单价一分没涨 总价一年贵几十万 杭州改善入门向130㎡冲锋

　　住在杭州网8月31日讯（记者 郑青青）“现在的房子性价比怎么这么低？”摇号大军中的小C向记者吐槽，小C一直想在未来科技城买房，去年开始就开始摇中梁·沐宸院、金成祥新·云起未来，奈何全程陪跑。今年打算再战时发现，未来科技城的起步户型已经到了119㎡。

　　让她“愤愤不平”的是，近120㎡的面积却是三房两卫的户型配置。用她的话说：“单价是一分没涨，但总价比去年多掏75万，买到的还是个三房，明明以前120㎡可以做成四房。”

　　小C的经历不过楼市万千购房者的一个缩影，杭州市场户型面积不断 “长大”可以从数据里窥得一二。

　　2018年-2022年是90㎡小户型的“没落”历程，从36.3%的占比一路降至5.9%。同时也是户型生长的变迁史，2022年杭州三房户型以100-110㎡为主，占比24.2%，而在2021年，90-100㎡还是市场大头，占比25.2%。

　　值得注意的是，改善类面积段的供应也在增加，2022年120㎡以上的改善户型供应近五成，而2021年这类户型供应仅35%。

　　仅一年的时间，各开发商在户型面积设计上已经取得了“很大”的突破。

　　刚需板块 100方以内三房小户型正在消失

　　对刚需来说，在杭州买房的门槛越来越高。

　　2015年的时候，总价预算200万，还能在艮北新城买绿城·杨柳郡，但到2022年，200万只能在大江东、瓜沥、临浦、浦阳、闲林这类“杭州外环板块”。要想在主城区“扎根”，300万已是入门级。

　　除此以外，刚需还要接受的一大现实是，越来越多的单价2万+、3万+的刚需板块，正在告别100方以内的小户型。

　　丁桥，刚需的摇号粉红板块，2019年时三房户型的起步面积是89㎡，2021年底招商德信·花芸春境首开，同样的三房户型，面积已经变成101㎡。到了2022年7月坤和·湖境天宸里开盘时，三房的起步面积变成了110㎡，精装限价上调至3.29万/㎡，与花芸春境相比，新房单价上涨1400元/㎡。

　　短短几个月的时间，板块的入门门槛高了40万，这个上涨除了房价的上调，更多原因是户型面积的变大。

　　刚需热门三墩北板块，此前区域内的紫璋台，95㎡、105㎡的三房户型配比在44%左右。另一个网红楼盘彩虹轩，三房主力户型89㎡， 250万就能上车。

　　但现在三墩北的纯新盘，离紫璋台仅一路之隔的融信·如澜，目前透露的消息，全盘只规划了170㎡的大户型，虽然限价仍为28100元/㎡，总房价达478万，购房成本直线上升近230万。

　　总价款230万的差距，3成首付需要多付出近70万，对刚需来说，这已经不是踮踮脚、努努力能实现的，或许家里需要再多两个口袋才能买得起。

　　双浦板块，位于富阳与西湖区的交界处，精装限价28200元/㎡，定位刚需，此前楼盘起步户型在84-89㎡三房，而现在板块内在售的洺川名著园，户型设计155-215㎡四房，以现在的起步面积来看，入手价在430万以上。

　　对于刚需来说，即使板块的限价维持不变，在户型面积加大的情况下，总价提高了门槛。

　　改善入门向130㎡冲锋

　　刚需板块尚且如此，改善板块更不必说。

　　最明显的例子，钱江世纪城的万科·星潮映象府（SKP）2月开盘，3月售罄，起步户型150㎡；其西侧的融信·傲世邸全盘204㎡，一前一后起步价相差近300万。

　　据浙报传媒地产研究院统计，当前杭州市面上改善楼盘，少数几个2021年开盘的楼盘还以118㎡左右小四房户型作为入门门槛，其余项目四房入门面积基本为128㎡、139㎡，甚至有些楼盘改善户型在140㎡及以上。

