|
|
|
|
|
|
原创 杭州 环杭 口水 摇号 专题 研究院
您当前的位置 :浙江在线  >  住在杭州网 > 浙江土地 > 原创个人文章页 > 章嵘嵘个人页面  

房价预期锁定后 杭州土地集体降温 六个板块无一封顶

2019-07-29 12:58 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:章嵘嵘 / 编辑:叶露

导语

滨江、绿城包揽世纪城、金沙湖、市北等热点地块。

  浙江在线-住在杭州网7月29日讯(浙江在线记者 章嵘嵘)“限房价”后的首场土地出让交出答卷:钱江世纪城、金沙湖、萧山市北等热门板块全部降温——

  限价比在售价还低的钱江世纪城板块,降温效应最为显著:成交楼面价31266元/㎡,由滨江竞得,较板块标杆回落1011元/㎡;

  十年“空窗”的金沙湖,虽溢价至28%但未封顶:成交楼面价25810元/㎡,由绿城竞得;

  战前预期较高的萧山市北,与金沙湖情况类似:成交楼面价25615元/㎡,溢价28%,由滨江房产竞得。

  从溢价看,上述三宗地块成交价显然算不上“便宜”,但是封顶价前“刹车”,说明了房企对于“不能自持”有了一定的共识;从报名看,上述三宗地都分别吸引了20余家,说明在新政关口期,房企拿地的需求未变。

  此外,东原房产以10386元/㎡楼面价加仓南部卧城商住地,溢价9%;万固以5995元/㎡楼面价竞得钱塘新区新湾板块;兴耀以7917元/㎡楼面价落子空港新城。

7月29日地块成交信息表

微信图片_20190729125647.jpg

  综上,今日出让主要有以下几点观察:

  1、在优化成本前提下,钱江世纪城略有亏损,金沙湖、萧山市北西、南部卧城地块处于保本边缘;新湾、空港新城有盈利空间。

  2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均,土地热度因“地”而异:优质地块包括自身属性优良、供求关系良好、外溢吸附力强等优势,提高房企拿地积极性。

  3、房企拿地更多倾向低风险、保利润、快周期:限房价新规一出,未来2-3年板块房价天花板已定,盈利空间受到压缩,进入微利时代,房企更倾向于选择低风险、保利润、快周期地块。同时愈发注重自身深耕区域及优势区域,稳健拿地将成主流。

  2019年7月,是否将重演2018年7月的微妙变化?

  目前来看,“限房价”将成为现阶段杭州土地市场的常态,虽然本场土地出让并未产生立竿见影的效果,但市场走势关键之一在于预期的改变:调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下,土地市场表现将更趋理性。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>> 

  Tips:“浙江土地直播”小程序上线啦!扫一扫文中二维码,选择“添加到我的小程序”收藏,全省土地出让直播实时追踪、回顾!

image001.png

  【结果综述】

  钱江世纪城核心宅地未封顶 由滨江竞得

  钱江世纪城作为杭州新中心,一直是房企拿地钟爱板块,而此次出让地块溢价止步于24%,却并未封顶,最终由滨江成功竞得,总价432980万元,楼面价31266元/㎡。

  究其原因,最重要的莫过于预期的改变:钱江世纪城是目前已知“限房价”板块中,唯一一个限价低于在售新盘价格的——今日核心区宅地未来最高限定均价为45000元/㎡(含最高装标4500元/㎡),此为项目的综合最高均价,包含不同产品品类;而板块内在售保利·澄品高层精装均价为47438元/㎡,洋房精装均价更是超过了56100元/㎡。相较之下,板块预期有了非常大幅度下调。

