房价预期锁定后 杭州土地集体降温 六个板块无一封顶

　　浙江在线-住在杭州网7月29日讯（浙江在线记者 章嵘嵘）“限房价”后的首场土地出让交出答卷：钱江世纪城、金沙湖、萧山市北等热门板块全部降温——

　　限价比在售价还低的钱江世纪城板块，降温效应最为显著：成交楼面价31266元/㎡，由滨江竞得，较板块标杆回落1011元/㎡；

　　十年“空窗”的金沙湖，虽溢价至28%但未封顶：成交楼面价25810元/㎡，由绿城竞得；

　　战前预期较高的萧山市北，与金沙湖情况类似：成交楼面价25615元/㎡，溢价28%，由滨江房产竞得。

　　从溢价看，上述三宗地块成交价显然算不上“便宜”，但是封顶价前“刹车”，说明了房企对于“不能自持”有了一定的共识；从报名看，上述三宗地都分别吸引了20余家，说明在新政关口期，房企拿地的需求未变。

　　此外，东原房产以10386元/㎡楼面价加仓南部卧城商住地，溢价9%；万固以5995元/㎡楼面价竞得钱塘新区新湾板块；兴耀以7917元/㎡楼面价落子空港新城。

7月29日地块成交信息表

　　综上，今日出让主要有以下几点观察：

　　1、在优化成本前提下，钱江世纪城略有亏损，金沙湖、萧山市北西、南部卧城地块处于保本边缘；新湾、空港新城有盈利空间。

　　2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均，土地热度因“地”而异：优质地块包括自身属性优良、供求关系良好、外溢吸附力强等优势，提高房企拿地积极性。

　　3、房企拿地更多倾向低风险、保利润、快周期：限房价新规一出，未来2-3年板块房价天花板已定，盈利空间受到压缩，进入微利时代，房企更倾向于选择低风险、保利润、快周期地块。同时愈发注重自身深耕区域及优势区域，稳健拿地将成主流。

　　2019年7月，是否将重演2018年7月的微妙变化？

　　目前来看，“限房价”将成为现阶段杭州土地市场的常态，虽然本场土地出让并未产生立竿见影的效果，但市场走势关键之一在于预期的改变：调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下，土地市场表现将更趋理性。

　　出让过程和结果可戳直播传送门>>> 

　　Tips：“浙江土地直播”小程序上线啦！扫一扫文中二维码，选择“添加到我的小程序”收藏，全省土地出让直播实时追踪、回顾！

　　【结果综述】

　　钱江世纪城核心宅地未封顶 由滨江竞得

　　钱江世纪城作为杭州新中心，一直是房企拿地钟爱板块，而此次出让地块溢价止步于24%，却并未封顶，最终由滨江成功竞得，总价432980万元，楼面价31266元/㎡。

　　究其原因，最重要的莫过于预期的改变：钱江世纪城是目前已知“限房价”板块中，唯一一个限价低于在售新盘价格的——今日核心区宅地未来最高限定均价为45000元/㎡（含最高装标4500元/㎡），此为项目的综合最高均价，包含不同产品品类；而板块内在售保利·澄品高层精装均价为47438元/㎡，洋房精装均价更是超过了56100元/㎡。相较之下，板块预期有了非常大幅度下调。

　　另一方面是地块配建条件多：包括代建幼儿园、社会福利用房、公园绿地、道路等，自身门槛和投入成本较高。

　　据浙报传媒地产研究院测算，住宅部分实际楼面价约32854元/㎡，项目精装保本售价约45500元/㎡。

　　钱江世纪城地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

　　绿城斩获下沙金沙湖宅地

　　作为本次土地出让最期待地块，金沙湖宅地止步于封顶，由本土房企绿城斩获。

　　金沙湖宅地经过53轮竞价，成交总价442880万元，成交楼面价25810元/㎡，溢价率28%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，项目精装保本售价约37500元/㎡。根据限价，地块未来精装最高均价为37500元/㎡（精装4000元/㎡），处于保本边缘。

　　下沙金沙湖地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　滨江竞得萧山市北西地块

　　萧山市北西翡翠之星南地块，经过68轮竞价，最终由滨江斩获，总价157394万元，楼面价25615元/㎡，溢价率28%。

　　市北西地块降温效应较为显著：成交总价157394万元，成交楼面价25615元/㎡，由滨江竞得，较南面市北西地价标杆招商·闻博花城25796元/㎡地价回落180元/㎡，招商项目自持比例4%；较北面绿城项目25768元/㎡地价回落150元/㎡，绿城项自持比例22%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房3073㎡，项目精装保本售价约37200元/㎡，地块未来精装最高均价为37500（精装3500元/㎡），盈利空间较小。

　　市北西单元地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

地块周边项目信息表

　　东原10386元/㎡加仓南部卧城

　　南部卧城蜀山西单元地块，经过25轮竞价，由东原成功加仓，总价56275万元，楼面价10386元/㎡，溢价率9%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房1355㎡，且商业部分占比50%，住宅部分实际楼面价约17772元/㎡，项目精装保本售价约27500元/㎡，地块未来精装最高均价为27800（精装3500元/㎡），有微利空间。

　　蜀山西地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　地块周边项目信息表

　　兴耀竞得空港新城地块

　　空港新城地铁商住地，经过39轮竞价，最终由兴耀竞得，总价74156万元，楼面价7917元/㎡，溢价率18%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块需配建公租房2810㎡，且商业部分占比40%，住宅部分实际楼面价约10528元/㎡，项目精装保本售价约19000元/㎡，地块未来精装最高均价为20500（精装3500元/㎡）。

　　空港新城地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　地块周边项目信息表

　　万固竞得钱塘新区新湾地块

　　钱塘新区新湾商住地，经过156轮竞价，最终由万固竞得，总价87818万元，楼面价5995元/㎡，溢价率23%。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块商业部分占比35.6%，住宅部分实际楼面价约7918元/㎡，项目精装保本售价约15000元/㎡，地块未来精装最高均价为18000（精装3000元/㎡），有盈利空间。

目前地块周边在售未来海岸高层精装均价17310元/㎡，排屋均价25787元/㎡。

　　钱塘新区新湾地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　地块周边项目信息表

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；幼儿园成本按3500元/㎡计算。

　　④车位价格金沙湖地块按照35万元/个、钱江世纪城地块按照45万元/个、市北地块按照36万元/个、蜀山西地块按照26万元/个、空港新城地块按照15万元/个、新湾地块按照18万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　⑤精装价格金沙湖地块按照3000元/㎡、钱江世纪城地块按照3000元/㎡、市北地块按照2000元/㎡、蜀山西地块按照2000元/㎡、空港新城地块按照1750元/㎡、新湾地块按照1500元/㎡；

　　⑥新湾地块商业部分地价按2500元/㎡计算、蜀山西地块商业部分地价按照3000元/㎡计算、空港新城地块商业部分按照4000元/㎡计算；

　　⑦毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。