过63轮竞价,最终保利成功补仓,溢价率20.4%,成交楼面价24081元/㎡,实际楼面价25796元/㎡。

  实际地价低于紧邻的板块标高杭州世纪(30816元/㎡),高于北面800米处的拥潮府(24390元/㎡)、锦宸(23079元/㎡);溢价率高于近期出让的滨江项目(溢价11.6%),略低于6月出让的新希望项目(溢价22%)。

  相比本周主城乔司、笕桥地块,此次市北东单元核心地块并未有明显降温,房企对市北板块仍有较好预期。

  第一,市北东单元规划完善,虽然目前处于拆改阵痛期,但后续地块东面仍有多宗储备地块待推,宜居氛围将进一步提升;

  第二,市北在售项目,尤其是地铁优势新盘,去化、售价均比较稳定,按照地块精装最高均价37500元/㎡测算,未来项目利润预期在4.3%左右;

  第三,对于保利而言,同区域已有霞飞郡(售罄),合作项目大国璟(售罄),对于板块整体竞争形势、客群相对熟悉,有利于其深耕板块。

  9月27日地块成交信息表

  出让过程和结果可戳直播传送门>>>

  结果综述

  保利市北加仓 利润率或为4.3%

  市北宅地经过63轮报价,由保利以总价365834万元,成交楼面价24081元/㎡竞得,溢价率20.4%。这也是继霞飞郡、大国璟项目后,保利进一步扎根市北板块。

  据浙报传媒地产研究院测算,考虑到公租房与代价幼儿园成本,地块实际楼面价约25796元/㎡,项目精装保本房价测算约35600元/㎡,政府限价精装最高均价为37500元/㎡(精装3500元/㎡)。

  与出让地块区域、定位类似的在售项目,均价基本维持在3.7-3.8万元/㎡。如新希望滨江·锦宸高层精装均价38026元/㎡,滨江新希望·拥潮府高层精装均价37527元/㎡,融信·杭州世纪高层精装均价38056元/㎡。

  在售均价与政府限价相持平,若项目以政府限价37500元/㎡进行销售,房企的利润率预期在4.3%左右。

  月均去化3.7万方 东单元15个月即售罄

  市北板块近年来一直是萧山的供地大户。据浙报传媒地产研究院整理,2017年至今板块年均涉宅用地出让宗数均在5宗以上,年均可建面积均在50万方及以上。随着市北城市建设的提速,多宗地块陆续完成拆迁工作,储备地块十分丰富。

  与市北的土地市场一样,新房市场也不甘落后。除2016年受市场热度影响,商品住宅供不应求外,近年板块供求一直处于平衡状态。单盘看,有地铁利好的新盘热度也相对较高,如拥潮府5开5摇,中签率也基本保持在10%及以下;锦宸3开3摇,中签率最低为5.63%。杭州世纪由于户型大,总价高,迫于承价能力,小户型去化优于大户型。

  商品住宅年均40万方的成交量,也促使板块存量快速去化。以市北东单元为例,目前7个在售项目+3个储备项目,合计潜在供应量达53万方,以月均去化3.7万方计算,15个月即全部售罄。

  市北东单元F-03地块区位图
  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  地块周边项目信息表

  【测算逻辑】

  ① 公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ② 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③ 车位价格按照37万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ④ 精装价格按照1750元/㎡;

  ⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

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