  另一方面是地块配建条件多:包括代建幼儿园、社会福利用房、公园绿地、道路等,自身门槛和投入成本较高。

  据浙报传媒地产研究院测算,住宅部分实际楼面价约32854元/㎡,项目精装保本售价约45500元/㎡。

image003.png

  钱江世纪城地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


地块周边项目信息表

image004.jpg


  绿城斩获下沙金沙湖宅地

  作为本次土地出让最期待地块,金沙湖宅地止步于封顶,由本土房企绿城斩获。

  金沙湖宅地经过53轮竞价,成交总价442880万元,成交楼面价25810元/㎡,溢价率28%。

  据浙报传媒地产研究院测算,项目精装保本售价约37500元/㎡。根据限价,地块未来精装最高均价为37500元/㎡(精装4000元/㎡),处于保本边缘。

image002.png

  下沙金沙湖地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)

  滨江竞得萧山市北西地块

  萧山市北西翡翠之星南地块,经过68轮竞价,最终由滨江斩获,总价157394万元,楼面价25615元/㎡,溢价率28%。

  市北西地块降温效应较为显著:成交总价157394万元,成交楼面价25615元/㎡,由滨江竞得,较南面市北西地价标杆招商·闻博花城25796元/㎡地价回落180元/㎡,招商项目自持比例4%;较北面绿城项目25768元/㎡地价回落150元/㎡,绿城项自持比例22%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房3073㎡,项目精装保本售价约37200元/㎡,地块未来精装最高均价为37500(精装3500元/㎡),盈利空间较小。

image005.png

  市北西单元地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


地块周边项目信息表

微信图片_20190729113040.jpg

  东原10386元/㎡加仓南部卧城

  南部卧城蜀山西单元地块,经过25轮竞价,由东原成功加仓,总价56275万元,楼面价10386元/㎡,溢价率9%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房1355㎡,且商业部分占比50%,住宅部分实际楼面价约17772元/㎡,项目精装保本售价约27500元/㎡,地块未来精装最高均价为27800(精装3500元/㎡),有微利空间。

image007.png

  蜀山西地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


 地块周边项目信息表

image008.jpg


  兴耀竞得空港新城地块

  空港新城地铁商住地,经过39轮竞价,最终由兴耀竞得,总价74156万元,楼面价7917元/㎡,溢价率18%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房2810㎡,且商业部分占比40%,住宅部分实际楼面价约10528元/㎡,项目精装保本售价约19000元/㎡,地块未来精装最高均价为20500(精装3500元/㎡)。

image009.png

  空港新城地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


 地块周边项目信息表

image010.jpg

  万固竞得钱塘新区新湾地块

  钱塘新区新湾商住地,经过156轮竞价,最终由万固竞得,总价87818万元,楼面价5995元/㎡,溢价率23%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块商业部分占比35.6%,住宅部分实际楼面价约7918元/㎡,项目精装保本售价约15000元/㎡,地块未来精装最高均价为18000(精装3000元/㎡),有盈利空间。

目前地块周边在售未来海岸高层精装均价17310元/㎡,排屋均价25787元/㎡。

image011.png

  钱塘新区新湾地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


 地块周边项目信息表

image012.jpg

  【测算逻辑】

  ①公租房建面从总体量中扣除;

  ②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;幼儿园成本按3500元/㎡计算。

  ④车位价格金沙湖地块按照35万元/个、钱江世纪城地块按照45万元/个、市北地块按照36万元/个、蜀山西地块按照26万元/个、空港新城地块按照15万元/个、新湾地块按照18万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ⑤精装价格金沙湖地块按照3000元/㎡、钱江世纪城地块按照3000元/㎡、市北地块按照2000元/㎡、蜀山西地块按照2000元/㎡、空港新城地块按照1750元/㎡、新湾地块按照1500元/㎡;

  ⑥新湾地块商业部分地价按2500元/㎡计算、蜀山西地块商业部分地价按照3000元/㎡计算、空港新城地块商业部分按照4000元/㎡计算;

  ⑦毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。


版权和免责声明

凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

  

本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

  

联系电话:0571-85399752。

研究团队
Team
住在杭州网首席评论员
高级研究员
高级研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
最新报告
Report