望江新城打造杭州“中环”40万方综合体有哪些亮点和挑战？

　　浙江在线-住在杭州网7月8日讯（浙江在线记者 章嵘嵘） 伴随杭州“限房价”政策落地的7月出让地块中，望江新城近40万方综合体地块无疑是最为抢眼的。作为杭港高端服务示范区重点核心区域，此宗地块的推出也标志着望江新城开发建设迈出实质性一步。

　　与此前同区域推出的纯宅地不同，地块由6宗子地块组成，其中挂牌出让5宗子地块，红线内划拨1宗子地块，地上总建面达39.4万方，住宅建筑面积占总建筑面积的39%（约15.2万方），需配建地下商场、自持商业商务、酒店、社会停车场以及文化设施用地等，是未来杭港示范窗口的地标型综合项目。

　　望江新城挂牌地块指标表

　　这意味着，未来五年内，望江新城将崛起一座高端大型综合体，与杭港国际服务集聚区优势叠加，成为继武林商圈、湖滨商圈、钱新商圈后，杭城又一大标杆商圈，项目的商业商务楼宇之间将全部设置二层空中连廊，打造出杭州“中环”。

　　不过，项目越优质，挑战也越大。该项目资金门槛高，建设、运营要求高，对拿地企业会是实力和能力的考验。

　　亮点：

　　高起点高定位

　　杭港示范窗口打造新地标

　　当前，杭州与香港正联手打造高端服务业示范区。此次推出的望江新城海潮路以东地块正是未来示范区的重要组成部分。

　　据悉，杭港（望江）高端服务业示范区位于上城区望江新城核心区域，是连接西湖时代与“拥江”时代的重要纽带，规划总用地面积9.5平方公里，重点建设区域3.6平方公里。示范区将依托杭州上城、香港双城优势，以数字应用服务为先导，以新金融、专业服务及文化交流服务等三大产业为支撑，实现两地企业互利共赢，推动国际高端服务业集聚区建设，将示范区打造成长三角对外开放新枢纽、杭州国际发展新窗口、国际互联新客厅。

　　杭港（望江）高端服务业示范区诞生时间轴

　　作为上城望江，乃至杭州与香港深入合作的重要战略，各级政府高度重视且合作卓有成效。2018年5月，杭州市政府与香港贸发总局签订《杭州香港高端服务业合作备忘录》；2019年3月，上城区政府、市发改委国际化推进办公室等组成考察团，专赴深圳前海“取经”深港模式；2019年6月上城区政府与香港贸发局交换杭港高端服务业示范区项目合作备忘录，杭港（望江）高端服务业示范区正式落户上城区。

　　可以预见，未来5至10年内，望江新城将打造一个集总部商务、数字金融、高端商业、文化交流于一体的国际“城市客厅”，成为杭州城市新地标。

　　杭港（望江）高端服务示范区位置关系图

　　优势：

　　新规划新发展

　　是西湖时代迈向钱塘江时代的中心轴点

　　今年3月望江新城最新控规发布，既注重城市有机更新，传承老城底蕴，又能在此基础上创新，聚焦文化、站城一体、产城融合，将望江新城立足为宜业、宜居、宜游的高端都市新门户。

　　这一定位，也正是凭借了望江新城稀缺的区位优势、多维的交通条件以及纯熟的配套设施。

　　① 城市中轴，区位独一无二。望江新城西临西湖、南依玉皇山、东拥钱塘江，是西湖时代迈向钱塘江时代的中心轴点，具有独一无二的先天优势。随着钱江新城、南星桥等空间逐渐填满，望江新城已顺势成为又一个高端品质住区。

　　② 多维交通，畅达全城。交通是望江新城的一大亮点，城站作为杭州“高铁之城”的重要一站，迎来全新定位：长三角精品城市商务车站，杭州内外交通转换重要中枢之一。地铁“三线互通”，实现城市多区域互联互通。地下空间全线打通，形成集地下公共空间、地下基础设施及地下交通设施于一体的地下综合利用体系，打造望江新城“隐形城市”。

　　③ 学校、文体、金融总部等360°全能配套。地块位于望江新城核心区，周边配套相对纯熟，包括崇文、胜利、天地实验、建兰等重点名校，湖滨IN77、西湖银泰、万象城等商业综合体，西湖、吴山、鼓楼等休闲公园，均在15分钟交通圈内。未来，海潮寺文化街区、国际交流中心、金融商业圈也将逐一实现。

　　挑战：

　　高总价严配建

　　考验房企能力与实战经验

　　就区位优势和发展前景看，可以说望江地块的条件堪称优秀，但地块打造、运营的要求也不低，是一朵“带刺的玫瑰”。

　　① 起价94亿元，位列杭州挂牌第一。地块起始总价约94亿元，接近百亿，是杭州招拍挂经营性用地的历史最高起价，此总价无疑是对拿地企业有非常高的资金实力要求。

　　② 配建丰富，自持体量达16万方。根据地块规划条件，商住性质子地块仅3宗，按商住比例4:6计算，住宅体量约15万方，占总建筑面积仅39%。其余部分需配建商业商务用房，地铁设施，不少于2万方酒店，不少于100个社会公共停车位，以及代建一宗文化设施用地，一宗兼容公共管理与服务等功能用地。

　　地上商业商务自持建筑面积16万方，自持时间不少于20年，期间不得分割、不得转让。作为杭港高端服务业示范区的重点项目，酒店及商业部分工期相对紧张，需要与杭州亚运会的相关建设开展同步。

　　此外，6万方地下4层商业不包含在计容面积内，也是建设难度之一，其中地下一层需与地铁站点连通。

　　望江新城挂牌地块子地块指标表

　　望江新城子地块分布图

　　③ 住宅实际地价约3.6万元/㎡，“限房价”预期稳定。据浙报传媒地产研究院测算，若地块商业部分地价以1.6万元/㎡（同区域商业用地成交价）计，住宅部分实际楼面起价约3.6万元/㎡，相较于地块最高精装均价6.89万元/㎡房价，仍有利润空间，但地块整体建设工期、运营成本以及财税成本控制都对拿地企业提出了较高要求。在“限房价”新规下，房地产市场预期将逐渐平稳，无论是购房者还是房企也将逐渐回归理性。