　　目前，申花、西兴等高端改善板块的门槛基本在650万以上，艮北新城、城东新城这类次一级的改善板块入手门槛基本在550万。

　　注意，这还是在买四房最小面积的前提下，而在2021年，650万买申花荣安·春月杭宁府、西兴龙湖坤和·滨康天曜城的四房起步户型还有结余。

　　开发商为何偏爱大户型

　　1.设计规范后的无奈选择

　　说起杭州的户型变迁，不得不说“70/90”政策。2006年杭州楼市执行“70/90”政策，即90㎡以下的户型必须占整个项目70%以上，89㎡就成了市场上的主流户型。

　　开发商为提高项目竞争力，绞尽脑汁扩大房子的实际使用面积，由此诞生了许多神户型。如萧山的顺发和美家神户型，90㎡可以通过隔出一层，变成170㎡的大房子；滨江区中海钱塘山水的89㎡户型可以做成五房两厅。

　　直到2018年浙江省出台了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，明令禁止“偷面积”，同时增加了公摊面积，开发商的发挥空间被严重限制。

　　原先89㎡的三房两卫配置，现在只能将户型面积增加至95-100㎡才能做到。

　　举个例子，现在杭州楼盘得房率普遍只能做到70%-80%，高层100㎡的三房户型，屋内的可使用面积约80㎡，即使加上赠送面积，也很难超过90㎡。

　　在购房者看来，总价多付出几十万，却只能得到与以前89㎡差不多大小的房子，称得上是“加价不加量”。

　　2.中高端市场更坚挺

　　让我们来看下几个项目的开盘数据：位于钱江世纪城的万科·星潮映象府，起步面积150㎡，最低中签率2.78%；望江的海潮望月城，户型面积272㎡起，两次开盘皆触发社保，其中第二次开盘有房家庭社保门槛187个月；滨江区的改善盘晓月映翠7月首开，近300组弃选，剩下42套没卖完，但基本都是108㎡三房小户型；三墩板块的中天大家紫阅云宸里7月开盘，面积109-129㎡，最后剩112㎡小户型续销。

　　与之相对应的是偏刚需板块的热度下滑，宁围板块的滨心宁望府，2月开盘中签率41.28%，到5月加推时中签率高达99.34%。萧山科技城的滨望雅庭，2月开盘中签率47.58%，4月加推中签率上升至75.2%，5月份加推直接流摇。

　　不难看出，杭州市场热度分化明显，偏刚需板块热度下滑明显，中高端市场更为坚挺，且中高端市场对应客群对大户型的需求逐渐提高。这种市场喜好加速了开发商对户型设计思路的转变。

　　3.大户型项目更节约成本

　　一般来说，开发商的成本=拿地成本+建设成本+税费及营销成本。

　　目前杭州市场限价及地价都较为稳定，想要扩展利润空间，做大户型的建设成本会比小户型小得多。

　　举例说明，市面上100㎡主流户型为三房两厅两卫一厨，140㎡基本配置为四房两厅两卫一厨。

　　假设项目总建面为10万方，全做100㎡小户型，需要3000个房间、2000个卫生间、1000个厨房；若全为140㎡改善户型，只需要2856个房间、1428个卫生间、714个厨房。如果全盘做140㎡，可以减少144个房间、572个卫生间、288个厨房的建设成本和精装成本。

　　其次，总户数减少，对应的小区车位数也会减少，小户型时需要两层地下车库才能满足的车位配比，全盘大户型可能只需要一层地下车库。在房地产高热时期，车位的营收是一个利润增长点。但是在房地产下行期，车位销售成绩难以保障，对于开发商来说，少挖一层地下室，建安成本就能省下一笔。并且，改善和自住客群对车位的需求比刚需大得多，车位的销售量也能得到保障。》》》未来科技城车位10万抛售？房价翻倍 车位却亏本在卖

　　未来：

　　面对改善户型的频频热销，我们不禁要思考两个问题：

　　由于开发商对市场判断的同质，一段时间内市场增加大户型的供应，当前需求消耗完毕后，会不会出现需求萎缩现象？

　　非改善板块也学改善盘做大户型，会不会面临“刚需买不起，改善看不上”的局面？

　　浙报传媒地产研究院将长期关注市场动向。